خمسة صناديق استثمار عقارية للبيع بالتجزئة في دائرة الضوء لفيليب ويكفيلد: مراقبة أرباح الربع الرابع لعام 2025

مع انكشاف موسم الأرباح في أوائل عام 2026، يجذب قطاع صناديق الاستثمار العقارية التجارية بالتجزئة اهتمامًا كبيرًا من قبل المحللين. يراقب فيليب ويكفيلد وخبراء الصناعة الآخرون عن كثب خمسة لاعبين رئيسيين في هذا المجال—كوشمان وويكفيلد، مجموعة سيمون بروبرتي، ريجنسي سنترز، كيمكو ريلتي، وصندوق الاستثمار العقاري الفيدرالي—وهم يستعدون للإعلان عن نتائج الربع الرابع من عام 2025. ستكشف هذه الإعلانات عن مدى استقرار ظروف السوق وكيفية ترجمتها إلى أداء مالي للشركات التي تتنقل في مشهد تجزئة معقد ولكنه في النهاية داعم.

توقيت هذه التقارير الربعية جدير بالملاحظة بشكل خاص نظرًا للتحول الدرامي في سوق العقارات التجارية على مدى الـ 18 شهرًا الماضية. بعد سنوات من عدم اليقين والتعافي غير المنتظم، دخل القطاع مرحلة استقرار تتميز بمشاركة قوية للمستهلك، وحل قضايا السياسات التجارية، وإدارة منضبطة للعرض. هذا التعديل يخلق خلفية مثالية للمستثمرين لتقييم أي صناديق استثمار عقارية تجارية في التجزئة هي الأفضل للاستفادة من تحسن الأساسيات.

سوق التجزئة في الربع الرابع 2025: أساسيات قوية وسط استقرار اقتصادي

أظهر الربع الرابع من عام 2025 مرونة ملحوظة عبر قطاع العقارات التجارية بالتجزئة. وفقًا لبيانات السوق الأخيرة، انخفض معدل الشواغر التجارية الوطنية إلى 5.7%، وهو تضييق كبير مقارنة بالمعدلات التاريخية طويلة الأمد. يعكس هذا الانكماش توازنًا في معادلة العرض والطلب الذي فاد مالكي العقارات و منح الملاك قوة تسعير مميزة مع دخول عام 2026.

تحول الامتصاص الصافي—المؤشر الرئيسي الذي يدل على ما إذا كان تجار التجزئة يوسعون أو يقلصون بصمتهم—إلى الإيجابية عبر جميع المناطق الرئيسية في الولايات المتحدة لأول مرة منذ عدة أرباع. من الجدير بالذكر أن الربع الرابع سجل حوالي 3.4 مليون قدم مربع من الامتصاص الصافي، وهو أقوى تحسن ربعي منذ الربع الرابع من 2023. هذا الانتعاش يشير إلى تعافي حقيقي في الطلب وليس نشاطًا مؤقتًا مدفوعًا بتحفيزات مؤقتة.

ظل الانضباط في العرض سمة مميزة للسوق. استمر البناء التجاري الجديد بمقاييس محسوبة، مما حال دون ظروف الإفراط في العرض التي عانت منها القطاعات في سنوات سابقة. أثبت هذا التقييد فائدته بشكل خاص للأسواق الثانوية والثانوية العليا، حيث أدى استقرار الإشغال إلى فتح فرص لنمو الإيجارات وتنوع المستأجرين.

ديناميكيات السوق التي تشكل أداء صناديق الاستثمار العقارية

تسارع زخم التأجير بشكل ملحوظ في نهاية عام 2025، مدفوعًا بقاعدة مستأجرين متنوعة. واصلت سلاسل البقالة توسعها كمراكز أساسية من الفئة الضرورية، بينما استوعبت تجار التجزئة المخفضون والمفاهيم التجريبية الناشئة—مثل استوديوهات اللياقة البدنية وأماكن الترفيه—المساحات المتاحة. أدى تنويع مزيج المستأجرين إلى تقليل الاعتماد على فئة واحدة وتوسيع جاذبيتها للمستهلكين من المناطق السكنية الثرية والمناطق الحضرية.

