Orang biasa risiko terbesar bukanlah karena tidak berusaha, tetapi karena tidak memahami bagaimana uang benar-benar mengalir di dunia ini.

Bagaimana Vanke yang pernah terkenal terbaik mengelola keuntungannya melalui trik operasi modal yang licik dan menguras uang keringatmu?
Sebuah perusahaan yang merugi 1300 miliar dalam dua tahun, sedang dilahap oleh bayang-bayang yang dibuatnya sendiri. Ini bukan kiasan, melainkan fakta yang sudah diselidiki oleh aparat penegak hukum. Mantan presiden Vanke, Zhu Jiusheng, tahun lalu dikenai tindakan paksa secara pidana, dan kerajaan modal luar yang dia bangun secara sendiri sedang satu per satu dibongkar. Lebih menakutkan lagi, sistem rahasia ini telah berjalan hampir 10 tahun, dan di atas kertas tidak menunjukkan adanya celah.
Mungkin kamu berpikir bahwa kerugian besar Vanke disebabkan oleh melemahnya properti. Itu benar sebagian, properti memang sulit dijual, tetapi 1300 miliar bukanlah menguap begitu saja, juga bukan seluruhnya hilang di tanah. Sebagian besar dari jumlah itu disedot keluar melalui saluran tak terlihat dari dalam Vanke, yang dikenal di industri sebagai bayangan. Maksud Vanke adalah membangun sistem modal paralel di luar perusahaan publik Vanke, yang memiliki perusahaan sendiri, kolam dana sendiri, dan bisnis pemberian pinjaman sendiri. Secara kasat mata, tidak ada hubungan kepemilikan saham dengan Vanke, tetapi yang mengelola semuanya adalah eksekutif inti Vanke. Kamu bisa menganggapnya sebagai restoran resmi, bayangan Vanke adalah kasino belakang layar. Pelanggan melihat masakan, bosnya yang mendapatkan keuntungan dari judi.
Bagaimana sistem ini berjalan
Sederhananya, ada tiga langkah.
Langkah pertama, mendirikan sejumlah perusahaan di luar Vanke, dua yang paling penting adalah Pengjinshuo dan Boshang Asset Management. Pengjinshuo adalah platform keuangan internet, di mana Vanke menginvestasikan 300 juta yuan sebagai pemegang saham terbesar. Boshang Asset Management, modal daftarnya hanya 100 juta yuan, tetapi kemudian menggerakkan dana hingga triliunan. Kedua perusahaan ini terdaftar di badan usaha, hubungan mereka dengan Vanke tampak samar-samar. Tapi sebenarnya, semua dikendalikan oleh eksekutif Vanke. Zhu Jiusheng sendiri pernah menjabat sebagai ketua dan manajer umum Pengjinshuo.
Langkah kedua, memanfaatkan perusahaan luar ini untuk melakukan arbitrase selisih bunga. Bagaimana caranya? Vanke bekerja sama dengan pengembang properti kecil lainnya untuk mengembangkan proyek. Mitra membutuhkan dana. Secara normal, mitra bisa meminjam dari bank sendiri, tetapi Vanke melarang itu. Vanke terlebih dahulu mengalihkan pembayaran dari penjualan proyek ke rekening mitra, lalu memandu mereka ke perusahaan bayangan seperti Beijing Wanpeng dan Hongse Qisheng untuk meminjam uang. Yang penting, uang yang dipinjam dari perusahaan bayangan ini banyak berasal dari dana penjualan proyek mitra sendiri. Dengan kata lain, uang mitra dipinjamkan kembali ke mitra yang sama, dengan bunga tahunan 18%–24%. Ini seperti kamu menjadi mitra di sebuah restoran, bosnya diam-diam mengambil uang yang kamu investasikan, lalu meminjamkannya kembali dengan bunga tinggi, dan kamu harus membayar kembali pokok dan bunga. Bunga ini dicatat sebagai biaya di internal grup Vanke, tetapi di perusahaan bayangan dicatat sebagai pendapatan. Di sinilah kegelapan tersembunyi.
Langkah ketiga, membagi keuntungan melalui mekanisme co-investment. Sejak 2014, Vanke mulai menerapkan sistem co-investment proyek. Diklaim sebagai cara agar karyawan dan perusahaan berbagi risiko dan keuntungan. Kedengarannya indah, tetapi dalam praktiknya, banyak karyawan tidak punya uang lagi untuk ikut, lalu diarahkan meminjam di platform Pengjinshuo. Bunga tahunan lebih dari 10%, jauh di atas bunga bank. Uang yang dipinjamkan ke proyek Vanke, jika berhasil, mereka juga mendapatkan bagian keuntungan, tetapi aturan mainnya adalah, pengembalian dari eksekutif inti bisa mencapai lebih dari 20%, dan jika ada masalah, mereka bisa menarik diri dulu. Karyawan biasa yang ikut, jika rugi, harus menerima kenyataan, dan saat untung, semua berbagi, tetapi saat rugi, hanya sedikit yang menanggung beban. Ketiga langkah ini membentuk sebuah siklus tertutup yang sempurna, memprivatisasi keuntungan dan mengpublicisasi utang.
