REIT Kantor Beralih ke Mode Pemulihan: Mengapa Cousins Properties dan Rekan-rekannya Penting di Kuartal 4

Pasar properti kantor baru saja berbalik arah. Setelah bertahun-tahun menghadapi kelebihan pasokan dan permintaan yang lemah, empat REIT utama—BXP Inc., Cousins Properties, SL Green, dan Highwoods Properties—berposisi berbeda untuk memanfaatkan perubahan ini. Saat perusahaan-perusahaan ini bersiap melaporkan pendapatan Q4 2025, investor perlu memahami pasar mana yang sedang pulih dan perusahaan mana yang paling siap untuk meraih kemenangan.

Pasar Kantor Akhirnya Menemukan Titik Kakinya

Data terbaru dari Cushman & Wakefield menggambarkan gambaran yang optimis. Penyerapan bersih nasional menjadi positif dalam enam bulan terakhir tahun 2025—sebuah titik balik utama setelah bertahun-tahun tren negatif. Ruang kantor kelas A menunjukkan aktivitas yang sangat kuat, karena penyewa semakin memilih tempat kerja berkualitas tinggi dengan fasilitas modern.

Tingkat kekosongan telah stabil di sekitar 20,5%, dengan kenaikan hanya 5 basis poin dari kuartal sebelumnya. Secara tahunan, itu hanya 30 basis poin—peningkatan terkecil sejak 2020. Sewa yang diminta naik menjadi sekitar $38,37 per kaki persegi, menandakan bahwa pemilik properti akhirnya mendapatkan kembali kekuatan penetapan harga.

Apa yang mendorong pemulihan ini? Beberapa faktor. Inventaris sublease turun secara signifikan, yang berarti benar-benar ada lebih sedikit ruang kantor yang tersedia dibanding sebelumnya. Saluran konstruksi telah runtuh—kurang dari 20 juta kaki persegi yang masih dalam pengembangan, jumlah terkecil dalam siklus saat ini. Saluran tersebut menyusut sekitar 35% sepanjang 2025, dengan properti lama dihancurkan atau diubah menjadi fungsi lain daripada direnovasi.

Hasilnya: pasokan semakin ketat saat permintaan meningkat. Dinamika ini mendukung tarif sewa yang lebih stabil, terutama di pasar gerbang (New York, Boston, San Francisco) dan kota-kota Sun Belt yang berkembang pesat (Atlanta, Dallas, Nashville, Raleigh).

Cousins Properties: Siap Menguat di Sun Belt

Cousins Properties menonjol di antara keempatnya. Portofolio perusahaan ini hampir seluruhnya terdiri dari aset kantor Kelas A di pasar Sun Belt yang paling cepat berkembang—tepat di mana penyewa ingin berada saat ini.

Inilah bagian menariknya: saat perusahaan-perusahaan menerima mandat kembali ke kantor dan mencari ruang premium dengan fasilitas unggulan, Cousins berada dalam posisi untuk mendapatkan manfaat dari tren “melarikan diri ke kualitas”. Perusahaan ini membatasi awal pengembangan baru dan mengelola konstruksi dengan hati-hati, yang sangat sesuai dengan kondisi pasar yang semakin ketat. Pendekatan disiplin ini melindungi margin sementara kendala pasokan mendorong sewa naik.

Kesehatan keuangan Cousins mendukung posisi ini. Basis penyewa yang beragam memastikan arus kas yang stabil, dan perusahaan aktif melakukan recycling modal untuk meningkatkan kualitas portofolionya. Neraca keuangan tetap sehat, memberi manajemen fleksibilitas untuk berinvestasi atau mengembalikan modal kepada pemegang saham.

Pasar sedang memperhatikan. Estimasi konsensus Zacks untuk pendapatan Cousins Properties Q4 2025 adalah $248,65 juta, menunjukkan pertumbuhan 12,91% dari tahun ke tahun. Yang lebih penting, pendapatan dari operasi kuartalan (FFO)—metrik yang paling penting untuk REIT—diperkirakan sebesar 71 sen per saham, yang mengindikasikan pertumbuhan tahunan sebesar 2,9%. Cousins Properties dijadwalkan melaporkan pada 5 Februari setelah pasar tutup, dan investor harus memperhatikan angka-angka ini serta panduan manajemen tentang pertumbuhan sewa dan spread leasing.

