Lorsque Christie's pourra acheter des maisons avec des cryptoactifs, un nouveau jalon dans le secteur des RWA.

Rédaction : BUBBLE, rythme

« Achetez de la terre, ils n'en fabriquent plus. » C'est une citation du 20ème siècle souvent attribuée à Mark Twain, qui est fréquemment utilisée comme slogan dans le domaine de la vente immobilière. La gravité a fortement validé cette phrase. Si l'humanité ne parvient pas à voyager dans l'espace, la terre, tout comme le bitcoin, ne peut pas être « créé en plus ».

En 2025, la vague de la cryptomonnaie se propage de Silicon Valley à Wall Street, touchant finalement Washington. Avec le processus de conformité qui progresse progressivement, elle commence également à changer discrètement la structure de base de l'industrie immobilière. Au début de juillet, Christie’s International Real Estate a officiellement créé un département dédié aux transactions immobilières en cryptomonnaie, devenant ainsi la première marque de courtage immobilier de luxe au monde à soutenir entièrement le « paiement d'achat de maison par cryptomonnaie » au nom d'une entreprise.

Et ce n'est que le début. Des entrepreneurs de la Silicon Valley aux développeurs de Dubaï, des maisons de luxe de Beverly Hills à des appartements locatifs en Espagne, une série de plateformes de transactions immobilières centrées sur la technologie blockchain et les actifs numériques émergent, formant une nouvelle voie appelée « Crypto Real Estate ».

Pourquoi la cryptographie peut-elle conduire la prochaine vague du marché immobilier américain

La valeur de l'immobilier aux États-Unis a atteint près de 50 000 milliards de dollars en 2024, ce qui en fait l'un des marchés d'actifs les plus significatifs au monde. Ce chiffre était d'environ 23 000 milliards de dollars il y a dix ans, en 2014, doublant ainsi la taille des actifs dans ce domaine en dix ans.

Volume total de l'immobilier américain, rapport d'analyse de Awealthofcommonsense

Le rapport NAR de juin 2025 montre que le prix médian des maisons aux États-Unis atteint 435 300 dollars, en hausse de 2 % par rapport à l'année précédente. L'inventaire des logements est d'environ 1,53 million d'unités, avec une offre et une demande de 4,7 mois. Des prix élevés des logements et une offre insuffisante à long terme augmentent le seuil d'entrée, et les taux hypothécaires élevés maintenus (en juillet 2025, le taux fixe sur 30 ans est d'environ 6,75 %, tandis que le prêt hypothécaire en Bitcoin est actuellement d'environ 9 %) restent supérieurs à l'augmentation annuelle de la valeur des biens immobiliers, ce qui freine le volume des transactions et, par conséquent, la faible liquidité pousse les investisseurs immobiliers à rechercher de nouvelles sources de liquidité.

Les taux d'intérêt élevés ne bloquent pas seulement le problème de faible liquidité des investisseurs immobiliers. Au cours des cinq dernières années, la richesse moyenne des propriétaires de biens immobiliers a augmenté de 140 000 dollars. Mais en réalité, de nombreuses familles hésitent à libérer de la liquidité en empruntant sur leurs actifs immobiliers, car elles n'ont généralement que deux voies de monétisation : vendre l'ensemble de l'actif ou louer. Emprunter sur la valeur des biens immobiliers n'est pas un bon choix compte tenu des taux d'intérêt actuels, et vendre dans un contexte de hausse continue des prix de l'immobilier ne semble pas non plus être une meilleure décision d'investissement.

Ainsi, dans le domaine de l'immobilier, qui représente un montant global de 50 000 milliards de dollars, environ 70 % des droits (34,98 billions de dollars) sont détenus par les propriétaires, ce qui signifie que seulement 30 % sont soutenus par des fonds empruntés, le reste étant constitué de fonds propres des acheteurs. Par exemple, une famille possède une propriété d'une valeur de 500 000 dollars. Bien qu'en apparence ils possèdent cette propriété, s'ils souhaitent la vendre, ils doivent déduire la part empruntée pour connaître leur véritable part. Dans le cas d'un droit de 70 %, ils détiennent 350 000 dollars de droits sur cette propriété.

Montant des droits de propriété immobilière aux États-Unis, source : Ycharts

Il ne suffit pas d'avoir une simple relation d'offre et de demande ; le concept de RWA a évolué pendant de nombreuses années, mais ce n'est que ces deux dernières années qu'il a vraiment commencé à exploser, surtout après l'élection de Trump en 2025, où le taux de hausse a encore augmenté.