Kamu mungkin bertanya, mengapa sistem ini bertahan selama bertahun-tahun dan tidak pernah terungkap
Ada dua alasan,
Pertama, tidak terlihat di laporan keuangan Vanke. Semua operasi Boshang Asset Management dilakukan di luar laporan konsolidasi, jadi tidak terlihat di laporan keuangan Vanke sebelumnya. Jadi, saat kamu melihat laporan keuangan Vanke beberapa tahun lalu, arus kasnya positif, rasio utang sehat di industri, dan peringkatnya juga investasi. Tapi sebenarnya, menurut laporan, utang di luar laporan Vanke melebihi 1000 miliar yuan, seperti laporan kesehatan tubuh, semua indikator normal, tetapi sebenarnya sudah mengidap penyakit berat yang tak terlihat.
Kedua, banyak pihak yang diuntungkan dari sistem ini, mulai dari eksekutif inti hingga manajemen menengah, dari lembaga keuangan yang bekerja sama hingga berbagai modal yang masuk. Setiap bagian ada yang mendapatkan keuntungan, dan tidak ada yang mau mengacaukan keadaan.
Lalu apa yang memecahkan keheningan ini
Pada April dua tahun lalu, Vanke di Yantai secara terbuka melaporkan secara resmi kepada otoritas bahwa tim manajemen Vanke melakukan pelanggaran. Surat pengaduan sepanjang lebih dari 6000 kata ini menuduh Vanke secara ilegal mendirikan lembaga keuangan, memberikan pinjaman berbunga tinggi, menyalahgunakan dana pembangunan proyek, dan mengalihkan keuntungan kepada eksekutif melalui mekanisme co-investment. Ini bukan kali pertama mereka melapor, sebelumnya ada 11 mitra di Yantai yang melaporkan Vanke melakukan penggelapan pajak, tetapi tidak banyak yang terjadi. Yang benar-benar memicu perhatian adalah surat dari Baorun Real Estate. Saat itu, Vanke baru saja mengumumkan laba bersih tahun 2023 turun hampir 50%. Sentimen pasar sangat rapuh, begitu laporan pengaduan keluar, respons resmi Vanke adalah bahwa isi laporan tidak benar, tetapi pasar tidak percaya, dan lembaga pemeringkat mulai menurunkan peringkat kredit Vanke secara massif. Moody’s langsung menurunkan peringkat Vanke ke tingkat junk. Lembaga keuangan mulai membatasi kredit ke Vanke.
Produk investasi Pengjinshuo mulai mengalami gagal bayar secara massal sejak pertengahan tahun lalu, melibatkan lebih dari 700 juta yuan, dan sebagian besar pembeli produk ini adalah karyawan Vanke sendiri. Boshang Asset Management bahkan lebih parah, hingga akhir tahun lalu dilaporkan mengalami kerugian ratusan miliar yuan, dan beberapa manajer langsung melarikan diri ke luar negeri. Sampai saat ini, mereka hilang tanpa jejak. Kemudian, rangka domino mulai runtuh satu per satu. Yu Liang mengundurkan diri dari posisi ketua dewan hari itu juga, dan Shenzhen State-owned Assets Supervision and Administration Commission mengambil alih sepenuhnya. Pada sekitar Juni tahun lalu, Zhu Jiusheng resmi dibawa oleh aparat penegak hukum, dan lebih dari 10 orang di bawahnya secara bertahap dikenai tindakan paksa. Bahkan mantan manajer umum Boshang Asset Management, He Zhuo, sejak awal tahun lalu sudah dalam pengawasan. Di satu sisi, pemegang saham utama dari perusahaan negara berusaha menyalurkan dana, dengan Shenzhen Iron and Steel Group meminjamkan lebih dari 25 miliar yuan ke Vanke, dan Komisi Aset Negara Shenzhen menyatakan memiliki cukup dana. Di sisi lain, lubang di kerajaan bayangan semakin besar. Tahun lalu, Vanke memperkirakan kerugian sebesar 82 miliar yuan. Kerugian kumulatif selama dua tahun lebih dari 1300 miliar yuan, lebih besar dari total keuntungan sepuluh tahun terakhir, dengan rata-rata kerugian lebih dari dua miliar yuan per hari, bahkan melebihi total nilai pasar Vanke sendiri.