Cuando Christie’s puede comprar casas con Activos Cripto, un nuevo hito en la pista de RWA

Escrito por: BUBBLE, ritmo

"Compra tierra, ya no están haciendo más". Esta es una cita erróneamente atribuida a Mark Twain en el siglo XX, que ha sido utilizada frecuentemente como un lema en el ámbito de las ventas inmobiliarias. La gravedad respalda fuertemente esta afirmación; si la humanidad no puede realizar viajes interestelares, la tierra es tan "no inflacionaria" como el Bitcoin.

En 2025, la ola de criptomonedas se transmitió de Silicon Valley a Wall Street y finalmente afectó a Washington. Con el avance gradual de la regulación, también comenzó a cambiar silenciosamente la estructura básica de la industria inmobiliaria. A principios de julio, Christie’s International Real Estate estableció oficialmente un departamento exclusivo para transacciones inmobiliarias con criptomonedas, convirtiéndose en la primera marca de bienes raíces de lujo en el mundo que apoya de manera integral el "pago de viviendas con criptomonedas puras".

Y esto es solo el comienzo, desde emprendedores de Silicon Valley hasta desarrolladores en Dubái, desde mansiones en Beverly Hills en Los Ángeles hasta apartamentos de alquiler en España, una serie de plataformas de transacciones inmobiliarias centradas en la tecnología blockchain y los activos digitales están surgiendo, formando una nueva pista de "Crypto Real Estate".

¿Por qué la criptografía puede impulsar la próxima ola en el mercado inmobiliario de EE. UU.?

El valor del mercado inmobiliario de Estados Unidos se acercará a los 50 billones de dólares en 2024, siendo uno de los mercados de activos más importantes del mundo, mientras que esta cifra era de aproximadamente 23 billones de dólares hace 10 años en 2014, lo que significa que el tamaño de los activos en este sector se ha duplicado en una década.

La cantidad total de bienes raíces en EE. UU., Informe de análisis de Awealthofcommonsense

El informe NAR de junio de 2025 muestra que el precio medio de la vivienda en los Estados Unidos alcanzó los 435,300 dólares, un aumento del 2% en comparación con el mismo período del año pasado. El inventario de viviendas es de aproximadamente 1.53 millones de unidades, con una oferta y demanda de 4.7 meses. Los altos precios de las viviendas y la escasez de suministro a largo plazo han elevado la barrera de entrada, además de que las altas tasas de interés hipotecarias mantenidas (en julio de 2025, la tasa fija promedio a 30 años es de aproximadamente 6.75%, mientras que la hipoteca de bitcoin es actualmente de alrededor del 9%) siempre están por encima del aumento anual del valor de la propiedad, lo que ha reprimido el volumen de transacciones y la baja liquidez ha llevado a los inversores en propiedades a buscar nuevas fuentes de liquidez.

Y las altas tasas de interés no solo bloquean el problema de baja liquidez de los inversores en bienes raíces. En los últimos cinco años, la riqueza promedio de los propietarios de bienes raíces ha aumentado en 140,000 dólares. Pero en realidad, muchos hogares no están dispuestos a liberar liquidez utilizando sus activos inmobiliarios, porque sus caminos de monetización generalmente solo tienen dos opciones: una es vender el activo completo, y la otra es alquilar. Utilizar préstamos sobre bienes raíces no parece ser una buena opción a las tasas de interés actuales, y vender en un contexto de precios de vivienda en constante aumento tampoco parece ser una mejor decisión de inversión.

Por lo tanto, en el ámbito inmobiliario general de 50 billones de dólares, actualmente alrededor del 70 % de los derechos (34.98 billones de dólares) son poseídos por los propietarios, lo que significa que solo el 30 % está respaldado por fondos prestados, y el resto son fondos propios de los compradores. Por ejemplo, una familia que posee una propiedad de 500,000 dólares, aunque nominalmente ellos poseen esta propiedad, si desean venderla, necesitan deducir la porción prestada para saber lo que realmente poseen; en el caso del 70 % de los derechos, ellos poseen 350,000 dólares en derechos sobre esta propiedad.

Cantidad de derechos sobre bienes raíces en EE. UU., fuente: Ycharts

Y solo tener una relación de oferta y demanda no es suficiente, el concepto de RWA ha estado en desarrollo durante muchos años, pero solo en los últimos dos años ha comenzado a explotar realmente, especialmente después de que Trump fue elegido en 2025, lo que aumentó aún más la tasa de crecimiento.