Le cœur de la question est la conformité, en particulier pour les investisseurs dans des actifs à faible liquidité comme l'immobilier. Le nouveau directeur de la FHFA, William Pulte, a ordonné en mars 2025 aux géants des prêts hypothécaires, Fannie Mae et Freddie Mac, d'élaborer des plans permettant d'inclure des actifs cryptographiques dans les actifs de réserve lors de l'évaluation des risques des prêts hypothécaires à un seul logement, sans avoir à les convertir d'abord en dollars. Cette politique encourage les banques à considérer les cryptomonnaies comme des actifs pouvant être comptabilisés dans les économies, élargissant ainsi la base des emprunteurs.

En juillet 2025, Trump a signé la loi GENIUS et a promulgué la loi CLARITY. La loi GENIUS reconnaît pour la première fois les stablecoins comme des monnaies numériques légales, exigeant que les stablecoins soient entièrement réservés à un ratio de 1:1 en dollars américains ou en actifs sûrs tels que des bons du Trésor à court terme, et impose un audit par des tiers. La loi CLARITY tente de clarifier si les tokens numériques relèvent des valeurs mobilières ou des marchandises, fournissant un chemin réglementaire aux professionnels.

Ces combinaisons de coups offrent une plus grande marge de sécurité dans ce domaine. De plus, les propriétés immobilières, similaires au Bitcoin, possèdent une rareté intrinsèque en raison de leur caractère "non émis" (les terrains ne peuvent pas augmenter, mais les propriétés elles-mêmes peuvent; construire des maisons est semblable à miner). Cela facilite la combinaison des deux. La numérisation aide à briser les barrières élevées. Deloitte, l'un des quatre grands cabinets comptables, prédit dans son rapport sur le secteur financier qu'environ 40 000 milliards de dollars de biens immobiliers pourraient être tokenisés d'ici 2035, bien au-dessus des moins de 300 milliards de dollars en 2024.

La tokenisation peut diviser de grands biens immobiliers en petites parts, offrant aux investisseurs du monde entier un moyen de participation à faible barrière d'entrée et à haute liquidité, tout en créant un flux de trésorerie pour les vendeurs et les acheteurs qui manquent de fonds. Cela dit, bien que le chiffre de 4 trillions de dollars soit séduisant, tout comme la prévision des institutions selon laquelle la capitalisation boursière de l'ETH atteindra 85 trillions, cela reste à discuter. Mais à quel point cela a-t-il vraiment progressé ? Nous pourrions peut-être trouver un certain Alpha sur le marché.

Fragmentation ? Prêt ? Location ? Fournir de la liquidité ? Jouer à l'immobilier comme on joue à DeFi.

Contrairement aux actifs similaires à faible liquidité tels que l'or et les œuvres d'art, l'immobilier possède déjà des attributs financiers dérivés. Lorsqu'il est associé à la crypto, il devient encore plus diversifié.

Bien que d'autres aient essayé auparavant, la collaboration entre la plateforme Harbor et RealT en 2018, qui a lancé un service de tokenisation immobilière basé sur la blockchain, est considérée comme l'un des premiers et des plus importants projets de tokenisation immobilière.

Plus précisément, la plateforme RealT fractionne les droits de propriété en RealTokens négociables via la blockchain. Chaque propriété est détenue par une société indépendante (Inc/LLC), et les investisseurs qui achètent des RealTokens détiennent en fait une partie des actions de cette société et bénéficient proportionnellement des revenus locatifs. La plateforme utilise le mécanisme d'émission autorisée d'Ethereum, ce qui rend le seuil d'investissement relativement bas (généralement autour de 50 dollars), et les transactions ainsi que la distribution des loyers se font entièrement sur la blockchain, permettant aux investisseurs de ne pas avoir à gérer les tâches quotidiennes des propriétaires traditionnels. RealT distribue chaque semaine les revenus locatifs sous forme de stablecoins (USDC ou xDAI) aux détenteurs.

Et les revenus attendus proviennent du taux de rendement des actifs nets (RONA), c'est-à-dire le loyer net annuel / total de l'investissement immobilier. Par exemple, si le revenu locatif annuel attendu d'une propriété, après déduction des coûts, est de 66 096 dollars, avec un investissement total de 880 075 dollars, alors le RONA est de 7,51 %. Ce chiffre n'inclut pas l'effet de levier ou les gains de valorisation immobilière. Actuellement, le rendement moyen de la plateforme varie entre 6 % et 16 %.

Après la tokenisation, la prochaine étape est naturellement de l'appliquer. Les propriétés de RealT ne sont pas hypothéquées, tous les fonds proviennent de la vente de RealToken. Mais pour permettre aux détenteurs d'utiliser leurs actifs de manière flexible, RealT a lancé le module RMM (Real Estate Money Market).

