Cinco REITs minoristas en el foco de Philip Wakefield: Seguimiento de ganancias del cuarto trimestre de 2025

A medida que se desarrolla la temporada de resultados a principios de 2026, el sector de fideicomisos de inversión en bienes raíces minoristas (REITs) está atrayendo una atención significativa de los analistas. Philip Wakefield y otros expertos de la industria están monitoreando de cerca a cinco actores principales en este espacio—Cushman & Wakefield, Simon Property Group, Regency Centers, Kimco Realty y Federal Realty Investment Trust—mientras se preparan para reportar sus resultados del cuarto trimestre de 2025. Estos anuncios revelarán cómo las condiciones estables del mercado se tradujeron en un rendimiento final para las empresas que navegan un panorama minorista complejo pero en última instancia favorable.

El momento de estos informes de resultados es particularmente relevante dado la transformación dramática en el sector de bienes raíces minoristas en los últimos 18 meses. Después de años de incertidumbre y recuperación desigual, el sector ha entrado en una fase de estabilización marcada por un fuerte compromiso del consumidor, la resolución de preocupaciones sobre políticas comerciales y una gestión disciplinada de la oferta. Este reajuste crea un escenario ideal para que los inversores evalúen qué REITs minoristas están mejor posicionados para capitalizar la mejora de los fundamentos.

Mercado minorista del Q4 2025: fundamentos sólidos en medio de estabilidad económica

El cuarto trimestre de 2025 mostró una resistencia notable en todo el sector de bienes raíces minoristas. Según los datos de mercado más recientes, la tasa de vacancia minorista nacional disminuyó a 5.7%, una reducción significativa en comparación con los promedios históricos a largo plazo. Esta compresión refleja una ecuación equilibrada de oferta y demanda que ha favorecido a los propietarios de propiedades y ha otorgado a los arrendadores un poder de fijación de precios ventajoso de cara a 2026.

La absorción neta—la métrica clave que indica si los minoristas están expandiendo o contrayendo su huella—se volvió positiva en todas las principales regiones de EE. UU. por primera vez en varios trimestres. Notablemente, el cuarto trimestre registró aproximadamente 3.4 millones de pies cuadrados de absorción neta, marcando la mejora trimestral más fuerte desde el Q4 2023. Este repunte señala una recuperación genuina de la demanda, más allá de una actividad temporal impulsada por estímulos.

La disciplina en la oferta siguió siendo una característica definitoria del mercado. La construcción minorista nueva se mantuvo mesurada, evitando las condiciones de sobreoferta que afectaron al sector en años anteriores. Esta contención resultó particularmente beneficiosa para los mercados de segundo nivel y secundarios, donde la estabilización de la ocupación abrió oportunidades para el crecimiento de rentas y la diversificación de inquilinos.

Dinámicas de mercado que moldean el rendimiento de los REITs

El impulso en los arrendamientos aceleró notablemente en el tramo final de 2025, impulsado por una base diversa de inquilinos. Las cadenas de supermercados continuaron su expansión como anclas de categoría esencial, mientras que los minoristas de descuento y los conceptos experienciales emergentes—que van desde estudios de fitness hasta lugares de entretenimiento—absorberon espacios disponibles. Esta diversificación en la mezcla de inquilinos redujo la dependencia de cualquier categoría única, ampliando el atractivo para consumidores adinerados en áreas suburbanas y urbanas.

Las rentas solicitadas reflejaron el mejor escenario del mercado, tendiendo a la alza en comparación interanual hasta alcanzar los $25.29 por pie cuadrado. Este poder de fijación de precios proviene del rendimiento estable en las ventas de los inquilinos y del tráfico sostenido de consumidores, factores que sustentan las tasas de renovación de contratos y la adquisición de nuevos inquilinos. De cara al futuro, Cushman & Wakefield y otros observadores del mercado esperan que la tasa de vacancia se mantenga por debajo del 6% durante todo 2026, con un crecimiento de rentas proyectado en el rango del 2-2.5%, una expansión modesta pero significativa para los REITs bien capitalizados.

La combinación de vacancia ajustada, absorción positiva y crecimiento modesto de rentas crea lo que los analistas de la industria describen como un entorno “Goldilocks”: ni demasiado caliente ni estancado. Para los REITs con carteras de activos premium concentrados en submercados de altos ingresos, estas condiciones se traducen directamente en aumento de ganancias.

Análisis individual de REITs: catalizadores de crecimiento y señales de valoración

Simon Property Group inicia la temporada de resultados con un impulso considerable. La compañía opera una de las carteras más estratégicamente diversificadas del sector, combinando activos dominantes en centros comerciales nacionales con exposición internacional selectiva. La rápida adaptación de Simon Property hacia la integración omnicanal y el desarrollo de usos mixtos—que combina retail con residencial, oficinas y componentes experienciales—lo posiciona para captar cambios estructurales en las preferencias del consumidor. Se espera que los resultados del cuarto trimestre de 2025, programados para el 2 de febrero después del cierre del mercado, reflejen ingresos de $1.63 mil millones, lo que representa un crecimiento interanual del 2.84%. Se espera que las fondos de operaciones (FFO) por acción, la métrica preferida en la industria, alcancen los $3.47. Históricamente, Simon Property ha superado las estimaciones del consenso en los cuatro trimestres consecutivos, con un promedio de superación del 3.54%.