Su núcleo es la conformidad, especialmente para los inversores en activos de baja liquidez como el inmobiliario. El nuevo director de la FHFA, William Poole, ordenó en marzo de 2025 a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac que desarrollaran un plan que permitiera incluir activos criptográficos como reservas al evaluar el riesgo de hipotecas individuales, sin necesidad de convertirlos primero a dólares. Esta política alienta a los bancos a considerar las criptomonedas como activos que pueden contarse como ahorros, ampliando así la base de prestatarios.

En julio de 2025, Trump firmó la Ley GENIUS y promovió la Ley CLARITY. La Ley GENIUS reconoce por primera vez las stablecoins como moneda digital legal, exigiendo que las stablecoins estén completamente respaldadas 1:1 por dólares estadounidenses o activos seguros como bonos del gobierno a corto plazo, y obligando a realizar auditorías por terceros. La Ley CLARITY intenta aclarar si los tokens digitales son valores o mercancías, proporcionando una ruta regulatoria para los profesionales.

Estos conjuntos de combinaciones de golpes permiten que el campo tenga un mayor margen de seguridad, además de la propiedad escasa similar a la de Bitcoin que "no puede ser aumentada" (la tierra no puede multiplicarse, la propiedad en sí puede; construir casas es como minar), lo que facilita la combinación de ambos. La digitalización ayuda a romper las altas barreras de entrada. Deloitte, una de las cuatro grandes firmas de contabilidad, predice en su informe del departamento financiero que para 2035, aproximadamente 4 billones de dólares en propiedades podrían ser tokenizadas, mucho más que los menos de 300 mil millones de dólares de 2024.

La tokenización puede dividir grandes propiedades inmobiliarias en pequeñas participaciones, proporcionando a los inversores globales una forma de participación de bajo umbral y alta liquidez, y también creando flujo de caja para vendedores y compradores que originalmente carecían de fondos. Dicho esto, la cifra de 4 billones de dólares, aunque suena atractiva, es debatible, al igual que la predicción de que el valor de mercado de ETH alcanzará los 85 billones en el futuro, pero ¿hasta qué punto ha avanzado realmente? Quizás podamos encontrar algo de Alpha en el mercado.

¿Fragmentación? ¿Préstamos? ¿Alquiler? ¿Proporcionar liquidez? Juega con bienes raíces como si estuvieras jugando DeFi.

A diferencia de activos de baja liquidez como el oro y las obras de arte, los bienes raíces vienen con atributos financieros derivados. Y al conectarse con Crypto, se diversifican aún más.

Aunque hubo intentos anteriores, la colaboración entre la plataforma Harbor y RealT en 2018, que lanzó un servicio de tokenización de bienes raíces basado en blockchain, se considera uno de los primeros y más grandes proyectos de tokenización de bienes raíces.

En concreto, la plataforma RealT divide los derechos de propiedad en RealTokens negociables a través de la blockchain. Cada propiedad es poseída por una empresa independiente (Inc/LLC), y los inversores que compran RealTokens equivalen a poseer una parte de las acciones de esa empresa, disfrutando de los ingresos por alquiler en proporción. La plataforma utiliza el mecanismo de emisión autorizado de Ethereum, lo que permite un umbral de inversión bajo (normalmente alrededor de 50 dólares), y tanto las transacciones como la distribución de alquileres se realizan en la cadena, por lo que los inversores no tienen que asumir las tareas de gestión diaria de un propietario tradicional. RealT distribuye los ingresos por alquiler en forma de stablecoins (USDC o xDAI) a los poseedores cada semana.

Y su rendimiento esperado proviene de la tasa de retorno sobre activos netos (RONA), es decir, alquiler neto anual / inversión total en la propiedad. Por ejemplo, cuando los ingresos anuales por alquiler de una propiedad, después de restar los gastos, son 66,096 dólares, y la inversión total es de 880,075 dólares, entonces la RONA es del 7.51%. Este valor no incluye el apalancamiento ni las ganancias de apreciación de la propiedad. Actualmente, el rendimiento promedio de la plataforma varía entre el 6% y el 16%.

Después de la tokenización, el siguiente paso es aplicarlo. La propiedad de RealT no tiene hipotecas, todos los fondos provienen de la venta de RealToken. Pero para permitir que los titulares utilicen sus activos de manera flexible, RealT ha lanzado el módulo RMM (Mercado de Dinero Inmobiliario).

