Les REITs de bureaux passent en mode de reprise : pourquoi Cousins Properties et ses pairs sont importants au T4

Le marché immobilier de bureaux vient de tourner une page. Après des années de surabondance et de demande faible, quatre grands REIT—BXP Inc., Cousins Properties, SL Green et Highwoods Properties—sont désormais mieux placés pour profiter de ce changement. Alors que ces entreprises s’apprêtent à publier leurs résultats du T4 2025, les investisseurs doivent comprendre quels marchés rebondissent et quelles sociétés sont le mieux équipées pour réussir.

Le marché des bureaux trouve enfin ses marques

Les dernières données de Cushman & Wakefield dressent un tableau optimiste. L’absorption nette nationale est devenue positive au cours des six derniers mois de 2025—un tournant majeur après des années de tendances négatives. Les espaces de bureaux de classe A ont connu une activité particulièrement forte, car les locataires privilégient de plus en plus des lieux de travail de haute qualité avec des équipements modernes.

Les taux de vacance se sont stabilisés autour de 20,5 %, avec seulement une hausse de 5 points de base par rapport au trimestre précédent. Sur une base annualisée, cela représente seulement 30 points de base—la plus petite augmentation depuis 2020. Les loyers demandés ont augmenté pour atteindre environ 38,37 $ par pied carré, ce qui indique que les propriétaires retrouvent enfin leur pouvoir de fixation des prix.

Qu’est-ce qui motive cette reprise ? Plusieurs facteurs. Les inventaires en sous-location ont fortement diminué, ce qui signifie qu’il y a réellement moins d’espaces de bureaux disponibles qu’auparavant. Les pipelines de construction se sont effondrés—moins de 20 millions de pieds carrés restent en cours de développement, le plus faible volume dans le cycle actuel. Le pipeline lui-même a diminué d’environ 35 % tout au long de 2025, avec des propriétés plus anciennes démolies ou converties plutôt que rénovées.

Résultat : l’offre se resserre alors que la demande reprend. Cette dynamique soutient des loyers plus fermes, notamment dans les marchés d’entrée (New York, Boston, San Francisco) et dans les villes à forte croissance du Sun Belt (Atlanta, Dallas, Nashville, Raleigh).

Cousins Properties : prêt pour la force du Sun Belt

Cousins Properties se distingue parmi les quatre. Le portefeuille de la société est presque entièrement composé d’actifs de bureaux de classe A dans les marchés du Sun Belt à la croissance la plus rapide—exactement là où les locataires veulent être en ce moment.

Voici la partie convaincante : alors que les entreprises adoptent des mandats de retour au bureau et recherchent des espaces premium avec des équipements supérieurs, Cousins est positionnée pour bénéficier de la tendance « fuite vers la qualité ». La société a limité ses nouveaux départs de développement et gère soigneusement la construction, ce qui s’aligne parfaitement avec le resserrement du marché. Cette approche disciplinée protège les marges pendant que les contraintes d’offre font monter les loyers.

La santé financière de Cousins soutient cette position. Une base de locataires diversifiée assure des flux de trésorerie stables, et la société a activement recyclé du capital pour améliorer la qualité de son portefeuille. La situation financière reste saine, offrant à la direction une flexibilité pour investir ou redistribuer du capital aux actionnaires.

Le marché surveille cela de près. L’estimation consensuelle de Zacks pour le chiffre d’affaires du T4 2025 de Cousins Properties est de 248,65 millions de dollars, ce qui représente une croissance de 12,91 % en glissement annuel. Plus important encore, le fonds provenant des opérations (FFO) trimestriel—la métrique la plus importante pour les REIT—est estimé à 71 cents par action, ce qui implique une croissance annuelle de 2,9 %. Cousins Properties doit publier ses résultats le 5 février après la clôture du marché, et les investisseurs doivent prêter une attention particulière à ces chiffres et aux prévisions de la direction concernant la croissance des loyers et les spreads de location.

Actuellement, Cousins Properties affiche un Zacks Rank #3 (Conserver), reflétant un profil risque-rendement équilibré.

Trois autres géants font face à des défis différents

BXP Inc., le plus grand REIT de bureaux aux États-Unis par capitalisation boursière, gère un portefeuille de 54,6 millions de pieds carrés répartis dans six marchés d’entrée. La société a récemment franchi une étape importante : elle a réalisé des cessions d’actifs totalisant plus d’1 milliard de dollars de produits depuis le 14 janvier 2026—bien avant son plan de ventes pluriannuel de 1,9 milliard de dollars (seulement 845 millions de dollars ont été vendus en 2025).

Ce recentrage du portefeuille positionne BXP pour détenir principalement des propriétés de premier ordre dans les meilleurs marchés, mais cela comporte aussi un risque d’exécution. La société publiera ses résultats du T4 2025 le 27 janvier. Le consensus de Zacks prévoit un chiffre d’affaires trimestriel de 814,66 millions de dollars (en hausse de 2,06 % par rapport à l’année précédente) et un FFO de base par action de 1,80 dollar (en hausse de seulement 0,6 %). Ces taux de croissance modestes reflètent la transition, et BXP détient actuellement un Zacks Rank #3 (Conserver).

SL Green, spécialisé dans les bureaux de Manhattan, fait face à des vents contraires malgré une demande sous-jacente forte. La société gère 30,7 millions de pieds carrés répartis dans 53 immeubles, ce qui lui donne une exposition massive au marché des bureaux de New York. Cependant, une pression concurrentielle intense oblige la société à offrir des concessions sur les loyers pour retenir ses locataires, ce qui pèse sur la croissance à court terme du FFO.

SL Green publiera ses résultats le 28 janvier. Le chiffre d’affaires est estimé à 147,03 millions de dollars (en hausse de 5,32 % par rapport à l’année précédente), mais le FFO par action devrait diminuer de 24,14 % pour atteindre 1,10 dollar. Le marché a pris note—SL Green affiche un Zacks Rank #5 (Vendre fortement), ce qui en fait le plus faible des quatre.

Highwoods Properties gère un portefeuille d’actifs de bureaux de premier ordre à Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh et Tampa. Comme Cousins Properties, Highwoods bénéficie d’une forte exposition au Sun Belt, profitant des tendances de croissance régionale à long terme. Cependant, la concurrence des promoteurs et autres opérateurs pourrait limiter son pouvoir de fixation des prix.

Highwoods doit publier ses résultats le 10 février. Le consensus de chiffre d’affaires est de 208,23 millions de dollars (en hausse de 1,31 % par rapport à l’année précédente), tandis que le FFO par action devrait rester stable à 85 cents. Le Zacks Rank #4 (Vendre) suggère la prudence, même si la position dans le Sun Belt confère un attrait à long terme.