عندما يمكن لدار كريستيز شراء المنازل باستخدام الأصول الرقمية، معلم جديد في مسار RWA

كتبه: BUBBLE، الإيقاع

"اشترِ الأراضي، فهم لم يعودوا يصنعون الأراضي بعد الآن." هذه عبارة تم اعتبارها خطأً اقتباساً لمارك توين في القرن العشرين، وقد تم استخدامها بشكل متكرر كشعار في مجال مبيعات العقارات. لقد دعمت الجاذبية هذه العبارة بقوة، فإذا لم يتمكن البشر من القيام بالسفر بين النجوم، فإن الأراضي تشبه البيتكوين في أنها "لا يمكن إصدار المزيد منها".

في عام 2025، انتقلت موجة التشفير من وادي السيليكون إلى وول ستريت وأثرت أخيرًا على واشنطن، ومع تقدم الامتثال تدريجيًا، بدأت أيضًا في تغيير الهيكل الأساسي لصناعة العقارات بهدوء. في أوائل يوليو، أسست كريستي』س إنترناشيونال ريل إستيت قسمًا خاصًا لتداول العقارات المشفرة، لتصبح أول علامة تجارية رئيسية للعقارات الفاخرة تدعم بشكل كامل "شراء المنازل باستخدام العملات الرقمية فقط".

وهذا مجرد بداية، من رواد الأعمال في وادي السيليكون إلى مطوري دبي، ومن المنازل الفاخرة في بيفرلي هيلز في لوس أنجلوس إلى الشقق المؤجرة في إسبانيا، تظهر مجموعة من منصات تداول العقارات التي تركز على تقنية البلوكشين والأصول الرقمية، مما يشكل مسارًا ناشئًا يسمى "Crypto Real Estate".

لماذا يمكن أن تدفع العملات المشفرة الموجة التالية من سوق العقارات الأمريكية

تبلغ قيمة العقارات في الولايات المتحدة في عام 2024 حوالي 50 تريليون دولار، مما يجعلها واحدة من أكبر أسواق الأصول في العالم، في حين كانت هذه القيمة حوالي 23 تريليون دولار قبل 10 سنوات في عام 2014، مما يعني أن حجم الأصول في هذا المجال قد تضاعف خلال عشر سنوات.

إجمالي حجم العقارات في الولايات المتحدة، تقرير تحليل Awealthofcommonsense

تقرير NAR لشهر يونيو 2025 يظهر أن متوسط أسعار المنازل في الولايات المتحدة بلغ 435,300 دولار، بزيادة قدرها 2% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. يوجد حوالي 1.53 مليون منزل في المخزون، والطلب والعرض لمدة 4.7 شهر. أدت أسعار المنازل المرتفعة ونقص الإمدادات على المدى الطويل إلى رفع العتبة، بالإضافة إلى استمرار ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري (في يوليو 2025، متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا حوالي 6.75%، بينما يبلغ سعر قرض الرهن العقاري بالبيتكوين حوالي 9%)، مما يفوق الزيادة السنوية في قيمة العقارات، مما كبح حجم المعاملات، وأدى ضعف السيولة إلى سعي مستثمري العقارات للبحث عن مصادر سيولة جديدة.

ومعدلات الفائدة المرتفعة لا تعرقل فقط مشكلة السيولة المنخفضة لمستثمري العقارات. على مدى السنوات الخمس الماضية، زادت ثروة مالكي العقارات بمعدل 140,000 دولار. ولكن في الواقع، فإن العديد من الأسر، أثناء احتفاظها بأصول العقارات، لا ترغب في الاقتراض باستخدام العقارات لإطلاق السيولة، لأن مسارات التسييل لديها عمومًا اثنان فقط: إما بيع الأصول بالكامل، أو التأجير. الاقتراض باستخدام العقارات في ظل معدلات الفائدة الحالية ليس خيارًا جيدًا، وفي ظل ارتفاع أسعار العقارات المستمر، يبدو أن البيع ليس قرار استثماريًا أفضل.

لذلك في مجال العقارات الذي يصل حجمه إلى 50 تريليون دولار، فإن حوالي 70 % من حقوق الملكية (34.98 تريليون دولار) مملوكة من قبل حامليها، مما يعني أن هناك 30% فقط مدعومة من الأموال المقترضة، بينما الباقي هو من أموال المشترين الخاصة. على سبيل المثال، إذا كانت عائلة تمتلك عقارًا بقيمة 500,000 دولار، ورغم أنهم يمتلكون هذا العقار بالطريقة الاسمية، إذا أرادوا بيعه، فسيتعين عليهم خصم حصة الاقتراض قبل أن يعرفوا ما يمتلكونه فعلاً، وفقًا لمعدل حقوق الملكية البالغ 70%، فإنهم يمتلكون 350,000 دولار من حقوق الملكية في هذا العقار.