RMM est basé sur le protocole Aave, vous pouvez faire deux choses avec : d'une part, fournir de la liquidité, comme les intérêts LP dans le DeFi, les investisseurs peuvent déposer des USDC ou des XDAI dans RMM et obtenir les ArmmToken correspondants, ces jetons accumulent des intérêts en temps réel. D'autre part, vous pouvez emprunter en mettant en garantie des RealToken ; vous pouvez utiliser les RealToken ou les stablecoins que vous détenez comme garantie pour emprunter des actifs comme XDAI. Les taux d'intérêt des emprunts offrent également deux options : un taux fixe (semblable à un taux fixe à court terme, mais qui sera ajusté lorsque le taux d'utilisation est trop élevé ou que le taux est trop bas) et un taux variable (fluctuant en fonction de l'offre et de la demande sur le marché).

Ouvrir cette voie de prêt signifie que l'on peut utiliser l'effet de levier, tout comme il y a une dizaine d'années, les groupes d'investissement immobilier empruntaient de l'argent pour acheter des maisons, prenaient des prêts immobiliers puis utilisaient ces prêts pour acheter d'autres maisons. En mettant en gage des RealToken pour emprunter des stablecoins puis en rachetant des RealToken, cela peut être répété plusieurs fois pour augmenter le taux de rendement global. Il est important de noter qu'à chaque niveau de levier supplémentaire, le facteur de santé diminue et le risque augmente.

Note : le facteur de santé est l'inverse du ratio entre la valeur de la garantie et la valeur du prêt ; plus le facteur de santé est élevé, plus le risque de liquidation est faible. Lorsque le facteur de santé descend à 1, cela signifie que la valeur de la garantie est égale à la valeur du prêt, ce qui peut déclencher une liquidation. Les moyens d'éviter la liquidation incluent le remboursement d'une partie du prêt ou l'ajout de garanties. (Similaire au fonds de garantie pour les contrats perpétuels)

En plus de l'immobilier en tant que "garantie" pour les prêts, il y a eu récemment plus de discussions sur le prêt hypothécaire en utilisant des actifs natifs en crypto-monnaie. La société de technologie financière Milo permet aux emprunteurs d'utiliser le Bitcoin comme garantie pour obtenir des prêts hypothécaires allant jusqu'à 100 % du montant. Jusqu'au début de 2025, elle a réalisé 65 millions de dollars en prêts hypothécaires crypto, avec des prêts cumulés dépassant 250 millions de dollars. Sur le plan politique, il y a aussi un "feu vert" pour ce modèle, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) des États-Unis exigeant que les géants des prêts hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac prennent en compte les actifs crypto conformes dans leur évaluation des risques. Bien que les taux d'intérêt des prêts hypothécaires en crypto soient généralement proches, voire légèrement supérieurs à ceux des prêts hypothécaires traditionnels, leur principal attrait réside dans le fait qu'il n'est pas nécessaire de vendre des actifs crypto pour se financer.

Une enquête de Redfin montre qu'après la pandémie, environ 12 % des primo-accédants aux États-Unis ont utilisé des gains en cryptomonnaie pour payer leur acompte (vente ou prêt hypothécaire). De plus, le changement de politique attirera sans aucun doute "de grandes entreprises", et le "Crypto Real Estate" accueille pour la première fois l'entrée de sociétés immobilières haut de gamme.

En juillet 2025, Christie's International Real Estate a été le premier à établir le premier département de luxe axé sur les cryptomonnaies au monde, devenant un exemple emblématique de la fusion entre les agences immobilières traditionnelles de luxe et les actifs numériques. Fait intéressant, cette initiative n'est pas le résultat d'une stratégie descendante, mais est plutôt une réponse aux besoins réels des clients fortunés.

Les dirigeants de Christie's ont déclaré : « De plus en plus d'acheteurs riches souhaitent réaliser des transactions immobilières directement avec des actifs numériques, ce qui pousse l'entreprise à s'adapter et à mettre en place une infrastructure de services prenant en charge les paiements en crypto-monnaie tout au long du processus. » En Californie du Sud, Christie's a déjà réalisé plusieurs transactions de maisons de luxe entièrement payées en crypto-monnaie, pour un montant total dépassant 200 millions de dollars, toutes étant des ventes de résidences de niveau « à huit chiffres ». Actuellement, le portefeuille de propriétés amicales envers les crypto-monnaies détenu par Christie's est évalué à plus d'un milliard de dollars, comprenant de nombreuses maisons de luxe prêtes à accepter des « offres en pure crypto-monnaie ».

Une des villas acceptant les paiements en crypto-monnaie, d'une valeur de 118 millions de dollars, "La Fin", est située à Bel-Air, Los Angeles, et dispose de 12 chambres, 17 salles de bains, d'une discothèque de 6 000 pieds carrés, d'une cave à vin privée, d'une salle de dégustation de vodka à moins zéro, d'un salon de cigares et d'une salle de sport avec mur d'escalade. Le prix affiché précédemment atteignait 139 millions de dollars, source : realtor.

