Hiểu về các đề nghị phụ thuộc trong giao dịch bất động sản

Từ “contingent” xuất hiện thường xuyên trong các danh sách bất động sản, nhưng thực sự “contingent” có nghĩa là gì? Khi bạn thấy một bất động sản được liệt kê với trạng thái “contingent”, điều đó chỉ ra rằng người bán đã chấp nhận một đề nghị từ người mua, nhưng giao dịch này đi kèm với các điều kiện phải được đáp ứng trước khi hoàn tất giao dịch. Đây là một điểm khác biệt quan trọng trong việc mua nhà—contingent khác với danh sách đang hoạt động hoặc đã bán vì nó đại diện cho một giao dịch đang diễn ra với các yêu cầu cụ thể được tích hợp vào hợp đồng.

Trạng thái bất động sản “contingent” thực sự có nghĩa là gì?

Khi một danh sách hiển thị “contingent” hoặc “contingent sale”, người bán và người mua đã đạt được thỏa thuận, nhưng người mua vẫn còn một lựa chọn thoát hiểm quan trọng. Người mua có thể rút lui khỏi giao dịch mà không mất tiền đặt cọc nếu một số điều kiện đã được xác định trước—gọi là các contingencies—không được đáp ứng. Các contingencies này hoạt động như các điều khoản thoát hiểm tích hợp sẵn để bảo vệ người mua khỏi những rắc rối không lường trước được.

Hãy nghĩ theo cách này: tiền đặt cọc thể hiện thiện chí của người mua, chứng tỏ ý định nghiêm túc trong việc mua nhà. Nhưng contingencies là sự cân bằng—chúng cho phép người mua lấy lại khoản tiền đặt cọc nếu có vấn đề hợp lệ phát sinh trước khi ký kết.

Các điều khoản contingency phục vụ như các biện pháp bảo vệ người mua như thế nào

Tại sao bất kỳ người bán nào cũng đồng ý với đề nghị có contingencies? Câu trả lời nằm ở việc hiểu rõ động thái đàm phán bất động sản. Khi người mua gửi tiền đặt cọc (thường được giữ trong tài khoản ủy thác), người bán cảm thấy tự tin rằng giao dịch sẽ diễn ra. Khoản tiền này bù đắp cho người bán vì đã tạm thời loại bỏ bất động sản khỏi thị trường trong quá trình đàm phán. Tuy nhiên, nếu không có các biện pháp bảo vệ contingencies, người mua sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn.

Các contingencies tồn tại chính xác để quản lý rủi ro đó. Chúng cung cấp cho người mua một cách có cấu trúc để thoát khỏi hợp đồng mà không bị phạt nếu có điều gì đó quan trọng xảy ra—kiểm tra không đạt yêu cầu, từ chối vay vốn, vấn đề về quyền sở hữu, hoặc các vấn đề lớn khác. Nếu không có các biện pháp bảo vệ này, người mua có thể mất hàng nghìn đô la do các vấn đề phát hiện sau khi ký hợp đồng. Đó là lý do tại sao việc bao gồm contingencies không phải là điểm yếu; đó là thực hành kinh doanh tiêu chuẩn phản ánh tính không thể đoán trước của các giao dịch bất động sản.

8 loại contingencies thiết yếu mà mọi người mua nhà cần biết

Các contingencies khác nhau giải quyết các rủi ro khác nhau. Hiểu rõ từng loại giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về những gì quan trọng nhất đối với tình huống của bạn.

1. Contingency tiết lộ: Phát hiện các vấn đề tiềm ẩn

Luật pháp của các bang thường yêu cầu người bán tiết lộ các vấn đề đã biết trước hoặc sau khi ký hợp đồng. Điều này có thể bao gồm nứt nền móng, rò rỉ mái nhà, hỏng hóc hệ thống ống nước, hoặc thiệt hại do nước trước đó. Một contingency tiết lộ giúp bạn có quyền rút lui nếu những tiết lộ này đủ nghiêm trọng để vượt quá mức quan tâm của bạn đối với bất động sản. Đây là sự bảo vệ pháp lý của bạn chống lại việc mua phải các bất động sản có khuyết điểm chưa được tiết lộ.

2. Contingency kiểm tra nhà: Thời gian đảm bảo chất lượng

Contingency này có thể coi là quan trọng nhất đối với bất kỳ người mua nào. Nó cho phép bạn có từ 7-10 ngày (hoặc thời gian bạn đàm phán) để thuê một chuyên gia kiểm tra toàn bộ hệ thống trong nhà—điện, ống nước, HVAC, mái nhà, nền móng, và nhiều hơn nữa. Dựa trên báo cáo kiểm tra, bạn có ba lựa chọn: tiếp tục mua như hiện trạng, đàm phán với người bán để sửa chữa (hoặc cấp tín dụng sửa chữa), hoặc rút lui mà không mất phí.

