Mengapa Rumah Tidak Terjual Meskipun Persediaan Terbatas: Realitas Pasar Perumahan 2026

Pasar perumahan AS menghadirkan kontradiksi yang membingungkan di awal 2026: sementara rumah yang tidak terjual telah menjadi kekhawatiran yang semakin meningkat, persediaan tetap ketat secara historis. Penelitian terbaru dari Zillow mengungkapkan bahwa 53% rumah di Amerika mengalami penurunan nilai selama 12 bulan terakhir—proporisi tertinggi sejak 2012—namun dampak finansial yang sebenarnya bagi sebagian besar pemilik rumah tetap moderat. Memahami paradoks ini memerlukan melihat lebih jauh dari angka-angka utama untuk memeriksa mengapa rumah yang tidak terjual muncul sebagai tantangan pasar yang signifikan, meskipun kendala pasokan tetap ada.

Data menggambarkan gambaran yang nuansa. Meskipun nilai rumah rata-rata turun 9,7% dari puncak masa pandemi, hanya 4,1% properti yang saat ini bernilai kurang dari harga jual sebelumnya. Pemilik rumah median telah mengakumulasi 67% dalam keuntungan ekuitas sejak pembelian, menunjukkan bahwa meskipun koreksi terbaru cukup signifikan, akumulasi kekayaan jangka panjang tetap positif bagi sebagian besar pemilik properti. Namun, keuntungan ini belum diterjemahkan menjadi aktivitas pasar yang kuat, menimbulkan pertanyaan kritis tentang motivasi pembeli dan apa yang menghalangi rumah yang tidak terjual pada tingkat yang diharapkan.

Paradoks Persediaan Terbatas dan Rumah yang Tidak Terjual

Kekurangan perumahan mencapai tingkat tertinggi sepanjang masa sebanyak 4,7 juta unit pada tahun 2025 meskipun upaya konstruksi yang agresif. Teori pasar konvensional menyarankan bahwa pasokan yang terbatas seharusnya mendorong harga naik dan mempercepat kecepatan penjualan. Namun rumah yang tidak terjual terus bertahan, menunjukkan bahwa kelangkaan persediaan saja tidak dapat mengatasi angin sakal pasar lainnya. Menurut Selma Hepp, ekonom kepala di Cotality, peningkatan harga rumah melambat tajam, dengan keuntungan rata-rata turun menjadi hanya 1,8% pada tahun 2025.

Perlambatan ini bertentangan dengan narasi kekurangan pasokan. Penyebab sebenarnya bukanlah kelangkaan—melainkan keterjangkauan yang dikombinasikan dengan keraguan pembeli. Suku bunga hipotek yang lebih tinggi telah secara fundamental mengubah perhitungan pembeli, membuat pembayaran bulanan jauh lebih mahal dibandingkan selama masa pandemi. Bahkan saat rumah yang tidak terjual meningkat di pasar tertentu, calon pembeli tetap berada di pinggir, menunggu relaksasi suku bunga yang mungkin tidak segera terwujud. Hasilnya adalah pasar yang terbelah di mana persediaan yang ketat berdampingan dengan aktivitas penjualan yang lesu.

Hepp memproyeksikan bahwa harga rumah akan tumbuh sekitar 3% pada tahun 2026, dengan variasi regional berkisar antara 2% hingga 4%. Jika inflasi tetap tinggi, banyak pasar akan mengalami harga riil yang hampir datar, yang mungkin sedikit meningkatkan keterjangkauan. Namun, ketekunan rumah yang tidak terjual menunjukkan bahwa moderasi harga yang moderat saja mungkin tidak cukup untuk membangkitkan antusiasme pembeli.

Koreksi Harga Mengurangi Minat Pembeli di Berbagai Wilayah

Darren Tooley, petugas pinjaman senior di Cornerstone Financial Services, menggambarkan kondisi saat ini sebagai normalisasi pasar daripada krisis. “Apa yang kami amati adalah penyeimbangan yang luas setelah beberapa tahun apresiasi yang sangat cepat dan tidak berkelanjutan,” jelasnya. Lonjakan perumahan selama pandemi adalah anomali historis, didorong oleh suku bunga rendah dan perubahan gaya hidup terkait pandemi. Dengan suku bunga sekarang yang tinggi dan apresiasi perumahan telah mendingin, pertanyaan mengapa rumah yang tidak terjual telah meningkat.

Peralihan dari kondisi pandemi ke dinamika pasar yang dinormalisasi mewakili penyesuaian struktural. Pasar yang sebelumnya terlalu panas, terutama di Sun Belt dan wilayah Barat, mengalami tekanan turun saat pola migrasi era pandemi berbalik. Antusiasme pembeli yang dulunya memicu perang tawar cepat telah menguap. Tingkat utang konsumen yang mencapai rekor dan biaya pinjaman yang lebih tinggi memperburuk tantangan, menjadikan rumah yang tidak terjual sebagai gejala penghancuran permintaan daripada sekadar manajemen pasokan.

