فهم خيارات إعادة التمويل المنزلية الخاصة بك بعد HARP

بالنسبة للعديد من أصحاب المنازل، يبدو إعادة التمويل العقاري بسيطًا من السطح. ومع ذلك، تصبح الحقيقة أكثر تعقيدًا بكثير عندما تكون مثقلًا بديون كبيرة، أو تعاني من سوء الائتمان، أو تواجه وضعًا حيث انخفضت قيمة سوق عقارك إلى ما دون ما تدين به على الرهن العقاري الخاص بك. هنا تتصاعد التحديات، وغالبًا ما تُغلق الطرق التقليدية لإعادة التمويل أمامك.

الأخبار السارة؟ إذا كان رهنك العقاري مدعومًا بواسطة إحدى المؤسستين الحكوميتين الرئيسيتين—فاني ماي أو فريدي ماك—فلا تزال لديك إمكانية الوصول إلى برامج مصممة خصيصًا لمساعدتك على إعادة التمويل في ظروف صعبة. على الرغم من أن برنامج إعادة التمويل الميسر للسكن الفيدرالي الأصلي لم يعد يقبل الطلبات، إلا أن خلفائه يوفرون مسارات مماثلة للمقترضين في مواقف صعبة.

تطور برامج تخفيف عبء الرهن العقاري: من هارب إلى الحلول الحالية

لفهم موقف أصحاب المنازل اليوم، من المفيد معرفة الخلفية. أطلقت وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) برنامج إعادة التمويل الميسر للسكن من خلال مبادرة فدرالية في عام 2009، خلال إدارة أوباما. وُلد هذا البرنامج من الضرورة—حيث انهار سوق الإسكان، وترك ملايين أصحاب المنازل بدون أي قيمة في ممتلكاتهم أو بقيمة منخفضة جدًا. كان الكثير منهم لا يزال يدفع أقساطهم الشهرية، لكنهم كانوا محاصرين برهون عقارية تحت الماء ولم يتمكنوا من الوصول إلى خيارات إعادة التمويل التقليدية.

بين 2009 و2018، عندما انتهى البرنامج، استخدم حوالي 3.5 مليون أسرة هذه المبادرة لإعادة التمويل إلى معدلات فائدة أقل أو لإعادة هيكلة قروضهم بشكل أكثر قابلية للإدارة. كان تأثير البرنامج كبيرًا، ولكن مع استقرار سوق الإسكان، حولت الحكومة الفيدرالية الدعم إلى بدائل أحدث.

اليوم، تدير FHFA برنامجين بديلين يواصلان هذه المهمة: برنامج إعادة التمويل عالي الرفع (HLTV) الخاص بفاني ماي وبرنامج إعادة التمويل الموسع للتخفيف (ERR) الخاص بفريدي ماك.

مساران حديثان: فهم HLTV و ERR

حتى أواخر 2022، لا يزال حوالي 1.2 مليون من أصحاب المنازل في الولايات المتحدة يحملون رهونًا عقارية تدين فيها أكثر مما تساوي منازلهم. بالنسبة لهؤلاء المقترضين، يظل إعادة التمويل التقليدي غير متاح بشكل أساسي. وهنا يأتي دور HLTV و ERR.

يعمل كلا البرنامجين بشكل مماثل في مهمتهما الأساسية: يسمحان للمقترضين الذين يعانون من حقوق ملكية سلبية بإعادة التمويل دون الحاجة إلى وجود نسبة كبيرة من حقوق الملكية. ومع ذلك، هناك فرق حاسم بين النهجين القديم والجديد. كان البرنامج الأصلي يتطلب نسبة قرض إلى قيمة (LTV) 80% أو أقل، مما يعني أنه يمكنك أن تدين بما يصل إلى 80% من قيمة منزلك. أما البرامج الجديدة فقد رفعت هذا الحد بشكل كبير إلى 97.01%.

