شركات العقارات ذات العائد التوزيعي: مقارنة بين Realty Income و NNN REIT

لقد برزت صناديق الاستثمار العقاري (REITs) كوسائل جذابة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، خاصة مع تراجع المخاوف السوقية بشأن قطاع التجزئة إلى حد كبير. الهيكل الضريبي لشركات REIT يفرض توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة كأرباح نقدية، مما يجعلها بطبيعتها جذابة للمحافظ التي تبحث عن العائد. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، حققت REITs الموجهة للتجزئة متوسط عائد قدره 6.9% وفقًا لبيانات Nareit، مما يعكس تعافي القطاع من الرياح المعاكسة الأخيرة.

اثنان من اللاعبين البارزين في هذا المجال—Realty Income و NNN REIT—يقدمان ملفات استثمارية مقنعة ولكن مختلفة. يعتمد الاختيار بين هذين الشركتين الرائدتين على تفضيلك بين الحجم وإمكانات النمو.

NNN REIT: حجم أصغر، مسار نمو أكثر حدة

تدير NNN REIT حوالي 3,700 عقار مؤجر لمتاجر التجزئة التي تشمل متاجر الراحة، وخدمات السيارات، والمطاعم، وأماكن الترفيه. على الرغم من محفظتها الأصغر مقارنة بالمنافسين، إلا أن الشركة تظهر أداءً تشغيليًا قويًا. سجل الربع الثالث معدل إشغال بنسبة 97.5%، مما يدل على جودة المستأجرين وموقع السوق القوي.

من الناحية المالية، توسع صافي التدفقات النقدية المعدلة من العمليات (AFFO) لكل سهم من $0.84 إلى $0.86 في الربع. تتوقع إدارة الشركة أن يصل AFFO للسنة الكاملة إلى ما بين $3.41 و $3.45 لكل سهم، مما يوفر تغطية مريحة لالتزامات الأرباح النقدية. يبلغ عائد السهم حاليًا 5.9%.

ما يميز NNN REIT بين شركات REIT هو قدرته على النمو بشكل ملحوظ. قاعدة الأصول الأصغر تعني أن كل استحواذ على عقار جديد يمكن أن يؤثر بشكل كبير على مقاييس النمو الإجمالية. كما حافظت الشركة على سجل توزيع أرباح مميز، حيث احتفلت مؤخرًا بمرور 36 سنة متتالية من زيادات التوزيعات السنوية بعد زيادة في أغسطس بنسبة 3.4% إلى $0.60 لكل سهم.

Realty Income: التنويع والاستقرار

تدير Realty Income أكثر من 15,500 عقار، حيث يستمد حوالي 80% من دخل الإيجارات من مستأجري التجزئة. تشمل محفظتها متاجر البقالة (11%)، وتجار التجزئة للراحة (10%)، ومتاجر تحسين المنزل، والمتاجر ذات الدولار. تتوزع باقي الاستثمارات على العقارات الصناعية، ومرافق الألعاب، وغيرها من العقارات التجارية. من بين المستأجرين الرئيسيين Dollar General، و Walgreens، و Home Depot، و Walmart.

يؤكد معدل الإشغال البالغ 98.7% على إدارة فعالة للمستأجرين وموقع السوق القوي. والأهم من ذلك، أن Realty Income جددت عقود الإيجار بأسعار إيجار أعلى بنسبة 3.5%، مما يظهر قوة التسعير في بيئة تنافسية. نما AFFO لكل سهم على أساس سنوي بنسبة 2.9% ليصل إلى $1.09، مع توقعات للسنة الكاملة تتراوح بين $4.25 و $4.27 لكل سهم—مغطية بشكل مريح التوزيع السنوي البالغ $3.23 لكل سهم.

هذه الشركة الأكبر بين الشركتين تقدم توزيعات أرباح شهرية للمساهمين، مع زيادات تُوزع عدة مرات سنويًا. حدثت آخر زيادة في أكتوبر، حيث زادت المدفوعات الشهرية لكل سهم من $0.269 إلى $0.2695. ويبلغ العائد على التوزيع حاليًا 5.7%. لقد رفعت الشركة التوزيعات ربع السنوية لأكثر من ثلاثة عقود منذ طرحها للاكتتاب العام في 1994.

مقارنة بين هاتين الشركتين الرائدتين في REIT

نجحت كل من هاتين الشركتين في التنقل عبر بيئة تجزئة صعبة من خلال التركيز على العقارات المؤجرة لمستأجرين اقتصاديًا resilient. وتُعد عوائد التوزيع المماثلة وتاريخ النمو المستمر في المدفوعات—كل منهما يتجاوز 30 سنة متتالية—مؤشرات على أن كلاهما وسائل استثمارية ذات بنية مماثلة.

ومع ذلك، هناك اختلافات مهمة تشكل فرضية الاستثمار. الحجم الكبير لـ Realty Income يمنحه تنويعًا واستقرارًا لا مثيل لهما، لكنه يخلق تحديًا: إضافة عقارات جديدة تصبح تدريجيًا أكثر صعوبة لدفع النمو المئوي الملحوظ. مع وجود أكثر من 15,000 عقار في محفظته، من المحتمل أن يجذب المستثمرين الباحثين عن عوائد ثابتة ومتوقعة بدلاً من التسريع.

أما NNN REIT، فهي تعمل من منصة أصغر حيث يمكن أن تؤدي الإضافات الاستراتيجية للعقارات إلى تحريك مؤشر النمو بشكل ملموس. يركز على العقارات التجارية في الولايات المتحدة، مما يمنحه تركيزًا، ولكنه يأتي على حساب بعض التنويع. للمستثمرين الذين ي prioritise النمو فوق الاستقرار المطلق، قد تقدم هذه الشركة الصغيرة فرصة أكثر إقناعًا.

قرار الاستثمار

اختيار بين هاتين الشركتين في REIT يعكس في النهاية فلسفتك الاستثمارية. إذا كنت تقدر السجل الحافل والتنويع الواسع لمُشغل عقارات ضخم، فإن Realty Income يوفر ذلك الموقع. وإذا كنت على استعداد لقبول تخصص أضيق في سبيل فرص نمو أقوى، فإن NNN REIT تستحق النظر الجدي.

كلا الشركتين تتداولان بتقييمات معقولة مع تغطية جذابة للأرباح. يعتمد الاختيار على ما إذا كنت تفضل نهج السلحفاة—نمو ثابت ومستقر من Realty Income—أو فرصة لتحقيق مكاسب أسرع مع NNN REIT. كلا المسارين يوفر توليد دخل ملحوظ وخصائص دفاعية تجعل شركات REIT جذابة خلال فترات عدم اليقين الاقتصادي.