Bạn có thể tăng cường vị thế đàm phán của mình bằng cách quy định rằng contingency của bạn được coi là thoả mãn miễn là chi phí sửa chữa không vượt quá một ngưỡng nhất định—ví dụ $10,000. Điều này thể hiện sự tự tin của bạn với người bán trong khi vẫn bảo vệ khỏi các bất ngờ tốn kém.

3. Contingency định giá: Bảo vệ khỏi việc định giá quá cao

Contingency định giá cho phép bạn thoát nếu giá trị định giá của nhà thấp hơn giá đề nghị của bạn. Điều này quan trọng vì các ngân hàng cho vay thế chấp sẽ không tài trợ quá mức giá trị định giá. Nếu bạn đề nghị $400,000 nhưng nhà chỉ định giá ở mức $380,000, bạn sẽ gặp phải tình huống phải bù thêm tiền mặt hoặc bỏ cuộc. Contingency này ngăn chặn tình huống đó. Người mua trả bằng tiền mặt có thể bỏ qua vì không cần phê duyệt của ngân hàng, nhưng hầu hết các giao dịch vay vốn đều cần.

4. Contingency vay thế chấp: An toàn tài chính của bạn

Còn gọi là contingency vay vốn, cho phép bạn rút lui nếu không thể vay được dù đã cố gắng hết sức. Bạn có thể đã được phê duyệt sơ bộ trước khi đề nghị để thể hiện sự nghiêm túc với người bán. Nhưng phê duyệt sơ bộ chưa phải là phê duyệt cuối cùng—ngân hàng vẫn phải phê duyệt bạn và bất động sản. Thêm vào đó, cuộc sống có thể xảy ra: bạn có thể mất việc, phát sinh nợ không lường trước, hoặc gặp các hoàn cảnh khác khiến việc phê duyệt bị hủy trước khi ký hợp đồng. Contingency này bảo vệ bạn khỏi mất tiền đặt cọc trong các tình huống đó.

5. Contingency quyền sở hữu: Đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng

Quyền sở hữu rõ ràng nghĩa là không có bên thứ ba nào có yêu cầu pháp lý đối với bất động sản. Nếu có các vấn đề về quyền sở hữu (như nợ chưa thanh toán, tranh chấp, hoặc vấn đề về ranh giới) và không thể giải quyết nhanh chóng, contingency này cho phép bạn thoát. Ngay cả người mua trả bằng tiền mặt cũng nên bao gồm điều này vì các vấn đề về quyền sở hữu chưa giải quyết có thể dẫn đến tranh chấp quyền sở hữu hoặc các khoản nợ sau này. Bạn cũng cần có quyền sở hữu rõ ràng để mua bảo hiểm quyền sở hữu, điều mà cả ngân hàng và người mua đều cần để bảo vệ quyền lợi của mình.

6. Contingency bán nhà: Thời điểm nâng cấp

Nếu bạn đang bán nhà hiện tại để tài trợ cho việc mua mới, bạn có thể thêm contingency bán nhà, quy định rằng giao dịch chỉ hoàn tất khi nhà hiện tại của bạn bán thành công. Từ góc độ người bán, điều này tạo ra sự không chắc chắn, nên họ có thể chấp nhận các đề nghị dự phòng hoặc liệt kê bất động sản là “contingent with kick-out” (có nghĩa là họ sẽ tiếp tục mở rộng cho các người mua khác). Hiểu rõ trạng thái này giúp bạn quyết định mức độ cạnh tranh của đề nghị của mình.

7. Contingency bảo hiểm nhà: Bảo vệ khoản đầu tư của bạn

Một số bất động sản khó hoặc tốn kém để bảo hiểm, đặc biệt ở các khu vực dễ xảy ra thiên tai như Florida hoặc các vùng ven biển cần bảo hiểm lũ lụt và bão. Nếu chi phí bảo hiểm vượt quá ngân sách của bạn, contingency này cho phép bạn thoát. Vì hầu hết các ngân hàng cho vay đều yêu cầu bảo hiểm nhà, việc phát hiện ra các bất động sản không thể bảo hiểm sau khi ký hợp đồng sẽ gây ra vấn đề thực sự. Contingency này giúp tránh rủi ro đó.