حصة ملكية العقارات الأمريكية، المصدر: Ycharts

فمجرد وجود علاقة العرض والطلب لا يكفي على الإطلاق، فقد تطور مفهوم RWA لسنوات عديدة لكنه بدأ فعلاً في الانفجار فقط في العامين الماضيين، خاصة بعد انتخاب ترامب في عام 2025 حيث زادت زاوية الارتفاع بشكل أكبر.

جوهر الأمر هو الامتثال، وخاصة بالنسبة للمستثمرين في الأصول ذات السيولة المنخفضة مثل العقارات، حيث أصدر مدير FHFA الجديد ويليام بورت في مارس 2025 توجيهًا لشركتي الرهن العقاري العملاقتين فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac) لوضع خطة تسمح بإدراج الأصول المشفرة كأصول احتياطية عند تقييم مخاطر الرهن العقاري الفردي، دون الحاجة إلى تحويلها إلى دولارات أولاً. هذه السياسة تشجع البنوك على اعتبار العملات المشفرة أصولًا يمكن احتسابها ضمن المدخرات، مما يوسع قاعدة المقترضين.

في يوليو 2025، وقع ترامب قانون GENIUS ودفع بقانون CLARITY. يعترف قانون GENIUS لأول مرة بالعملات المستقرة كعملات رقمية قانونية، ويطلب من العملات المستقرة أن تكون مدعومة بالكامل بنسبة 1:1 بأصول آمنة مثل الدولار الأمريكي أو السندات الحكومية قصيرة الأجل، ويجبر على إجراء تدقيق من قبل طرف ثالث. بينما يحاول قانون CLARITY توضيح ما إذا كانت الرموز الرقمية تعتبر أوراق مالية أم سلع، وتوفير مسار تنظيمي للممارسين.

هذه السلسلة من الحركات المجمعة تمنح هذا المجال هامش أمان أكبر، بالإضافة إلى الخصائص النادرة التي تشبه البيتكوين "غير القابلة للتوسيع" (الأرض لا يمكن أن تزداد، بينما يمكن أن تزداد الممتلكات، بناء المنازل يشبه التعدين)، مما يجعل من الأسهل دمج الاثنين. تساعد الرقمنة في كسر الحواجز العالية. توقعت واحدة من الأربع الكبار في المحاسبة، Deloitte، في تقرير قسمها المالي أنه بحلول عام 2035، قد يتم توكين حوالي 40 تريليون دولار من العقارات، وهو ما يتجاوز بكثير أقل من 300 مليار دولار في عام 2024.

يمكن لعملية التوكنينغ تقسيم العقارات الكبيرة إلى أجزاء صغيرة، مما يوفر للمستثمرين العالميين طريقة مشاركة ذات عتبة منخفضة وسيولة عالية، كما أنها تخلق تدفقًا نقديًا للبائعين والمشترين الذين يفتقرون إلى الأموال. ومع ذلك، فإن الرقم 4 تريليون دولار، على الرغم من جاذبيته، إلا أنه مشابه للتوقعات المؤسسية بأن تصل القيمة السوقية ل ETH في المستقبل إلى 85 تريليون دولار، وهو أمر قابل للنقاش، لكن إلى أي مدى تطورت الأمور؟ ربما يمكننا العثور على بعض Alpha في السوق.

التجزئة؟ الإقراض؟ الإيجار؟ توفير السيولة؟ العب في العقارات كما تلعب في DeFi

على عكس الكيانات المماثلة ذات السيولة المنخفضة مثل الذهب والأعمال الفنية، فإن العقارات تأتي مع خصائص مالية مشتقة. ومع ارتباطها بـ Crypto، أصبحت أكثر تنوعًا.

على الرغم من أن هناك من حاول مسبقًا، إلا أن التعاون بين منصة Harbor و RealT في عام 2018، والذي أطلق خدمة توكين العقارات القائمة على blockchain، يُعتبر واحدًا من أوائل وأكبر مشاريع توكين العقارات.