عكست الإيجارات المطلوب ارتفاعًا في خلفية السوق المحسنة، حيث ارتفعت على أساس سنوي إلى 25.29 دولار لكل قدم مربع. ينبع هذا القوة السعرية من أداء مبيعات المستأجرين المستقر ووتيرة حركة المرور المستمرة للمستهلكين، وهما عاملان يدعمان معدلات تجديد العقود واستقطاب مستأجرين جدد. يتوقع مراقبو السوق مثل كوشمان وويكفيلد أن تبقى نسبة الشواغر أقل من 6% طوال عام 2026، مع توقع نمو الإيجارات في نطاق 2-2.5%—نمو معتدل لكنه ذو معنى لصناديق الاستثمار العقارية ذات رأس المال الجيد.

يجمع بين الشواغر الضيقة، والامتصاص الإيجابي، والنمو المعتدل للإيجارات بيئة يصفها المحللون بأنها “بيئة ذهبية”: لا مبالغ فيها ولا راكدة. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية ذات المحافظ الممتازة المركزة في الأسواق ذات الدخل العالي، تترجم هذه الظروف مباشرة إلى زيادة الأرباح.

تحليل الصناديق الفردية: محفزات النمو وإشارات التقييم

مجموعة سيمون بروبرتي تدخل موسم الأرباح بزخم كبير. تدير الشركة واحدة من أكثر المحافظ تنوعًا استراتيجيًا في القطاع، تجمع بين أصول مراكز التسوق المحلية المهيمنة والتعرض الدولي الانتقائي. يضع التحول العدواني لشركة سيمون نحو التكامل عبر القنوات والتطوير متعدد الاستخدامات—الدمج بين التجزئة والسكن والمكاتب والمكونات التجريبية—الشركة في موقع لاقتناص التحولات الديموغرافية في تفضيلات المستهلكين. من المتوقع أن تعكس نتائج الربع الرابع من 2025، المقررة في 2 فبراير بعد إغلاق السوق، إيرادات بقيمة 1.63 مليار دولار، بزيادة قدرها 2.84% على أساس سنوي. من المتوقع أن تصل أرباح التشغيل (FFO) لكل سهم إلى 3.47 دولارات. تاريخيًا، تجاوزت شركة سيمون التوقعات في جميع الأرباع الأربعة الماضية، بمعدل متوسط 3.54% تفوق.

ريجينسي سنترز تتخصص في مراكز التسوق المميزة المتمحورة حول محلات البقالة، وتقع في ممرات ضاحية غنية وقريبة من المراكز الحضرية حيث لا تزال قوة إنفاق المستهلكين قوية. من المتوقع أن تكشف نتائجها في 5 فبراير عن نمو إيرادات يقارب 7.09% على أساس سنوي، لتصل إلى 398.94 مليون دولار. وتوجيهات FFO لكل سهم من NAREIT عند 1.17 دولار، مما يشير إلى نمو بنسبة 7.34% على أساس سنوي—معدل توسع صحي جدًا ضمن عالم الصناديق العقارية. تعزز أنشطة الاستحواذ الاستراتيجية وخط أنابيب التطوير من إمكانيات خلق القيمة على المدى الطويل.

كيمكو ريلتي تدير محفظة موجهة بشكل كبير نحو التجزئة الضرورية في مواقع ضاحية يسهل الوصول إليها ضمن المناطق الحضرية على طول Sunbelt والسواحل. يقي هذا التركيز الجغرافي والفئوي كيمكو من تقلبات الإنفاق الاختياري، مع الاستفادة من الاتجاهات الديموغرافية في المناطق النامية. من المتوقع أن تظهر نتائج 12 فبراير إيرادات الربع الرابع بقيمة 537.59 مليون دولار، بزيادة قدرها 2.32% على أساس سنوي، مع وصول أرباح التشغيل لكل سهم إلى 44 سنتًا—زيادة بنسبة 4.76% على أساس سنوي. من المتوقع أن تعزز مبادرات التطوير المختلط في مراكز اقتصادية قوية قيمة الأصول الصافية مع مرور الوقت.

