Los REITs de oficinas entran en modo de recuperación: por qué Cousins Properties y sus pares son importantes en el cuarto trimestre

El mercado inmobiliario de oficinas acaba de dar un giro. Después de años luchando contra el exceso de oferta y la demanda débil, cuatro grandes REITs—BXP Inc., Cousins Properties, SL Green y Highwoods Properties—están posicionados de manera diferente para aprovechar este cambio. A medida que estas empresas se preparan para reportar las ganancias del cuarto trimestre de 2025, los inversores deben entender qué mercados están recuperándose y qué empresas están mejor equipadas para ganar.

El mercado de oficinas finalmente está encontrando su estabilidad

Los datos más recientes de Cushman & Wakefield muestran un panorama optimista. La absorción neta nacional se volvió positiva en los últimos seis meses de 2025—un punto de inflexión importante después de años de tendencias negativas. Los espacios de oficinas de Clase A experimentaron una actividad particularmente fuerte, ya que los inquilinos prefieren cada vez más lugares de trabajo de alta calidad con comodidades modernas.

Las tasas de vacancia se han estabilizado cerca del 20.5%, con solo un aumento de 5 puntos básicos respecto al trimestre anterior. Anualmente, eso equivale a solo 30 puntos básicos—el aumento más pequeño desde 2020. Los alquileres solicitados subieron a aproximadamente $38.37 por pie cuadrado, lo que indica que los propietarios finalmente están recuperando poder de fijación de precios.

¿Qué está impulsando esta recuperación? Varios factores. Los inventarios de subarrendamiento han bajado significativamente, lo que significa que hay realmente menos espacio de oficina disponible que antes. Los proyectos en construcción se han desplomado—quedan menos de 20 millones de pies cuadrados en desarrollo, la menor cantidad en el ciclo actual. La cartera misma se redujo aproximadamente un 35% durante 2025, con propiedades más antiguas siendo demolidas o convertidas en lugar de renovadas.

El resultado: la oferta se está ajustando justo cuando la demanda empieza a aumentar. Esta dinámica está apoyando tarifas de alquiler más firmes, especialmente en mercados de entrada (Nueva York, Boston, San Francisco) y en ciudades de rápido crecimiento en Sun Belt (Atlanta, Dallas, Nashville, Raleigh).

Cousins Properties: Lista para la fortaleza del Sun Belt

Cousins Properties destaca entre los cuatro. La cartera de la empresa consiste casi en su totalidad en activos de oficinas de Clase A en los mercados de Sun Belt de más rápido crecimiento—exactamente donde los inquilinos quieren estar en este momento.

Aquí está la parte convincente: a medida que las empresas adoptan mandatos de regreso a la oficina y buscan espacios premium con mejores comodidades, Cousins está en posición de beneficiarse de la tendencia de “fuga hacia la calidad”. La compañía ha mantenido limitados sus nuevos inicios de desarrollo y gestiona cuidadosamente la construcción, lo cual encaja perfectamente con las condiciones de mercado cada vez más ajustadas. Este enfoque disciplinado protege los márgenes mientras las restricciones de oferta empujan los alquileres hacia arriba.

La salud financiera de Cousins respalda esta posición. Una base diversificada de inquilinos asegura flujos de efectivo constantes, y la empresa ha estado reciclando activamente capital para mejorar la calidad de su cartera. El balance sigue siendo saludable, lo que da flexibilidad a la gestión para invertir o devolver capital a los accionistas.

El mercado está atento. La estimación consensuada de Zacks para los ingresos del Q4 2025 de Cousins Properties es de $248.65 millones, lo que representa un crecimiento interanual del 12.91%. Más importante aún, las fondos de operaciones trimestrales (FFO)—la métrica que más importa para los REITs—se estima en 71 centavos por acción, lo que implica un crecimiento anual del 2.9%. Cousins Properties está programada para reportar el 5 de febrero después del cierre del mercado, y los inversores deben prestar mucha atención a estas cifras y a la orientación de la gestión sobre el crecimiento de rentas y los diferenciales de arrendamiento.

Actualmente, Cousins Properties tiene una clasificación Zacks Rank #3 (Mantener), lo que refleja un perfil de riesgo-recompensa equilibrado.

Otros tres gigantes enfrentan desafíos diferentes

BXP Inc., el REIT de oficinas más grande de EE. UU. por capitalización de mercado, opera una cartera de 54.6 millones de pies cuadrados en seis mercados de entrada. La firma acaba de lograr un hito importante: completó disposiciones de activos por más de $1 mil millones en ingresos a partir del 14 de enero de 2026—muy por delante de su plan de ventas plurianual de $1.9 mil millones (solo se vendieron $845 millones hasta 2025).

Este ajuste en la cartera posiciona a BXP para poseer principalmente propiedades prime en los mejores mercados, pero también conlleva riesgos de ejecución. La compañía reportará las ganancias del Q4 2025 el 27 de enero. La estimación de Zacks proyecta $814.66 millones en ingresos trimestrales (un aumento del 2.06% respecto al año anterior) y un FFO básico por acción de $1.80 (solo un 0.6% más). Estas tasas de crecimiento modestas reflejan la transición, y BXP actualmente tiene una clasificación Zacks Rank #3 (Mantener).

SL Green, centrada en propiedades de oficinas en Manhattan, enfrenta vientos en contra a pesar de una fuerte demanda subyacente. La compañía administra 30.7 millones de pies cuadrados en 53 edificios, lo que le da una exposición masiva al mercado de oficinas de Nueva York. Sin embargo, la intensa presión competitiva está obligando a la firma a ofrecer concesiones de renta para retener inquilinos, lo que presiona el crecimiento cercano en FFO.

SL Green reportará el 28 de enero. Se estima que los ingresos alcanzarán $147.03 millones (un aumento del 5.32% respecto al año anterior), pero se pronostica que el FFO por acción disminuirá un 24.14% a $1.10. El mercado ha tomado nota—SL Green tiene una clasificación Zacks Rank #5 (Vender fuertemente), siendo la más débil de las cuatro.

Highwoods Properties opera una cartera de activos de oficinas de primera en Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh y Tampa. Al igual que Cousins Properties, Highwoods tiene una fuerte exposición a Sun Belt, beneficiándose de las tendencias de crecimiento regional a largo plazo. Sin embargo, la competencia de desarrolladores y otros operadores puede limitar su poder de fijación de precios.

Highwoods reportará el 10 de febrero. El consenso de ingresos es de $208.23 millones (un aumento del 1.31% respecto al año anterior), mientras que se espera que el FFO por acción se mantenga estable en 85 centavos. La clasificación Zacks Rank #4 (Vender) sugiere cautela, aunque la posición en Sun Belt de la compañía ofrece atractivo a largo plazo.

Qué deben vigilar los inversores

A medida que estos cuatro REITs reportan ganancias a finales de enero y principios de febrero, enfóquense en tres métricas:

1. Velocidad de arrendamiento: ¿Están los propietarios firmando nuevos inquilinos más rápido que antes? Revisen las nuevas firmas de arrendamiento y las tasas de renovación.

2. Crecimiento de rentas y diferenciales: En espacios rearrendados, ¿están creciendo las rentas? Esto indica poder de fijación de precios real, no solo concesiones menores.

3. Planes de capital: ¿Cómo planean estas empresas desplegar o devolver capital a medida que mejoran las condiciones? Disposiciones, desarrollos y dividendos son todos importantes.

Cousins Properties inicia esta temporada de resultados con quizás la mejor combinación de posicionamiento de mercado favorable y flexibilidad financiera, por lo que vale la pena seguirla de cerca junto a sus pares.