لفهم ما يعنيه ذلك عمليًا، فكر في هذا الحساب: يتم تحديد نسبة LTV الخاصة بك بقسمة المبلغ الذي تدين به على القيمة المقدرة لمنزلك. إذا كان رصيد رهنك 200,000 دولار وقيمته التقديرية 180,000 دولار، فإن نسبة LTV الخاصة بك هي 111% (أي أنك تحت الماء). بموجب البرامج الأحدث، يمكنك أن تتأهل لإعادة التمويل حتى في هذا الوضع، بينما كانت القواعد القديمة ستستبعدك.

للتأهل لأي من HLTV أو ERR، يجب أن يوفر القرض الجديد واحدة على الأقل من الفوائد التالية:

• خفض المدفوعات الشهرية الرئيسية والفوائد
• خفض معدل الفائدة
• تقليل مدة سداد القرض
• التحويل إلى هيكل رهن أكثر استقرارًا، مثل التحويل من رهن متغير الفائدة (ARM) إلى قرض ثابت الفائدة

تحديد أهليتك لبرامج إعادة التمويل الحديثة

بالإضافة إلى متطلبات نسبة LTV، يجب على المقترضين إثبات سجل جيد مع رهنهم العقاري الحالي. إليك ما تتطلبه FHFA والمقرضون الذين يديرون هذه البرامج:

• تاريخ إصدار الرهن: يجب أن يكون قرضك قد صدر بعد سبتمبر 2017
• عمر القرض: يجب أن يكون رهنك العقاري قد مر عليه 15 شهرًا على الأقل
• حالة الدفع: يجب أن تكون جميع المدفوعات الحالية على الرهن محدثة
• تاريخ الدفع الأخير: عدم وجود دفعات متأخرة لمدة 30 يومًا خلال الأشهر الستة الماضية
• نافذة التأخير لمدة 12 شهرًا: عدم وجود أكثر من دفعة واحدة متأخرة لمدة 30 يومًا خلال العام الماضي، مع عدم وجود حالات تأخير تتجاوز 30 يومًا

بالإضافة إلى ذلك، لا يوجد حد أدنى لمتطلبات درجة الائتمان لهذه البرامج، مما يمكن أن يكون مفيدًا بشكل خاص للمقترضين الذين عانوا من صعوبات مالية خلال أزمة الإسكان أو الانكماش الاقتصادي الأخير.

كيفية التنقل في عملية إعادة التمويل

إذا كنت تعتقد أنك قد تكون مؤهلًا، إليك كيفية المضي قدمًا:

1. تحديد مزود الخدمة والمؤسسة الداعمة لبرنامجك
اتصل بمقدم الرهن العقاري الحالي لديك واسأل عما إذا كان رهنك مدعومًا بواسطة فاني ماي أو فريدي ماك. بدلاً من ذلك، يمكنك زيارة مواقعهم الرسمية—كلاهما يوفر أدوات للبحث عن القروض والتأكد من المؤسسة التي تدعم رهنك. معرفة تاريخ إصدار الرهن ضروري، فجهز تلك المعلومات.

2. اختيار شريك التمويل الخاص بك
يمكنك إعادة التمويل من خلال المقرض الحالي أو البحث عن مقرض جديد. العديد من البنوك، والاتحادات الائتمانية، وشركات التمويل العقاري معتمدة لإصدار قروض HLTV و ERR، لذا لديك مرونة هنا.

3. جمع المستندات المطلوبة
اجمع الأوراق اللازمة قبل التقدم بطلب إلى المقرض. عادةً، يتضمن ذلك بيانات حديثة عن بيان الرهن، تفاصيل عن أي رهن ثانٍ أو خط ائتمان على المنزل، قائمة كاملة بالتزامات ديونك الشهرية، ومستندات إثبات الدخل (كشوفات الرواتب الحديثة، الإقرارات الضريبية، أو إثبات التوظيف).

