Empresas REIT que pagan dividendos: Comparando Realty Income con NNN REIT

Las sociedades de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) han surgido como vehículos atractivos para los inversores enfocados en ingresos, particularmente a medida que los temores del mercado sobre el sector minorista se han reducido en gran medida. La estructura fiscal de las empresas REIT exige la distribución de al menos el 90% de los ingresos gravables como dividendos, lo que las hace inherentemente atractivas para carteras que buscan rendimiento. Durante los primeros nueve meses de 2025, los REIT enfocados en el retail entregaron un rendimiento promedio del 6.9% según datos de Nareit, reflejando la recuperación del sector tras las recientes dificultades.

Dos actores destacados en este espacio—Realty Income y NNN REIT—cada uno ofrece perfiles de inversión convincentes pero distintos. La decisión entre estas dos principales empresas REIT depende de tu preferencia por escala versus potencial de crecimiento.

NNN REIT: Escala menor, trayectoria de crecimiento más aguda

NNN REIT gestiona aproximadamente 3,700 propiedades arrendadas a minoristas que abarcan tiendas de conveniencia, servicios automotrices, restaurantes y lugares de entretenimiento. A pesar de su cartera más compacta en comparación con sus competidores, la compañía demuestra un sólido rendimiento operativo. El tercer trimestre registró una tasa de ocupación del 97.5%, lo que indica una fuerte calidad de inquilinos y posicionamiento en el mercado.

Desde una perspectiva financiera, los fondos ajustados de operación (AFFO) trimestrales por acción de NNN REIT aumentaron de $0.84 a $0.86. La gestión de la compañía proyecta que el AFFO del año completo alcanzará entre $3.41 y $3.45 por acción, proporcionando una cobertura cómoda para las obligaciones de dividendos. La acción actualmente rinde un 5.9%.

Lo que distingue a NNN REIT entre las empresas REIT es su capacidad para un crecimiento significativo. Una base de activos más pequeña significa que cada adquisición de una nueva propiedad puede impactar de manera significativa las métricas de crecimiento general. La compañía también ha mantenido un impresionante historial de dividendos, celebrando recientemente 36 años consecutivos de aumentos anuales tras un incremento del 3.4% en agosto a $0.60 por acción.

Realty Income: Diversificación y estabilidad

Realty Income opera en más de 15,500 propiedades, con aproximadamente el 80% de los ingresos por alquileres provenientes de inquilinos minoristas. Su cartera abarca supermercados (11%), minoristas de conveniencia (10%), tiendas de mejoras para el hogar y tiendas de dólar. La exposición restante incluye propiedades industriales, instalaciones de juegos y otros bienes raíces comerciales. Los principales inquilinos incluyen Dollar General, Walgreens, Home Depot y Walmart.

La tasa de ocupación de la compañía del 98.7% subraya una gestión efectiva de inquilinos y un posicionamiento en el mercado. Más significativamente, Realty Income renovó contratos de arrendamiento con un aumento del 3.5% en las tarifas de alquiler, demostrando poder de fijación de precios en un entorno competitivo. El AFFO por acción creció un 2.9% interanual hasta $1.09, con proyecciones para el año completo que alcanzan entre $4.25 y $4.27 por acción—cubriendo cómodamente el dividendo anualizado de $3.23 por acción.

Esta de las dos empresas REIT más grandes ofrece un dividendo mensual pagado a los accionistas, con incrementos distribuidos varias veces al año. La última ajuste ocurrió en octubre, incrementando el pago mensual por acción de $0.269 a $0.2695. El rendimiento actual del dividendo es del 5.7%. La compañía ha aumentado los dividendos trimestralmente durante más de tres décadas desde su oferta pública inicial en 1994.

Comparando estas principales empresas REIT

Ambas empresas REIT han navegado con éxito en un entorno minorista desafiante al concentrarse en propiedades arrendadas a inquilinos económicamente resilientes. Sus rendimientos de dividendos comparables y sus historias de crecimiento de pagos constantes—cada una con más de 30 años consecutivos—las hacen vehículos de inversión estructuralmente similares.

Sin embargo, diferencias significativas configuran la tesis de inversión. La gran tamaño de Realty Income le otorga una diversificación y estabilidad sin igual, pero crea un desafío: agregar nuevas propiedades se vuelve progresivamente más difícil para impulsar un crecimiento porcentual significativo. Con más de 15,000 propiedades en su cartera, la compañía probablemente atrae a inversores que buscan retornos estables y predecibles en lugar de aceleración.

Por otro lado, NNN REIT opera desde una plataforma más pequeña donde las adiciones estratégicas de propiedades aún pueden mover la aguja del crecimiento de manera significativa. La concentración en propiedades minoristas en EE. UU. proporciona enfoque, aunque a costa de cierta diversificación. Para los inversores que priorizan el crecimiento por encima de la estabilidad absoluta, esta empresa REIT más pequeña puede presentar una oportunidad más atractiva.

La decisión de inversión

Elegir entre estas dos empresas REIT en última instancia refleja tu filosofía de inversión. Si valoras el historial establecido y la amplia diversificación de un propietario de propiedades de gran tamaño, Realty Income ofrece esa posición. Si estás dispuesto a aceptar una especialización más estrecha en busca de mejores perspectivas de crecimiento, NNN REIT merece una consideración seria.

Ambas empresas REIT cotizan a valoraciones razonables con una cobertura de dividendos atractiva. La elección depende de si prefieres el enfoque tortuga—el crecimiento constante y estable de Realty Income—o la oportunidad de ganancias más aceleradas con NNN REIT. C cualquiera de los caminos ofrece una generación de ingresos significativa y las características defensivas que hacen a las empresas REIT atractivas durante períodos de incertidumbre económica.