RMM se basa en el protocolo Aave, y a través de él puedes hacer dos cosas. La primera es proporcionar liquidez, al igual que los intereses LP en DeFi; los inversores pueden depositar USDC o XDAI en RMM y recibir el ArmmToken correspondiente, que acumula intereses en tiempo real. La segunda es tomar préstamos mediante el colateral de RealToken; puedes usar los RealToken o stablecoins que posees como colateral para prestar activos como XDAI. También hay dos opciones para la tasa de interés del préstamo: tasa fija (similar a una tasa fija a corto plazo, pero se ajusta cuando la utilización es demasiado alta o la tasa es demasiado baja) y tasa variable (que fluctúa según la oferta y la demanda del mercado).

Abrir este camino de préstamos significa que se puede utilizar apalancamiento, similar a cómo los grupos de compra de viviendas tomaban préstamos para comprar casas hace más de una década, comprando casas con préstamos y luego usando esos préstamos para comprar más casas. Pignorar RealToken para obtener stablecoins y luego comprar más RealToken, repitiendo esto varias veces para aumentar la tasa de retorno general. Es importante tener en cuenta que con cada capa adicional de apalancamiento, el factor de salud disminuye y el riesgo aumenta.

Nota: El factor de salud es el recíproco de la relación entre el valor colateral y el valor del préstamo; cuanto mayor sea el factor de salud, menor será el riesgo de liquidación. Cuando el factor de salud cae a 1, significa que el valor del colateral es igual al valor del préstamo, lo que puede desencadenar una liquidación. Las formas de evitar la liquidación incluyen el reembolso parcial del préstamo o la adición de colateral. (Similar al margen de contratos perpetuos)

Aparte de la propiedad como "garantía" para préstamos, recientemente se ha discutido más sobre el uso de activos nativos de criptomonedas como garantía para préstamos hipotecarios. La empresa de tecnología financiera Milo permite a los prestatarios utilizar Bitcoin como garantía para obtener hipotecas de hasta el 100% de la relación préstamo-valor. Hasta principios de 2025, ha completado negocios de hipoteca criptográfica por un total de 65 millones de dólares, y ha otorgado préstamos por más de 250 millones de dólares. A nivel de políticas, también se están dando pasos para "abrir la puerta" a este modelo; la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda de EE. UU. (FHFA) exige a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac que consideren los activos criptográficos conforme a la regulación en su evaluación de riesgos. Aunque las tasas de interés de las hipotecas criptográficas suelen estar cerca o incluso ligeramente por encima de las hipotecas tradicionales, su principal atractivo radica en que no es necesario vender activos criptográficos para obtener financiamiento.

La encuesta de Redfin muestra que, después de la pandemia, aproximadamente el 12% de los compradores de vivienda por primera vez en EE. UU. utilizaron ganancias de criptomonedas para pagar el anticipo (vía venta o préstamo hipotecario). Además, el cambio en la dirección de las políticas sin duda atraerá a "grandes empresas" al sector, y "Crypto Real Estate" también recibe por primera vez la participación de empresas de bienes raíces de alto nivel.

En julio de 2025, Christie's International Real Estate estableció el primer departamento de lujo enfocado en criptomonedas a nivel mundial, convirtiéndose en un caso emblemático de la fusión entre las empresas tradicionales de bienes raíces de alta gama y los activos digitales. Lo interesante es que esta medida no surgió de un impulso estratégico de arriba hacia abajo, sino como respuesta a las verdaderas necesidades de los clientes de alto patrimonio.

Un ejecutivo de Christie’s declaró: "Cada vez más compradores adinerados desean completar transacciones inmobiliarias directamente con activos digitales, lo que ha llevado a la empresa a adaptarse y construir una infraestructura de servicios que soporte pagos en criptomonedas a lo largo de todo el proceso." En el sur de California, Christie’s ha completado múltiples transacciones de mansiones completamente pagadas en criptomonedas, con un total que supera los 200 millones de dólares, todas en el nivel de "ocho cifras" de viviendas de lujo. Actualmente, el portafolio de propiedades amigables con las criptomonedas que posee Christie’s tiene un valor superior a mil millones de dólares, abarcando numerosas mansiones dispuestas a aceptar "ofertas en criptomonedas puras".

Una de las mansiones que acepta pagos en criptomonedas puras, valorada en 118 millones de dólares, "La Fin", se encuentra en Bel-Air, Los Ángeles. Cuenta con 12 dormitorios, 17 baños, una discoteca de 6,000 pies cuadrados, una bodega privada, una sala de degustación de vodka a temperaturas bajo cero, una sala de cigarros y un gimnasio con pared de escalada. Anteriormente, el precio de lista alcanzó los 139 millones de dólares, fuente: realtor.

