Apa yang Terjadi pada REITs Selama Resesi: Kinerja di Seluruh Penurunan Ekonomi

Reksa dana properti (REITs) adalah sekuritas yang memungkinkan investor mendapatkan paparan terhadap perusahaan properti tanpa harus membeli properti secara langsung. Berdasarkan persyaratan regulasi, setidaknya 75% dari aset REIT harus diinvestasikan dalam properti, dengan 75% dari pendapatan berasal dari operasi properti. Sebagai imbalannya, REIT harus mendistribusikan minimal 90% dari keuntungan mereka kepada pemegang saham sebagai dividen.

Ketika memeriksa bagaimana REIT berperilaku selama resesi ekonomi, data menunjukkan paradoks menarik: meskipun mereka memang menurun selama resesi, mereka sering pulih lebih cepat daripada pasar saham secara umum.

Bagaimana Performa REIT Saat Resesi Melanda

Data historis menunjukkan bahwa REIT telah memberikan pengembalian jangka panjang yang mengesankan. Dari tahun 1972 hingga 2024, REIT AS menghasilkan rata-rata pengembalian tahunan sebesar 12,6%, menurut data Nareit dan YCharts—jauh melampaui rata-rata pengembalian S&P 500 sebesar 8%. Namun, lima tahun terakhir menunjukkan cerita yang berbeda, dengan REIT rata-rata hanya 5,5% per tahun dibandingkan dengan S&P 500 yang kuat di angka 15,3%.

Tapi apa yang sebenarnya terjadi selama resesi? Penelitian dari Neuberger Berman yang menganalisis enam siklus ekonomi antara 1991 dan 2024 menemukan bahwa REIT kehilangan rata-rata 17,6% selama resesi. Meskipun terdengar cukup tajam, penting untuk memberi konteks: S&P 500 mengalami penurunan yang lebih besar, lebih dari 20% rata-rata selama periode yang sama.

Menariknya, REIT terbukti lebih tahan banting dalam bulan-bulan sebelum resesi terjadi. Edward Pierzak, Wakil Presiden Senior Penelitian di Nareit, mencatat bahwa REIT memberikan pengembalian positif rata-rata 5,7% dalam 12 bulan menjelang enam resesi terakhir. Cerita sebenarnya terletak pada apa yang terjadi setelahnya: REIT mencatat pengembalian rata-rata 22,7% dalam 12 bulan setelah resesi tersebut—perubahan yang tajam yang menunjukkan mengapa investor sering melihat REIT sebagai strategi kontra saat pasar sedang stres.

Mengapa Pemotongan Suku Bunga Mendorong Pemulihan REIT Setelah Resesi

Kunci untuk memahami perilaku REIT selama siklus ekonomi terletak pada suku bunga. Nilai properti komersial sangat sensitif terhadap pergerakan suku bunga. Cap rate—tingkat kapitalisasi yang menentukan valuasi properti—bergerak seiring dengan suku bunga. Ketika bank sentral memotong suku bunga selama resesi (yang merupakan praktik umum), cap rate juga turun, secara mekanis meningkatkan nilai aset properti.

Hubungan ini menciptakan katalis yang kuat untuk rebound REIT. Pemotongan suku bunga yang terjadi selama resesi biasanya berlangsung cepat, menyiapkan REIT untuk pemulihan yang cepat. Selain itu, karena REIT diperdagangkan di pasar publik, harga mereka langsung menyesuaikan dengan ekspektasi ke depan. Pasar keuangan memperhitungkan apa yang kemungkinan akan menjadi nilai perusahaan dalam 12 hingga 18 bulan ke depan, bukan hanya nilai saat ini. Mekanisme yang berorientasi ke depan ini mempercepat fase pemulihan.

Jenis REIT Mana yang Tahan Resesi Terbaik

Tidak semua REIT merespons secara sama terhadap kondisi resesi. Investor dapat membeli REIT yang fokus pada sektor properti tertentu: apartemen multifamily, gedung perkantoran, hotel, gudang industri, pusat data, menara seluler, dan properti khusus lainnya.

Menurut Peter Zabierek, CEO dan manajer portofolio di Sugi Capital Management, ketahanan terhadap resesi sangat bervariasi tergantung sektor. “REIT perkantoran dan hotel biasanya berkinerja buruk selama resesi,” jelas Zabierek, “sementara pusat data dan REIT menara seluler cenderung berkinerja lebih baik.” Analisis Wide Moat Research tahun 2025 mengonfirmasi pola ini, mengidentifikasi pusat data, fasilitas kesehatan, dan properti sewa bersih tiga kali sebagai kategori REIT yang paling tahan resesi. Sebaliknya, REIT hotel, properti billboard, dan REIT pinjaman hipotek mengalami penurunan paling tajam selama penurunan ekonomi.

Kesimpulan Utama untuk Investor yang Menghadapi Risiko Resesi

Implikasi bagi investor jelas. Pertama, REIT mengalami penurunan yang lebih kecil dibandingkan pasar saham secara umum selama resesi, memberikan tingkat stabilitas portofolio. Kedua, jika kelemahan ekonomi tampak akan terjadi, REIT sektor kesehatan dan pusat data menawarkan perlindungan downside yang khusus. Akhirnya, karena REIT secara historis pulih secara dramatis dalam 12 bulan setelah resesi, mereka bisa menjadi peluang beli yang menarik saat pasar berada di titik terendahnya. Kombinasi pendapatan dividen, pemulihan nilai aset, dan kinerja pasca-resesi yang kuat menjadikan REIT kelas aset yang unik dan layak dipahami.