¿Y si la escasez de viviendas no es la razón por la que las casas son tan caras?

Puntos Clave

• Los investigadores han encontrado evidencia que sugiere que la crisis de asequibilidad de la vivienda está directamente relacionada con los ingresos y no con la oferta de viviendas, lo que genera dudas sobre si el gobierno puede reducir los costos de vivienda fomentando la construcción de nuevas viviendas.

• La investigación, realizada por un equipo del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, desafía las suposiciones comunes sobre el mercado inmobiliario.

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Un nuevo análisis de investigadores del Banco de la Reserva Federal de San Francisco desafía la suposición común de que las viviendas se han vuelto más caras porque se han construido muy pocas.

El análisis publicado esta semana mostró que las ciudades de todo el país han construido viviendas más rápido de lo que ha crecido su población y que los precios de las viviendas tienden a subir junto con los ingresos. De hecho, la oferta de viviendas creció más rápido que la población incluso en mercados caros como San Francisco. En otras palabras, el aumento de ingresos, no la escasez de viviendas, podría estar impulsando el aumento vertiginoso de los precios de las casas.

La investigación de un equipo liderado por Schulyer Louie, estudiante de doctorado en la Universidad de California Irvine, arroja nueva luz sobre las causas de la crisis de asequibilidad de la vivienda y tiene implicaciones para cómo los responsables políticos deberían abordarla. Con los costos de alquiler y propiedad en aumento en relación con los ingresos típicos, políticos de ambos partidos principales buscan formas de reducir esos costos. Pero el problema puede tener menos que ver con la construcción insuficiente de viviendas y más con que los ingresos altos están pujando los precios fuera del alcance de todos los demás.

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La investigación implica que la desigualdad de ingresos, no una escasez de viviendas, es la razón por la cual las viviendas se han vuelto inaccesibles para muchos estadounidenses en los últimos años.

“El crecimiento de los precios de las viviendas puede simplemente reflejar un aumento en la demanda de viviendas, impulsado en parte por el crecimiento en los ingresos promedio, de modo que las cuestiones de asequibilidad de la vivienda pueden estar principalmente relacionadas con las diferencias en el crecimiento de los ingresos en la parte superior de la distribución en comparación con la clase media,” escribieron los investigadores.

Hasta ahora, los esfuerzos se han centrado en aumentar la oferta de viviendas con una lógica de mercado simple: una mayor oferta, en relación con la demanda, debería reducir los costos. Los altos costos de vivienda actuales son en parte el resultado de una restricción en la oferta. Grupos como la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y otros defensores de la vivienda sostienen que leyes restrictivas de zonificación local, oposición a nuevos desarrollos y otros factores han causado, en las últimas décadas, una escasez masiva de viviendas.

Terminar con esa escasez podría mejorar la asequibilidad de la vivienda, según la lógica. Por ejemplo, la Ley de Vivienda para el Siglo XXI, presentada el año pasado y en proceso de aprobación en el Congreso con apoyo bipartidista, busca reducir la burocracia en la construcción de viviendas y financiar programas de vivienda para aumentar la oferta.

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Pero si Louie tiene razón, esas soluciones podrían estar equivocadas.

“Gran parte del interés intenso en abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda se ha centrado en las limitaciones de la oferta de viviendas,” escribió Louie. “Afirmamos que las diferencias en el tipo de crecimiento del mercado laboral subyacente y las implicaciones posteriores para la demanda de viviendas pueden ofrecer una mejor explicación para las dinámicas importantes del mercado inmobiliario. Esto sugiere que la crisis de asequibilidad de la vivienda puede abordarse mejor entendiendo los cambios en el mercado laboral, especialmente la distribución relativa del crecimiento económico en diferentes niveles de ingresos y trabajos en distintas áreas.”

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