بشكل محدد، تقوم منصة RealT بتقسيم حقوق الملكية العقارية إلى RealToken القابلة للتداول من خلال blockchain. كل عقار مملوك من قبل شركة مستقلة (Inc/LLC)، وشراء المستثمر لـ RealToken يعادل امتلاك جزء من أسهم تلك الشركة، ويتمتع بحصة من عائدات الإيجار وفقًا لنسبته. تستخدم المنصة آلية إصدار مرخصة على Ethereum، مما يجعل عتبة الاستثمار منخفضة (عادة حوالي 50 دولارًا)، ويتم إتمام المعاملات وإصدار الإيجارات على السلسلة، مما يعني أن المستثمرين لا يتحملون عبء إدارة الملاك التقليدية اليومية. تقوم RealT بإصدار عائدات الإيجار للمستثمرين أسبوعيًا على شكل عملة مستقرة (USDC أو xDAI).

وتأتي العوائد المتوقعة من معدل العائد على الأصول الصافية (RONA)، وهو صافي الإيجار السنوي / إجمالي استثمار العقار. على سبيل المثال، عندما يكون الدخل الإيجاري السنوي المتوقع من عقار معين بعد خصم النفقات هو 66,096 دولار، وإجمالي الاستثمار هو 880,075 دولار، فإن RONA يكون 7.51%. هذه القيمة لا تشمل الرفع المالي أو عوائد زيادة قيمة العقار. حالياً، متوسط العائد على هذه المنصة يتراوح بين 6% و16%.

بعد عملية التوكنينغ، الخطوة التالية الطبيعية هي تطبيقه، حيث أن العقارات الخاصة بـ RealT لا تحتوي على قروض، وجميع الأموال تأتي من بيع RealToken. ولكن من أجل تمكين حاملي الرموز من استخدام الأصول بشكل مرن، أطلقت RealT وحدة RMM (سوق المال العقاري).

RMM يعتمد على بروتوكول Aave، يمكنك من خلاله القيام بشيئين. أولاً، يمكنك تقديم السيولة، مثل فوائد LP في DeFi، يمكن للمستثمرين إيداع USDC أو XDAI في RMM والحصول على ArmmToken المقابلة، حيث يتم تراكم هذه الرموز بشكل لحظي. ثانيًا، يمكنك الاقتراض من خلال رهن RealToken، حيث يمكن استخدام RealToken أو العملات المستقرة التي تملكها كضمان، لاقتراض أصول مثل XDAI. كما أن هناك خيارين لمعدل الاقتراض: معدل ثابت (مشابه لمعدل ثابت قصير الأجل، ولكنه يتم تعديله عندما تكون نسبة الاستخدام مرتفعة جدًا أو عندما يكون المعدل منخفضًا جدًا) ومعدل متغير (يتقلب بناءً على العرض والطلب في السوق).

فتح طريق الاقتراض يعني أنه يمكن إجراء الرافعة المالية، تمامًا كما كان يفعل مجموعة المضاربة في العقارات قبل عشر سنوات حيث كانوا يقترضون لشراء المنازل، ثم يستخدمون القرض لشراء منازل أخرى. رهن RealToken لاقتراض العملات المستقرة ثم شراء RealToken مرة أخرى، وهكذا يتكرر عدة مرات لزيادة معدل العائد الإجمالي. يجب الانتباه إلى أنه مع كل زيادة في مستوى الرافعة المالية، تنخفض عامل الصحة، وترتفع المخاطر.

ملاحظة: عامل الصحة هو مقلوب نسبة قيمة الضمان إلى قيمة القرض؛ كلما زاد عامل الصحة، انخفض خطر التصفية. عندما ينخفض عامل الصحة إلى 1، فهذا يعني أن قيمة الضمان تساوي قيمة القرض، مما قد يؤدي إلى التحفيز على التصفية. تشمل طرق تجنب التصفية سداد جزء من القرض أو إضافة ضمانات إضافية. (مماثل لهامش العقود الآجلة الدائمة)

بالإضافة إلى استخدام العقارات كـ "ضمان" للقروض، فإن المناقشات الأخيرة تركز أكثر على قروض الرهن العقاري المدعومة بالأصول الأصلية المشفرة لشراء المنازل. تسمح شركة التكنولوجيا المالية Milo للمقترضين باستخدام البيتكوين كضمان للحصول على قروض رهن عقاري تصل إلى 100% من قيمة العقار. حتى أوائل عام 2025، أكملت الشركة معاملات رهن عقاري مشفر بقيمة 65 مليون دولار، مع إجمالي قروض تجاوز 250 مليون دولار. كما أن السياسات الآن تفتح المجال لهذا النموذج، حيث تطالب الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان في الولايات المتحدة (FHFA) عمالقة الرهن العقاري Fannie Mae و Freddie Mac بأخذ الأصول المشفرة المتوافقة في الاعتبار في تقييم المخاطر. على الرغم من أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري المشفر قريبة من أو أعلى قليلاً من أسعار الرهن التقليدي، إلا أن جاذبيتها الرئيسية تكمن في إمكانية التمويل دون الحاجة لبيع الأصول المشفرة.