El departamento de bienes raíces criptográficos de Christie's no solo ofrece canales de pago basados en activos criptográficos principales como Bitcoin y Ethereum, sino que también colabora con instituciones de custodia y equipos legales para garantizar que las transacciones se completen dentro de un marco de cumplimiento. Incluye custodia de pagos en criptomonedas, soporte fiscal y de cumplimiento, y emparejamiento de activos (una cartera de propiedades criptográficas exclusiva que satisface las necesidades de inversión específicas de clientes de alto patrimonio).

Aaron Kirman, CEO de Christie’s International Real Estate, predice que "en los próximos cinco años, más de un tercio de las transacciones residenciales en EE. UU. podrían involucrar criptomonedas". La transformación de Christie’s corrobora indirectamente la penetración de los activos criptográficos entre las personas de alto poder adquisitivo y presagia una transformación estructural en el modelo de transacciones inmobiliarias tradicionales.

La infraestructura tiende a mejorar, pero parece que la educación de los "usuarios" aún tiene un largo camino por recorrer.

Hasta ahora, los proyectos de tokenización inmobiliaria han alcanzado una escala inicial, pero parece que aún no han alcanzado el nivel esperado. RealT ha tokenizado más de 970 propiedades de alquiler hasta la fecha, lo que ya ha generado cerca de 30 millones en ingresos de alquiler netos para los usuarios; mientras que Lofty ha tokenizado 148 propiedades en 11 estados, atrayendo a aproximadamente 7,000 usuarios activos mensuales, quienes comparten ingresos de alquiler de aproximadamente 2 millones de dólares anuales al poseer tokens. El volumen de varios proyectos ronda casi los decenas de millones y cientos de millones, y la falta de avance podría deberse a múltiples razones.

Por un lado, la blockchain efectivamente ha permitido que las transacciones se liberen de las limitaciones geográficas, logrando liquidaciones instantáneas transfronterizas, y las tarifas de transacción son significativamente más bajas en comparación con los costos tradicionales de transferencia de bienes raíces. Sin embargo, los inversores deben entender que no se trata de un ecosistema de "costo cero": las tarifas de acuñación de tokens, las tarifas de gestión de activos, las comisiones de transacción, las tarifas de red y los impuestos sobre ganancias de capital potenciales constituyen una nueva estructura de costos. En comparación con el "servicio integral" de los agentes inmobiliarios tradicionales y abogados, las propiedades criptográficas requieren que los inversores aprendan y comprendan activamente los contratos inteligentes, la custodia en cadena y las reglas fiscales criptográficas.

Por otro lado, aunque la liquidez es un atractivo, conlleva una mayor volatilidad. Las propiedades tokenizadas se pueden negociar en el mercado secundario las 24 horas, los inversores no solo pueden recibir alquileres, sino que también pueden salir de sus posiciones en cualquier momento. Sin embargo, cuando la liquidez es insuficiente, el precio del token puede estar muy por encima o por debajo de la valoración real de la propiedad, y la fluctuación del mercado puede ser incluso más rápida que el ciclo del mercado inmobiliario físico, lo que aumenta la naturaleza especulativa del comercio a corto plazo.

Además, muchas plataformas han introducido la gobernanza DAO (organización autónoma descentralizada), permitiendo a los inversores votar para decidir sobre asuntos como el alquiler y el mantenimiento. Esta sensación de participación es similar a "jugar a Monopoly", lo que reduce la barrera de entrada y aumenta la interactividad, pero también plantea nuevas exigencias a los usuarios: no solo deben entender la gestión de propiedades, sino que también deben tener conciencia sobre la gobernanza en la cadena y el cumplimiento normativo. En ausencia de educación suficiente, los inversores pueden malinterpretar los riesgos, considerando la propiedad digital como una herramienta de arbitraje a corto plazo en lugar de una asignación de activos a largo plazo.

En otras palabras, la verdadera barrera para las propiedades en criptomonedas no está en la tecnología, sino en la comprensión. Los usuarios necesitan entender conceptos como la tasa de colateralización, el mecanismo de liquidación, la gobernanza en cadena y la declaración de impuestos, lo cual representa un cambio disruptivo para aquellos acostumbrados al modelo tradicional de compra de viviendas.

Con la regulación cada vez más clara, la optimización de la experiencia en plataformas y la intervención de instituciones financieras tradicionales, se espera que en el futuro los bienes raíces criptográficos acorten esta curva de aprendizaje. Sin embargo, en los próximos años, la industria aún necesitará invertir más recursos en la capacitación de usuarios, la divulgación de la gestión de riesgos y la orientación en cumplimiento normativo, para que realmente "los bienes raíces criptográficos" pasen de ser una novedad de nicho a una adopción masiva.