4. تقديم طلبك
اعمل مع المقرض الذي اخترته لإكمال وتقديم الطلب الرسمي. سيقوم بمراجعة معلوماتك، والتحقق من أهليتك، وإرشادك خلال عملية مؤسستهم الخاصة.

5. إتمام الصفقة والانتقال
إذا تمت الموافقة، ستوقع على مستندات القرض الجديدة وتبدأ في دفع الأقساط وفقًا لشروط الرهن الجديدة. عادةً، تستغرق عملية إعادة التمويل عدة أسابيع من تقديم الطلب حتى التمويل.

تقييم المزايا والعيوب

قبل الالتزام بإعادة التمويل، قيّم بصدق ما إذا كانت الفوائد تفوق التكاليف والجهود المبذولة.

مزايا HLTV و ERR

• متاحة للمقترضين الذين يملكون قليلًا أو لا يملكون حقوق ملكية (أو حتى حقوق ملكية سلبية)
• إمكانية خفض معدل الفائدة وتقليل المدفوعات الشهرية
• عملية تقديم مبسطة مقارنةً بإعادة التمويل التقليدية
• لا يوجد حد أدنى لمتطلبات درجة الائتمان، مما يجعل هذه البرامج متاحة للمقترضين الذين يعانون من تحديات ائتمانية
• لا حاجة لدفع تأمين الرهن العقاري على القرض الجديد
• لا يوجد حد أقصى لنسبة الدين إلى الدخل، على عكس العديد من منتجات الرهن التقليدية

العيوب التي يجب مراعاتها

• إعادة التمويل تترافق مع تكاليف: رسوم الإغلاق، رسوم التقييم، تأمين الملكية، ورسوم المعالجة يمكن أن تتراكم لتصل إلى 3,000–5,000 دولار أو أكثر
• ظروف السوق الحالية: أسعار الفائدة على عمليات إعادة التمويل لا تزال مرتفعة نسبيًا مقارنة بالمعدلات التاريخية، مما قد يقلل من مدخراتك
• غير متاحة للمنازل التي في إجراءات حبس: إذا بدأ المقرض إجراءات الحجز على ممتلكاتك، فلن تساعدك هذه البرامج

اتخاذ قرارك: هل إعادة التمويل مناسبة لك؟

إذا كنت غير راضٍ عن شروط رهنك الحالية، فمن المفيد التحقيق فيما إذا كنت مؤهلًا لبرامج HLTV أو ERR، حتى لو لم تكن مؤهلًا في البداية لبرنامج هارب الأصلي. بالنسبة للعديد من أصحاب المنازل الذين يعانون من حقوق ملكية سلبية أو قليلة، تمثل هذه البرامج الطريق الوحيد الواقعي لإعادة التمويل، حيث يشترط معظم المقرضين التقليديين نسبة LTV 80% أو أقل.

إذا لم تنجح هذه البرامج في وضعك، استكشف خيارات أخرى مدعومة من FHFA مثل برنامج إعادة التمويل للمقترضين ذوي الدخل المنخفض. بالإضافة إلى ذلك، تحقق مما إذا كانت ولايتك تدير صندوق مساعدة المالك (HAF)، الذي قد يقدم دعمًا ماليًا مباشرًا. يمكنك أيضًا مناقشة تعديل القرض مع مزود الرهن العقاري الخاص بك—هذه الطريقة يمكن أن تغير بشكل دائم أو مؤقت بعض شروط رهنك إذا كنت تواجه صعوبة في سداد المدفوعات الشهرية.

المفتاح هو اتخاذ إجراء قبل أن تتدهور وضعك أكثر. يمكن أن يوفر إعادة التمويل أو تعديل الرهن العقاري راحة مهمة، لكن هذه الفرص تتطلب استكشافًا في الوقت المناسب وتقييمًا دقيقًا للتكاليف مقابل الفوائد.