Regency Centers se especializa en centros comerciales premium con anclas de supermercados ubicados en corredores suburbanos adinerados y cerca de centros urbanos donde el poder de gasto del consumidor sigue siendo robusto. Esta estrategia focalizada genera tráfico confiable y demanda de inquilinos incluso en periodos macroeconómicos inciertos. El anuncio de resultados del 5 de febrero debería mostrar un crecimiento de ingresos de aproximadamente 7.09% interanual, alcanzando los $398.94 millones. La guía de NAREIT FFO por acción se sitúa en $1.17, lo que implica un crecimiento del 7.34% interanual, una tasa de expansión particularmente saludable dentro del universo REIT. La actividad de adquisiciones estratégicas y el pipeline de desarrollos de la compañía aumentan aún más su potencial de creación de valor a largo plazo.

Kimco Realty opera con una cartera muy orientada al retail de necesidad básica en ubicaciones suburbanas de primera línea accesibles en Sunbelt y áreas metropolitanas costeras. Este enfoque geográfico y de categoría aísla a Kimco de la volatilidad del gasto discrecional, mientras captura vientos de cola demográficos en regiones en crecimiento. Se espera que el informe del 12 de febrero muestre ingresos del cuarto trimestre de $537.59 millones, un aumento del 2.32% interanual, con un FFO por acción de 44 centavos, un incremento del 4.76% respecto al año anterior. Se anticipan que las iniciativas de desarrollo de usos mixtos en centros económicos fuertes mejorarán el valor neto de los activos con el tiempo.

Federal Realty Investment Trust se centra en activos minoristas premium en ubicaciones geográficas de alto nivel, aprovechando condiciones de oferta restringida para impulsar ganancias de ocupación y expansión de rentas. El anuncio del 12 de febrero debería revelar ingresos de $328.96 millones, lo que representa un crecimiento del 5.63% interanual. La guía de FFO por acción de $1.86 implica un crecimiento del 7.51% interanual, entre las tasas de crecimiento más impresionantes del sector. La estrategia de adquisiciones que aumenta el valor y el desarrollo de activos en áreas urbanas de uso mixto fortalecen aún más el potencial de ganancias a largo plazo.

Cushman & Wakefield, aunque principalmente proveedor de servicios inmobiliarios en lugar de un REIT tradicional, funciona como un barómetro clave para la salud del mercado. El informe del mercado minorista del Q4 2025 de la firma, que sirvió de base para gran parte de este análisis, refuerza la mejora en los fundamentos de los arrendadores y la visibilidad de la demanda de inquilinos de cara a 2026.

El marco de Zacks: comprensión de las métricas de sorpresas en ganancias

Identificar qué REITs superarán las expectativas del mercado requiere entender el marco de inversión empleado por los profesionales de investigación. La metodología de Zacks combina dos señales críticas: el Zacks Rank (que va del 1—Compra fuerte— al 5—Venta fuerte) y Earnings ESP (Predicción de Sorpresa en Ganancias), una métrica propietaria que captura la diferencia porcentual entre la Estimación Más Precisa y la Estimación del Consenso de Zacks.

Los datos históricos demuestran que las acciones que combinan un Zacks Rank de primer nivel con Earnings ESP positivo logran sorpresas positivas en ganancias en tasas superiores al 70%. Este marco ha demostrado ser particularmente efectivo en el sector de REITs, donde la disciplina en la asignación de capital y la ciclicidad del mercado generan divergencias medibles entre las expectativas del mercado y los resultados reales.

Simon Property Group tiene un Rank 2 (Compra) con un Earnings ESP de +0.67%, sugiriendo un potencial de sorpresa modesto. Regency Centers coincide con este ranking y tiene un ESP de +1.11%, indicando una probabilidad ligeramente mayor de superar expectativas. Kimco tiene un Rank 3 (Mantener) con un ESP de +1.43%, mientras que Federal Realty también tiene un Rank 3 con un ESP de +0.90%. Estas combinaciones posicionan a estos cuatro como candidatos a sorpresas positivas modestas, aunque la magnitud del potencial alcista varía según la propiedad.

Posicionamiento de inversión y perspectivas

La transición del sector de REITs minoristas de la recuperación a la estabilización crea implicaciones de inversión distintas. Las empresas con activos bien ubicados, bases de inquilinos diversificadas y fortaleza en el balance están en posición de convertir entornos operativos estables en un crecimiento de ganancias significativo. Los cinco REITs destacados en este análisis—Simon Property, Regency Centers, Kimco Realty, Federal Realty y Cushman & Wakefield—representan la élite en calidad del sector.

Los anuncios de resultados de febrero proporcionarán evidencia concreta de si la visión constructiva de los observadores del mercado para el sector inmobiliario minorista resulta justificada. Los inversores que monitoreen estas empresas deberían centrarse especialmente en el crecimiento del ingreso operativo neto comparable, las tendencias de ocupación y los comentarios de la gestión respecto al impulso de arrendamientos en 2026—métricas que indicarán si los vientos favorables actuales del sector persisten o enfrentan obstáculos a medida que avance el año.