Kiểm tra Thực tế của Dave Ramsey về Đầu tư Bất động sản: Tại sao REIT Có thể Là Lựa chọn Tốt hơn của Bạn

Hãy hình dung thế này: Bạn vừa hoàn tất mua căn nhà cho thuê đầu tiên của mình, và bạn mơ về những khoản kiểm tra hàng tháng đến trong tài khoản ngân hàng của mình với ít công sức nhất có thể. Bạn tự thuyết phục rằng đó là chiến lược thu nhập thụ động hoàn hảo. Nhưng giấc mơ đó kéo dài đến 2 giờ sáng khi thuê nhà gọi điện báo về việc ống nước vỡ tràn ngập phòng ngủ chính.

Chuyên gia tài chính Dave Ramsey đã dành nhiều năm để thách thức quan niệm sai lầm phổ biến này về đầu tư bất động sản. Ông tin chắc rằng bất kỳ ai quảng bá bất động sản như thu nhập thụ động đều hiểu sai về bản chất của việc sở hữu bất động sản. Theo Ramsey, thực tế còn ít hào nhoáng hơn nhiều so với những gì được mô tả trên các trang web bất động sản và diễn đàn đầu tư.

Sự Thật Khắc Nghiệt Về “Thu Nhập Thụ Động” Từ Bất Động Sản

Tiếp thị đầu tư bất động sản thường bỏ qua một chi tiết quan trọng: nó đòi hỏi sự chú ý liên tục, trực tiếp. Phản ứng đơn giản của Ramsey với câu chuyện “thu nhập thụ động” là thẳng thừng—gọi những tuyên bố như vậy là gây hiểu lầm. Khi một chủ nhà bực bội nói với ông rằng việc duy trì một căn nhà cho thuê giống như một công việc thứ hai, phản ứng của Ramsey rất rõ ràng: bất kỳ ai nói rằng bất động sản là thụ động đều hoàn toàn sai về cách hoạt động của ngành này.

Sự thật khó chịu? Sửa chữa mái nhà xuống cấp, thay thế các thiết bị điều hòa cũ kỹ, và đòi tiền thuê trễ từ khách thuê là những công việc hoạt động, đòi hỏi lao động tích cực—khác xa với sự thư thái mà từ “thuộc tính thụ động” gợi ra. Ramsey so sánh điều này trực tiếp với hình ảnh thu nhập thụ động thực sự. Các quỹ tương hỗ, ví dụ, chỉ cần kiểm tra hộp thư để xem báo cáo. Các quỹ theo chỉ số theo dõi S&P 500 là ví dụ điển hình của đầu tư thụ động thực sự: bạn mua chúng, thiết lập phân bổ, và quên đi trong nhiều năm trong khi thị trường làm phần còn lại.

Quản Lý Bất Động Sản Không Bao Giờ Ngừng—Ngay Cả Khi Bạn Giao Phó

Nhiều nhà đầu tư mới tin rằng thuê một công ty quản lý bất động sản là giải pháp cho vấn đề thụ động. Ramsey nhanh chóng bác bỏ ý nghĩ này. Ngay cả khi thuê ngoài cho các chuyên gia, bất động sản vẫn không biến thành một khoản đầu tư không cần can thiệp vì bạn trở thành người quản lý của công ty quản lý đó.

Hệ thống sưởi mới hỏng? Người quản lý bất động sản sẽ gọi cho bạn để xin phép thay thế với chi phí 8.400 đô la. Một vấn đề cấu trúc lớn xuất hiện? Chuẩn bị tinh thần nhận các cuộc gọi về sửa chữa 26.000 đô la. Ramsey chia sẻ kinh nghiệm của chính mình trong việc quản lý các bất động sản thương mại—những cuộc gọi này liên tục nhắc nhở ông rằng từ “thuộc tính thụ động” đơn giản là không phù hợp với sở hữu bất động sản, bất kể bạn giao phó nhiều đến đâu.

Hiện Tượng Sai Rằng Người Thuê Sẽ Xây Dựng Giàu Có Cho Bạn

Một quan niệm sai lầm nguy hiểm khác lan truyền trong các vòng đầu tư kiếm tiền nhanh: rằng tích lũy nhiều bất động sản cho thuê nợ nần sẽ giúp người thuê giàu có bạn. Ramsey gọi câu chuyện này là buồn cười. Cơ chế thực tế rất đơn giản—bạn trả tiền cho bảo trì và cải tiến, và người thuê có thể giúp bù đắp những chi phí đó qua tiền thuê. Họ khó có thể trở thành con đường dẫn đến tự do tài chính của bạn, đặc biệt nếu bạn đã vay mượn nhiều để mua bất động sản.

Con Đường Được Khuyên Của Dave Ramsey: REIT Như Lựa Chọn Thông Minh Hơn

Vậy bạn có nên từ bỏ hoàn toàn đầu tư bất động sản không? Không theo Ramsey—nhưng chỉ khi bạn tiếp cận đúng cách. Khung tư duy của ông ưu tiên xây dựng nền tảng tài chính vững chắc trước: thiết lập quỹ dự phòng khẩn cấp mạnh mẽ, củng cố các tài khoản hưu trí, và loại bỏ nợ từ nhà chính của bạn trước khi xem xét mua bất động sản cho thuê. Khi bạn mua bất động sản cho thuê, Ramsey khuyên mạnh mẽ nên trả tiền mặt thay vì vay nợ.

Đối với những người thiếu kiên nhẫn hoặc thời gian để quản lý bất động sản tích cực, Ramsey đề xuất một lựa chọn hấp dẫn: quỹ đầu tư bất động sản (REIT). Tuy nhiên, việc đầu tư REIT đi kèm với những điều kiện tiên quyết quan trọng. Bạn phải hoàn toàn không còn nợ nần, bao gồm cả nhà chính của mình, và bạn nên đã tối đa hóa các khoản đóng góp vào các tài khoản hưu trí có ưu đãi thuế. Chỉ khi đó bạn mới nên xem xét phân bổ vốn vào REIT.

Hướng dẫn của Ramsey về việc chọn REIT rất cụ thể: chọn các quỹ do các nhóm nhà đầu tư có kinh nghiệm quản lý và có thành tích dài hạn về lợi nhuận cao. Cũng quan trọng không kém là sự kiềm chế—giới hạn phân bổ REIT ở mức 10% tổng giá trị ròng của bạn để duy trì đa dạng hóa và giảm thiểu rủi ro tập trung.

Bài học cốt lõi mà Dave Ramsey đưa ra là rõ ràng: hiểu chính xác những gì bạn đang mua trước khi đầu tư. Bất động sản có thể xây dựng sự giàu có—nhưng chỉ khi bạn sẵn sàng chấp nhận đó là đúng như nó vốn có: công việc tích cực, đòi hỏi sự chú ý liên tục và quyết định thường xuyên.