Tooley menekankan bahwa pendinginan pasar secara fundamental berbeda dari kesulitan pasar. Tidak adanya penjualan terpaksa, tanpa adanya penyitaan yang luas, dan ekuitas pemilik yang terjaga menunjukkan koreksi yang sehat daripada krisis. Namun, tantangan rumah yang tidak terjual di pasar yang sebelumnya panas menyoroti betapa drastisnya sentimen telah bergeser dari keuntungan penjual ke keuntungan pembeli.

Di Mana Rumah Masih Terjual: Divergensi Pasar Regional

Variasi geografis kemungkinan akan meningkat sepanjang tahun 2026. Proyeksi Cotality mengungkapkan lanskap yang terpecah:

Pasar Pertumbuhan: Wilayah Barat Laut dan Tengah Barat diperkirakan akan melihat harga rumah naik 3% hingga 4%, didorong oleh persediaan yang terbatas dan permintaan yang konsisten. Wilayah ini mendapat manfaat dari pasar kerja yang stabil dan populasi yang lebih muda, mendukung permintaan yang terus berlanjut meskipun rumah yang tidak terjual menjadi masalah di tempat lain.

Pasar yang Menstabilkan: Wilayah Sun Belt dan Barat menghadapi stabilisasi harga atau penurunan moderat saat lonjakan era pandemi berkurang. Meningkatnya biaya asuransi, pajak properti, dan biaya asosiasi pemilik rumah menekan antusiasme pembeli. Di daerah ini, tantangan rumah yang tidak terjual mencerminkan bukan hanya kehilangan keterjangkauan yang dipicu oleh suku bunga tetapi juga peningkatan biaya struktural.

Penyesuaian Pesisir: Kota-kota pesisir mungkin mengalami plateau harga atau penurunan karena biaya asuransi yang tinggi setelah bencana alam dan tantangan ketersediaan perlindungan. Rumah yang tidak terjual di pasar premium ini menunjukkan bahwa bahkan area yang secara tradisional tahan banting menghadapi penghancuran permintaan.

Divergensi ini menunjukkan bahwa rumah yang tidak terjual bukanlah fenomena yang seragam tetapi mencerminkan dasar ekonomi regional. Daerah dengan pertumbuhan pekerjaan yang kuat dan komunitas berdekatan yang terjangkau—terutama di Timur Laut dengan konsentrasi posisi bergaji tinggi dan pasar pinggiran yang dapat diakses untuk pekerja hibrida—terus menarik minat.

Prospek 2026: Membuka Penjualan yang Mandek Melalui Perubahan Suku Bunga

Trajektori keputusan suku bunga Federal Reserve akan terbukti menentukan. Rumah yang tidak terjual saat ini berkorelasi kuat dengan biaya pinjaman yang tinggi; pengurangan suku bunga dapat memicu aktivitas yang diperbarui di pasar yang sebelumnya mandek. Tooley mencatat bahwa “jika suku bunga hipotek terus menurun, sebagian besar pasar yang moderat kemungkinan akan mempercepat lagi, mendekatkan pasar ke keseimbangan.”

Sensitivitas suku bunga ini menegaskan bahwa rumah yang tidak terjual mencerminkan waktu daripada keruntuhan permintaan struktural. Ketika kondisi berubah, minat beli yang tertidur dapat muncul kembali dengan cepat. Keuntungan ekuitas 67% pemilik rumah median sejak pembelian mewakili kekayaan yang terakumulasi secara substansial, menciptakan fondasi untuk potensi kebangkitan pasar ketika keterjangkauan membaik.

Pola migrasi juga menunjukkan peluang yang muncul. Saat karyawan kembali ke pekerjaan berbasis kantor dan pemilik properti dengan suku bunga yang menguntungkan akhirnya menjual rumah mereka, komposisi persediaan mungkin berubah secara menguntungkan. Rumah yang tidak terjual saat ini mungkin mewakili jeda sementara daripada penghancuran permintaan permanen, dengan tahun 2026 berpotensi menawarkan titik belok saat kebijakan moneter berkembang.

Pasar perumahan tidak sedang runtuh—ia sedang menyeimbangkan. Tantangan rumah yang tidak terjual mencerminkan gesekan yang melekat dalam setiap transisi pasar besar, terutama ketika perubahan struktural terjadi dengan cepat. Pembeli, penjual, dan pembuat kebijakan menghadapi periode penyesuaian yang diperpanjang, tetapi dasar jangka panjang yang mendukung permintaan perumahan tetap utuh.