استطلاع Redfin أظهر أنه بعد الوباء، استخدم حوالي 12% من المشترين لأول مرة في الولايات المتحدة عائدات العملات المشفرة لدفع دفعة مقدمة (من خلال البيع أو الاقتراض ضد الرهن العقاري)، بالإضافة إلى تحول اتجاه السياسة، من المؤكد أنه سيجذب "الشركات الكبرى للدخول"، كما أن "العقارات المشفرة" شهدت لأول مرة انضمام شركات العقارات الفاخرة.

في يوليو 2025، أسست كريستيز إنترناشونال ريال إستيت (Christie's International Real Estate) أول قسم فخم في العالم يركز على العملات المشفرة، لتصبح نموذجًا يدمج بين وكالات العقارات الفاخرة التقليدية والأصول الرقمية. ومن المثير للاهتمام أن هذه الخطوة لم تكن ناتجة عن دفع استراتيجي من الأعلى إلى الأسفل، بل كانت استجابة للاحتياجات الحقيقية للعملاء ذوي الثروات العالية.

صرح مسؤول رفيع المستوى في كريستيز بأن "عددًا متزايدًا من المشترين الأثرياء يرغبون في إتمام معاملات العقارات مباشرة باستخدام الأصول الرقمية، مما دفع الشركة إلى اتخاذ الخطوة المناسبة لبناء بنية تحتية للخدمات تدعم الدفع بالعملات المشفرة بشكل كامل." في جنوب كاليفورنيا، أكملت كريستيز العديد من معاملات المنازل الفاخرة التي تم دفع ثمنها بالكامل بالعملات المشفرة، بإجمالي يزيد عن 200 مليون دولار، وكلها معاملات من فئة "ثمانية أرقام". حاليًا، تمتلك كريستيز مجموعة من العقارات الصديقة للعملات المشفرة بقيمة تزيد عن مليار دولار، وتشمل العديد من المنازل الفاخرة التي ترغب في قبول "عروض العملات المشفرة الصرفة".

أحد العقارات التي تقبل الدفع بالعملات المشفرة البحتة، وهو قصر فخم بقيمة 1.18 مليار دولار يُدعى "La Fin" يقع في بيل إير في لوس أنجلوس، ويضم 12 غرفة نوم و17 حمامًا، مع نادٍ ليلي بمساحة 6,000 قدم مربع، قبو نبيذ خاص، غرفة تذوق فودكا تحت الصفر، غرفة سيجار، ومركز للياقة البدنية مع جدار تسلق. كان السعر المعروض سابقًا يصل إلى 1.39 مليار دولار، المصدر: realtor

قسم العقارات المشفرة في كريستيز لا يوفر فقط قنوات دفع تعتمد على الأصول المشفرة الرئيسية مثل البيتكوين والإيثيريوم، بل يتعاون أيضًا مع الوكالات الحافظة والفرق القانونية لضمان إتمام المعاملات ضمن إطار الامتثال. بما في ذلك الحفظ لمدفوعات العملات المشفرة، ودعم الضرائب والامتثال، ومطابقة الأصول (محفظة عقارات مشفرة مخصصة لتلبية احتياجات الاستثمار الخاصة بالعملاء ذوي الثروات العالية).

توقع الرئيس التنفيذي لشركة كريستيز للعقارات آرون كيرمان أن "أكثر من ثلث معاملات العقارات السكنية في الولايات المتحدة قد تتضمن العملات المشفرة خلال السنوات الخمس المقبلة". إن تحول كريستيز يؤكد بشكل غير مباشر على معدل انتشار الأصول المشفرة بين الأفراد ذوي الثروات العالية، كما أنه يشير إلى تغيير هيكلي في نماذج معاملات العقارات التقليدية.

البنية التحتية تتجه نحو التحسين، لكن يبدو أن تعليم "المستخدمين" لا يزال أمامه طريق طويل.