Saat ini, Cousins Properties memegang Zacks Rank #3 (Tahan), mencerminkan profil risiko-imbalan yang seimbang.

Tiga Raksasa Lain Menghadapi Tantangan Berbeda

BXP Inc., REIT kantor terbesar di AS berdasarkan kapitalisasi pasar, mengelola portofolio seluas 54,6 juta kaki persegi di enam pasar gerbang. Perusahaan ini baru saja mencapai tonggak penting: menyelesaikan disposisi aset dengan total lebih dari $1 miliar dalam hasil penjualan per 14 Januari 2026—jauh di atas rencana penjualan multi-tahun sebesar $1,9 miliar (hanya $845 juta yang terjual hingga 2025).

Pengurangan portofolio ini menempatkan BXP untuk memiliki properti utama di pasar terbaik, tetapi juga membawa risiko eksekusi. Perusahaan akan melaporkan pendapatan Q4 2025 pada 27 Januari. Konsensus Zacks memproyeksikan pendapatan kuartalan sebesar $814,66 juta (naik 2,06% dari tahun sebelumnya) dan FFO inti per saham sebesar $1,80 (naik hanya 0,6%). Tingkat pertumbuhan yang modest ini mencerminkan transisi, dan saat ini BXP memegang Zacks Rank #3 (Tahan).

SL Green, yang fokus pada properti kantor Manhattan, menghadapi hambatan meskipun permintaan dasar yang kuat. Perusahaan mengelola 30,7 juta kaki persegi di 53 gedung, memberinya eksposur besar terhadap pasar kantor New York. Namun, tekanan kompetitif yang intens memaksa perusahaan menawarkan konsesi sewa untuk mempertahankan penyewa, yang menekan pertumbuhan FFO jangka pendek.

SL Green melaporkan pada 28 Januari. Pendapatan diperkirakan sebesar $147,03 juta (naik 5,32% dari tahun sebelumnya), tetapi FFO per saham diperkirakan menurun 24,14% menjadi $1,10. Pasar telah memperhatikan—SL Green memegang Zacks Rank #5 (Jual Kuat), menjadikannya yang terlemah dari keempatnya.

Highwoods Properties mengelola portofolio aset kantor unggulan di Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh, dan Tampa. Seperti Cousins Properties, Highwoods memiliki eksposur kuat ke Sun Belt, yang diuntungkan dari tren pertumbuhan regional jangka panjang. Namun, kompetisi dari pengembang dan operator lain mungkin membatasi kekuatan penetapan harga.

Highwoods dijadwalkan melaporkan pada 10 Februari. Konsensus pendapatan diperkirakan sebesar $208,23 juta (naik 1,31% dari tahun sebelumnya), sementara FFO per saham diperkirakan tetap di 85 sen. Zacks Rank #4 (Jual) menyarankan kehati-hatian, meskipun posisi Sun Belt perusahaan ini menawarkan daya tarik jangka panjang.

Apa yang Harus Diperhatikan Investor

Saat keempat REIT ini melaporkan pendapatan pada akhir Januari dan awal Februari, fokuslah pada tiga metrik:

1. Kecepatan leasing: Apakah pemilik properti menandatangani penyewa lebih cepat dari sebelumnya? Periksa penandatanganan sewa baru dan tingkat perpanjangan sewa.

2. Pertumbuhan sewa dan spread: Pada ruang yang disewa ulang, apakah sewa meningkat? Ini menandakan kekuatan penetapan harga yang nyata, bukan hanya pengurangan koncesi.

3. Rencana modal: Bagaimana perusahaan-perusahaan ini berencana mengalokasikan atau mengembalikan modal saat kondisi membaik? Disposisi, pengembangan, dan dividen semuanya penting.

Cousins Properties memasuki musim pelaporan ini dengan kombinasi posisi pasar yang menguntungkan dan fleksibilitas keuangan yang mungkin terbaik, sehingga layak dipantau secara dekat bersama rekan-rekannya.