La division Crypto Real Estate de Christie’s fournit non seulement des canaux de paiement basés sur des actifs cryptographiques courants tels que le Bitcoin et l’Ethereum, mais travaille également avec des dépositaires et des équipes juridiques pour s’assurer que les transactions sont effectuées dans un cadre de conformité. Comprend la garde des paiements cryptographiques, le soutien fiscal et la conformité, l’appariement d’actifs (un portefeuille exclusif de propriétés cryptographiques qui répondent aux besoins d’investissement spécifiques des clients fortunés)

Aaron Kirman, PDG de Christie's Real Estate, prédit que « dans les cinq prochaines années, plus d'un tiers des transactions immobilières résidentielles aux États-Unis pourraient impliquer des cryptomonnaies ». Le changement de Christie's confirme indirectement le taux de pénétration des actifs numériques parmi les personnes à valeur nette élevée et préfigure une transformation structurelle des modèles de transactions immobilières traditionnels.

Les infrastructures tendent à s'améliorer, mais il semble que l'éducation des « utilisateurs » ait encore un long chemin à parcourir.

Jusqu'à présent, les projets de tokenisation immobilière commencent à se développer, mais semblent encore loin d'atteindre le niveau escompté. RealT a déjà tokenisé plus de 970 propriétés locatives, générant près de 30 millions de revenus locatifs nets pour les utilisateurs ; tandis que Lofty a tokenisé 148 propriétés dans 11 États, attirant environ 7 000 utilisateurs actifs mensuels, qui partagent environ 2 millions de dollars de revenus locatifs chaque année grâce à la détention de tokens. La taille de plusieurs projets tourne presque autour de dizaines de millions, voire des centaines de millions de dollars, et le fait qu'ils n'arrivent pas à percer pourrait avoir plusieurs raisons.

D'une part, la blockchain permet effectivement de sortir des restrictions géographiques pour réaliser des règlements instantanés transfrontaliers, et les frais de transaction sont inférieurs à ceux des coûts traditionnels de transfert de propriété. Cependant, les investisseurs doivent comprendre que ce n'est pas un écosystème à « coût zéro » : les frais de minting de jetons, les frais de gestion d'actifs, les commissions de transaction, les frais de réseau et les potentielles taxes sur les plus-values constituent une nouvelle structure de coûts. Comparé aux « services tout-en-un » des agents immobiliers traditionnels et des avocats, l'immobilier crypto exige que les investisseurs apprennent et comprennent activement les contrats intelligents, la garde sur chaîne et les règles fiscales en crypto.

D'une part, bien que la liquidité soit un atout, elle s'accompagne d'une volatilité plus élevée. Les propriétés tokenisées peuvent être échangées sur le marché secondaire 24 heures sur 24, les investisseurs peuvent non seulement percevoir des loyers, mais aussi sortir de leur position à tout moment. Cependant, en cas de liquidité insuffisante, le prix des tokens peut être bien supérieur ou inférieur à la véritable évaluation de la propriété elle-même, les fluctuations de marché pouvant même être plus rapides que le cycle immobilier traditionnel, augmentant ainsi la nature spéculative des transactions à court terme.

De plus, de nombreuses plateformes introduisent la gouvernance DAO (organisation autonome décentralisée), permettant aux investisseurs de voter sur des questions telles que les loyers et les réparations. Ce sentiment de participation est similaire à « jouer au Monopoly », ce qui abaisse le seuil d'entrée et renforce l'interaction, mais pose également de nouvelles exigences aux utilisateurs : ils doivent non seulement comprendre la gestion immobilière, mais aussi avoir une conscience de la gouvernance sur la chaîne et de la conformité. En l'absence d'une éducation suffisante, les investisseurs peuvent mal évaluer les risques, percevant la propriété numérique comme un outil de profit à court terme, plutôt que comme une allocation d'actifs à long terme.

En d'autres termes, le véritable obstacle à la propriété immobilière cryptographique ne réside pas dans la technologie, mais dans la compréhension. Les utilisateurs doivent comprendre des concepts tels que le taux de collatéral, le mécanisme de liquidation, la gouvernance sur la chaîne et la déclaration fiscale, ce qui représente un changement radical pour les groupes habitués aux modes d'achat traditionnels.

Avec la clarification progressive de la réglementation, l'optimisation de l'expérience des plateformes et l'implication des institutions financières traditionnelles, l'immobilier cryptographique pourrait réduire cette courbe d'éducation à l'avenir. Cependant, dans les années à venir, l'industrie devra encore investir davantage de ressources dans la formation des utilisateurs, la sensibilisation à la gestion des risques et l'orientation réglementaire afin de véritablement faire passer l'"immobilier cryptographique" d'une niche expérimentale à une adoption de masse.