الصندوق الفيدرالي للعقارات الاستثمارية يركز على أصول تجزئة عالية الجودة في مواقع راقية، مستفيدًا من ظروف العرض المحدودة لدفع معدلات الإشغال وزيادة الإيجارات. من المتوقع أن تكشف نتائج 12 فبراير عن إيرادات بقيمة 328.96 مليون دولار، بزيادة قدرها 5.63% على أساس سنوي. وتوجيهات FFO لكل سهم عند 1.86 دولار، مما يشير إلى نمو بنسبة 7.51% على أساس سنوي، وهو من بين أعلى معدلات النمو في القطاع. تعزز استراتيجية الاستحواذ ذات القيمة المضافة وتطوير الأصول المختلطة الحضرية من إمكانيات الأرباح طويلة الأمد.

كوشمان وويكفيلد، على الرغم من أنها مزود خدمات عقارية أكثر منها صندوق استثمار عقاري تقليدي، تعتبر مؤشرًا هامًا لصحة السوق. يعزز تقرير سوق التجزئة للربع الرابع من 2025، الذي استند إليه جزء كبير من هذا التحليل، من تحسين أساسيات الملاك ورؤية الطلب من قبل المستأجرين مع اقتراب 2026.

إطار زاكز: فهم مؤشرات مفاجأة الأرباح

تحديد الصناديق العقارية التي ستتجاوز توقعات السوق يتطلب فهم إطار الاستثمار الذي يستخدمه المحللون. تجمع منهجية زاكز بين إشارتين حاسمتين: تصنيف زاكز (يتراوح من 1—شراء قوي—إلى 5—بيع قوي) وESP للأرباح (توقع مفاجأة الأرباح)، وهو مقياس حصري يقيس الفرق المئوي بين التقدير الأكثر دقة والتقدير الإجماعي لزاكس.

تُظهر البيانات التاريخية أن الأسهم التي تجمع بين تصنيف زاكز من الدرجة الأولى وESP إيجابي تحقق مفاجآت أرباح إيجابية بمعدلات تتجاوز 70%. أثبت هذا الإطار فعاليته بشكل خاص في قطاع الصناديق العقارية، حيث تخلق الانضباط في تخصيص رأس المال والدورات السوقية فروقات قابلة للقياس بين توقعات السوق والنتائج الفعلية.

تحمل مجموعة سيمون تصنيف 2 (شراء) مع +0.67% ESP، مما يشير إلى احتمال مفاجأة معتدل. تتطابق ريجنسي سنترز مع هذا التصنيف مع +1.11% ESP، مما يدل على احتمالية تفوق طفيفة. كيمكو تصنف كـ 3 (احتفاظ) مع +1.43% ESP، في حين أن الصندوق الفيدرالي يحمل تصنيف 3 مع +0.90% ESP. تضع هذه التركيبات الأربعة كمرشحين لمفاجآت إيجابية معتدلة، على الرغم من أن حجم الارتفاع المحتمل يختلف حسب العقار.

التموضع الاستثماري والتوقعات

يخلق انتقال قطاع الصناديق العقارية التجارية من مرحلة التعافي إلى الاستقرار تداعيات استثمارية واضحة. الشركات التي تمتلك أصولًا ذات مواقع جيدة، وقواعد مستأجرين متنوعة، وقوة مالية، مهيأة لتحويل بيئة تشغيل مستقرة إلى نمو أرباح ملموس. تمثل الصناديق الخمسة التي تم تسليط الضوء عليها في هذا التحليل—سيمون بروبرتي، ريجنسي سنترز، كيمكو ريلتي، الصندوق الفيدرالي، وكوشمان وويكفيلد—الطبقة العليا من جودة القطاع.

ستوفر إعلانات الأرباح في فبراير أدلة ملموسة على ما إذا كانت التوقعات الإيجابية لمراقبي السوق بشأن العقارات التجارية في التجزئة مبررة. يجب على المستثمرين الذين يراقبون هذه الشركات التركيز بشكل خاص على نمو الدخل التشغيلي الصافي لنفس المتاجر، واتجاهات الإشغال، وتعليقات الإدارة حول زخم التأجير لعام 2026—مؤشرات ستوضح ما إذا كانت الرياح المعاكسة الحالية ستستمر أم ستواجه مقاومات مع تقدم العام.