8. Contingency hội đồng cư dân: Xác minh quy định cộng đồng

Khi bất động sản thuộc sở hữu của một HOA, việc xem xét các quy định, báo cáo tài chính, và biên bản họp trước khi cam kết là điều cần thiết. Các điều khoản trong quy ước của HOA có thể cấm cho thuê nhà, giới hạn số lượng thú cưng, hạn chế loại đỗ xe, hoặc áp đặt các hạn chế khác không phù hợp với kế hoạch của bạn. Contingency này cho phép bạn xem xét các chi tiết đó và thoái lui nếu các quy định của cộng đồng mâu thuẫn với lối sống của bạn. Nó cũng bảo vệ bạn nếu phát hiện ra HOA đang gặp khó khăn tài chính và phải đánh giá đặc biệt.

Giải mã sự khác biệt giữa “contingent” và “pending”: Thực sự khác nhau như thế nào?

Các trạng thái danh sách bất động sản tồn tại trên một phổ rộng. Hiểu rõ vị trí bất động sản mục tiêu của bạn nằm ở đâu giúp bạn đánh giá khả năng và chiến lược của mình.

Trạng thái “contingent” nghĩa là người mua vẫn chưa đáp ứng tất cả các yêu cầu contingencies. Việc kiểm tra nhà có thể còn đang chờ xử lý, định giá đang diễn ra, hoặc vay vốn vẫn đang trong quá trình. Nếu người bán chấp nhận các đề nghị dự phòng, bạn vẫn có thể đề nghị và có khả năng trở thành người mua chính nếu hợp đồng contingent đổ vỡ.

“Active contingent” (đôi khi gọi là “contingent: continue to show”) nghĩa là người bán đã chấp nhận đề nghị có contingencies nhưng vẫn mở cửa cho các đề nghị dự phòng và tiếp tục cho khách xem nhà. Điều này cho thấy người bán muốn giữ các lựa chọn.

“Contingent with kick-out” nghĩa là người bán có thể chấm dứt hợp đồng nếu có đề nghị tốt hơn. Người mua có contingencies sẽ có quyền ưu tiên để loại bỏ contingencies trước khi người bán chấp nhận đề nghị mới, nhưng điều này tạo áp lực phải giải quyết các vấn đề nhanh chóng.

“Pending” nghĩa là người mua đã đáp ứng tất cả các contingencies. Giao dịch dự kiến sẽ kết thúc, và khả năng cạnh tranh của bạn là thấp. Tuy nhiên, liên hệ với đại lý của người bán về các đề nghị dự phòng vẫn có thể có ích—thỉnh thoảng các hợp đồng vẫn đổ vỡ vào phút chót.

“Contingent” vs. “Contingent with No Kick-Out”: Sự khác biệt lớn. “No kick-out” contingency có nghĩa là người bán cam kết với người mua hiện tại trừ khi họ thất bại trong contingencies. Người bán có thể không chấp nhận các đề nghị khác. Điều này có lợi hơn cho người mua so với loại có kick-out.

Các câu hỏi chính về đề nghị có contingencies đã được giải đáp

Bạn có thể đề nghị mua một bất động sản đang trong trạng thái contingent không?
Có, nếu người bán chấp nhận các đề nghị dự phòng. Đề nghị của bạn sẽ ghi rõ bạn là người mua dự phòng. Nếu hợp đồng đầu tiên đổ vỡ, bạn có thể chuyển lên vị trí chính.

Nếu đề nghị contingent thất bại, chuyện gì xảy ra?
Người mua sẽ được hoàn lại tiền đặt cọc (nếu lý do là contingencies), và người bán có thể chấp nhận đề nghị dự phòng hoặc đăng lại danh sách.

Bạn có nên từ bỏ contingencies không?
Thông thường, không. Trong các thị trường cực kỳ cạnh tranh, một số người mua chọn từ bỏ contingencies để đề nghị hấp dẫn hơn. Điều này cực kỳ rủi ro. Nếu vay vốn thất bại, kiểm tra phát hiện vấn đề lớn, hoặc quyền sở hữu có khuyết điểm, bạn sẽ mất tiền mà không có cách khắc phục. Từ bỏ contingencies chỉ nên khi bạn trả toàn bằng tiền mặt, kiểm tra đã hoàn tất không có vấn đề, và bạn sẵn sàng chịu rủi ro hoàn toàn.

Sự khác biệt giữa “contingent” và “pending” là gì?
“Contingent” nghĩa là các điều kiện vẫn chưa được đáp ứng. “Pending” nghĩa là tất cả các điều kiện đã được đáp ứng và việc ký kết sắp diễn ra. Các bất động sản “contingent” còn nhiều bước đang diễn ra; “pending” gần như chắc chắn sẽ kết thúc thành công.

Hiểu rõ ý nghĩa của “contingent”—và cách hoạt động của các contingencies—giúp bạn điều hướng các giao dịch bất động sản một cách chiến lược, bảo vệ lợi ích tài chính của mình, và tránh những sai lầm đắt giá.