Perusahaan REIT dengan Hasil Dividen: Membandingkan Realty Income dengan NNN REIT

Reksa dana properti telah muncul sebagai kendaraan yang menarik bagi investor yang berfokus pada pendapatan, terutama karena ketakutan pasar terhadap sektor ritel sebagian besar telah mereda. Struktur pajak perusahaan REIT mewajibkan distribusi setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak sebagai dividen, menjadikannya secara inheren menarik bagi portofolio yang mencari hasil. Selama sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang berfokus pada ritel memberikan pengembalian rata-rata sebesar 6,9% menurut data Nareit, mencerminkan pemulihan sektor dari hambatan baru-baru ini.

Dua pemain utama di bidang ini—Realty Income dan NNN REIT—masing-masing menawarkan profil investasi yang menarik namun berbeda. Keputusan antara kedua perusahaan REIT terkemuka ini bergantung pada preferensi Anda terhadap skala versus potensi pertumbuhan.

NNN REIT: Skala Lebih Kecil, Jejak Pertumbuhan Lebih Tajam

NNN REIT mengelola sekitar 3.700 properti yang disewa kepada pengecer yang mencakup toko serba ada, layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan. Meskipun portofolio yang lebih kecil dibandingkan pesaingnya, perusahaan menunjukkan kinerja operasional yang solid. Kuartal ketiga mencatat tingkat okupansi sebesar 97,5%, menunjukkan kualitas penyewa yang kuat dan posisi pasar yang baik.

Dari segi keuangan, dana operasi yang disesuaikan (AFFO) per saham NNN REIT kuartalannya meningkat dari $0,84 menjadi $0,86. Manajemen perusahaan memproyeksikan AFFO tahun penuh akan mencapai $3,41 hingga $3,45 per saham, memberikan cakupan yang nyaman untuk kewajiban dividen. Saham saat ini memberikan hasil sebesar 5,9%.

Yang membedakan NNN REIT dari perusahaan REIT lainnya adalah kapasitasnya untuk pertumbuhan yang berarti. Basis aset yang lebih kecil berarti setiap akuisisi properti baru dapat secara signifikan mempengaruhi metrik pertumbuhan keseluruhan. Perusahaan juga mempertahankan catatan dividen yang mengesankan, baru-baru ini merayakan 36 tahun berturut-turut peningkatan pembayaran tahunan setelah kenaikan sebesar 3,4% menjadi $0,60 per saham pada bulan Agustus.

Realty Income: Diversifikasi dan Stabilitas

Realty Income mengelola lebih dari 15.500 properti, dengan sekitar 80% dari pendapatan sewa berasal dari penyewa ritel. Portofolionya mencakup toko kelontong (11%), pengecer serba ada (10%), toko perbaikan rumah, dan toko dolar. Eksposur sisanya mencakup properti industri, fasilitas permainan, dan properti komersial lainnya. Penyewa utama termasuk Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart.

Tingkat okupansi perusahaan sebesar 98,7% menegaskan manajemen penyewa yang efektif dan posisi pasar yang baik. Lebih penting lagi, Realty Income memperbarui sewa dengan kenaikan tarif sewa sebesar 3,5%, menunjukkan kekuatan harga dalam lingkungan yang kompetitif. AFFO per saham tahun ke tahun tumbuh sebesar 2,9% menjadi $1,09, dengan proyeksi tahun penuh mencapai $4,25 hingga $4,27 per saham—dengan nyaman menutupi dividen tahunan sebesar $3,23 per saham.

Perusahaan terbesar dari kedua REIT ini menawarkan dividen bulanan yang dibayarkan kepada pemegang saham, dengan kenaikan yang didistribusikan beberapa kali dalam setahun. Penyesuaian terbaru terjadi pada bulan Oktober, meningkatkan pembayaran per saham bulanan dari $0,269 menjadi $0,2695. Hasil dividen saat ini sebesar 5,7%. Perusahaan telah menaikkan dividen secara kuartalan selama lebih dari tiga dekade sejak IPO tahun 1994.

Membandingkan Kedua Perusahaan REIT Utama Ini

Kedua perusahaan REIT ini telah berhasil menavigasi lingkungan ritel yang menantang dengan memusatkan perhatian pada properti yang disewa kepada penyewa yang secara ekonomi tangguh. Hasil dividen mereka yang sepadan dan sejarah pertumbuhan pembayaran yang konsisten—masing-masing lebih dari 30 tahun berturut-turut—membuat mereka menjadi kendaraan investasi yang secara struktural serupa.

Namun, perbedaan yang berarti membentuk tesis investasi. Ukuran besar Realty Income memberinya diversifikasi dan stabilitas yang tak tertandingi, tetapi menciptakan tantangan: menambah properti baru menjadi semakin sulit secara bertahap untuk mendorong pertumbuhan persentase yang berarti. Dengan lebih dari 15.000 properti dalam portofolionya, perusahaan kemungkinan menarik investor yang mencari pengembalian yang stabil dan dapat diprediksi daripada percepatan.

Sebaliknya, NNN REIT beroperasi dari platform yang lebih kecil di mana penambahan properti strategis masih dapat secara signifikan mempengaruhi pertumbuhan. Konsentrasi pada properti ritel AS memberikan fokus, meskipun dengan biaya diversifikasi tertentu. Bagi investor yang memprioritaskan pertumbuhan di atas stabilitas mutlak, perusahaan REIT yang lebih kecil ini mungkin menawarkan peluang yang lebih menarik.

Keputusan Investasi

Memilih antara kedua perusahaan REIT ini pada akhirnya mencerminkan filosofi investasi Anda. Jika Anda menghargai rekam jejak yang mapan dan diversifikasi luas dari pemilik properti besar, Realty Income menawarkan posisi tersebut. Jika Anda bersedia menerima spesialisasi yang lebih sempit demi prospek pertumbuhan yang lebih kuat, NNN REIT layak dipertimbangkan secara serius.

Kedua perusahaan REIT ini diperdagangkan dengan valuasi yang wajar dan cakupan dividen yang menarik. Pilihan tergantung pada apakah Anda lebih menyukai pendekatan kura-kura—pertumbuhan yang stabil dan mantap dari Realty Income—atau peluang untuk keuntungan yang lebih cepat dengan NNN REIT. Kedua jalur menawarkan penghasilan yang berarti dan karakteristik defensif yang membuat perusahaan REIT menarik selama periode ketidakpastian ekonomi.