حتى الآن، أصبحت مشاريع توكن عقارات العقارات تتشكل بشكل ملحوظ، ولكن يبدو أنها لا تزال لا تصل إلى المستوى المتوقع. لقد تم توكن 970 وحدة إيجار حتى الآن من قبل RealT، مما جلب للمستخدمين عائدات إيجارية صافية تقارب 30 مليون دولار؛ بينما قامت Lofty بتوكن 148 عقارًا في 11 ولاية، وجذبت حوالي 7000 مستخدم نشط شهريًا، حيث يشارك هؤلاء المستخدمون في عائدات إيجارية سنوية تصل إلى حوالي 2 مليون دولار من خلال حيازة التوكنات. يبدو أن حجم العديد من المشاريع يتراوح عادة بين عشرات الملايين ومئات الملايين، ولا تزال تواجه صعوبات في التقدم للأمام، وقد تكون هناك أسباب متعددة لذلك.

من ناحية، فإن البلوكشين فعلاً يتيح للمعاملات تجاوز القيود الجغرافية، مما يحقق التسوية الفورية عبر الحدود، بالإضافة إلى أن رسوم المعاملات أقل نسبياً من تكاليف نقل الملكية التقليدية. ومع ذلك، يحتاج المستثمرون إلى فهم أن هذا ليس بيئة "بدون تكلفة": رسوم سك الرموز، رسوم إدارة الأصول، عمولات المعاملات، رسوم الشبكة والضرائب المحتملة على الأرباح الرأسمالية تشكل هيكل تكلفة جديد. بالمقارنة مع "خدمة شاملة" من وكلاء العقارات التقليديين والمحامين، تتطلب العقارات المشفرة من المستثمرين التعلم النشط وفهم العقود الذكية، والحفظ على السلسلة، وقواعد الضرائب المشفرة.

من ناحية أخرى، على الرغم من أن السيولة هي نقطة بيع، إلا أنها تأتي مع تقلبات أعلى. يمكن تداول العقارات المرمزة في السوق الثانوية على مدار الساعة، حيث يمكن للمستثمرين ليس فقط استلام الإيجارات، ولكن أيضًا الخروج من مراكزهم في أي وقت. ولكن عندما تكون السيولة غير كافية، قد تكون أسعار الرموز أعلى أو أقل بكثير من التقييم الحقيقي للعقار نفسه، حيث يمكن أن تتقلب الأسعار حتى أسرع من دورة العقارات الحقيقية، مما يزيد من خصائص المضاربة في التداولات القصيرة.

بالإضافة إلى ذلك، قامت العديد من المنصات بإدخال حكم DAO (المنظمات المستقلة اللامركزية) ، مما يسمح للمستثمرين بالتصويت على الأمور مثل الإيجارات والصيانة. هذه المشاركة تشبه "لعبة الثروة"، مما يقلل من العوائق ويعزز التفاعل، لكنها تضع أيضًا متطلبات جديدة على المستخدمين: يجب عليهم ليس فقط فهم إدارة الممتلكات، ولكن أيضًا أن يكون لديهم وعي بالحكم على السلسلة والامتثال. في ظل نقص التعليم الكافي، قد يسيء المستثمرون تقدير المخاطر، ويعتبرون العقارات الرقمية أداة لتحقيق الأرباح على المدى القصير، بدلاً من كونها استثمارًا طويل الأجل.

بعبارة أخرى، فإن العائق الحقيقي في العقارات المشفرة لا يكمن في التقنية، بل في الفهم. يحتاج المستخدمون إلى فهم نسب الرهن، وآليات التصفية، والحوكمة على السلسلة، والإبلاغ الضريبي، وما إلى ذلك، وهذا يشكل تحولًا جذريًا بالنسبة للأشخاص الذين اعتادوا على نمط شراء المنازل التقليدي.

مع وضوح التنظيم تدريجياً، وتحسين تجربة المنصة، وتدخل المؤسسات المالية الرئيسية، من المتوقع أن تقصر العقارات المشفرة من منحنى التعليم هذا في المستقبل. لكن في السنوات القليلة المقبلة، لا يزال يتعين على الصناعة استثمار المزيد من الموارد في تدريب المستخدمين، والتوعية بإدارة المخاطر، والتوجيه في الامتثال، لتحقيق فعلاً الانتقال من "العقارات المشفرة" من تجربة نادرة إلى انتشار واسع.