Quyết định tỷ lệ phần trăm thu nhập của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp của bạn

Khi bạn lên kế hoạch mua nhà, một trong những câu hỏi quan trọng nhất không chỉ liên quan đến bất động sản đó—mà còn về việc khoản thanh toán vay thế chấp hàng tháng có phù hợp với ngân sách của bạn hay không. Mức thu nhập của bạn ảnh hưởng trực tiếp không chỉ đến số tiền ngân hàng sẽ chấp thuận cho bạn vay, mà còn đến mức độ hợp lý của số tiền bạn nên mua. Thay vì áp dụng một phương pháp chung cho tất cả, các chuyên gia tài chính đã phát triển một số mô hình giúp người mua xác định tỷ lệ phần trăm phù hợp của thu nhập hàng tháng dành cho khoản vay thế chấp.

Hiểu các Mô hình Chính về Tỷ lệ Thu nhập so với Vay thế chấp

Các tiêu chuẩn cho vay khác nhau và các cố vấn tài chính đề xuất các phương pháp tiếp cận đa dạng, phù hợp với các tình huống tài chính khác nhau. Các chuẩn mực được thảo luận nhiều nhất tập trung vào mối quan hệ giữa chi phí nhà ở của bạn và tổng thu nhập.

Phương pháp 28% Thu nhập

Hướng dẫn bảo thủ nhất đề xuất bạn không nên dành quá 28% thu nhập hàng tháng trước thuế cho chi phí nhà ở. Tỷ lệ này bao gồm không chỉ khoản vay thế chấp, mà còn thuế nhà và bảo hiểm chủ nhà được gộp vào một khoản thanh toán hàng tháng.

Ví dụ: nếu thu nhập của gia đình bạn là 7.000 đô la mỗi tháng trước thuế, bạn sẽ tính 28% của số tiền đó, khoảng 1.960 đô la. Đây sẽ là ngân sách nhà ở hàng tháng mục tiêu của bạn.

Khung 28/36

Dựa trên mô hình 28%, khung này bổ sung thêm một lớp quản lý tài chính nữa. Trong khi 28% dành cho nhà ở, các khoản nợ còn lại—thẻ tín dụng, vay xe, hóa đơn tiện ích và các khoản nợ khác—nên nằm trong 36% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.

Sử dụng ví dụ 7.000 đô la, bạn sẽ có 2.520 đô la (36% thu nhập) dành cho tất cả các khoản thanh toán nợ khác ngoài khoản vay thế chấp 1.960 đô la, giúp bạn có không gian để quản lý các nghĩa vụ tài chính rộng hơn.

Các phương pháp tiếp cận thay thế: Mô hình 35/45 và sau thuế

Một số ngân hàng cho vay áp dụng tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn. Mô hình 35/45 giới hạn tất cả các khoản nợ trong gia đình—bao gồm cả vay thế chấp—ở mức 35% thu nhập trước thuế hoặc 45% thu nhập sau thuế. Phương pháp này thường hạn chế hơn.

Một lựa chọn khác là dựa trên khả năng chi tiêu thực tế của bạn bằng cách sử dụng thu nhập ròng của bạn thay vì số liệu thu nhập trước thuế. Mô hình 25% sau thuế giới hạn chi phí nhà ở chỉ còn 25% số tiền bạn thực sự mang về sau các khoản khấu trừ. Trong khi phương pháp này ít linh hoạt hơn về vay vốn, nó phù hợp với những người đã có nhiều nghĩa vụ tài chính như trả xe, vay sinh viên hoặc nợ thẻ tín dụng.

Các yếu tố tài chính chính mà các ngân hàng xem xét

Các ngân hàng không chỉ phê duyệt vay dựa trên tỷ lệ phần trăm thu nhập. Họ xem xét toàn diện hồ sơ tài chính của bạn qua một số chỉ số quan trọng.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn thể hiện tổng các khoản nợ hàng tháng chia cho thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Ví dụ: nếu bạn kiếm 7.000 đô la mỗi tháng và có tổng các khoản nợ hàng tháng là 2.800 đô la (bao gồm cả khoản vay thế chấp mới), DTI của bạn sẽ là 40%. Hầu hết các ngân hàng thích DTI nằm trong khoảng 36% đến 43%, mặc dù một số có thể chấp nhận cao hơn tùy thuộc vào hồ sơ tín dụng của bạn.

Ngoài tỷ lệ này, các ngân hàng còn đánh giá:

• Tính ổn định của thu nhập: Họ muốn có lịch sử thu nhập ổn định, xem xét cả phiếu lương gần nhất và tờ khai thuế nếu bạn tự doanh
• Điểm tín dụng: Điểm tín dụng cao hơn thường mở khóa lãi suất thấp hơn, giảm trực tiếp khoản thanh toán hàng tháng của bạn
• Số tiền đặt cọc ban đầu: Đầu tư lớn hơn ban đầu nghĩa là khoản vay nhỏ hơn và do đó khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn
• Gánh nặng nợ hiện tại: Các nghĩa vụ nợ cao hơn sẽ giảm khả năng ngân hàng mở rộng khoản vay thế chấp thêm

Tính toán khả năng chi trả thực sự của bạn

Thay vì chỉ áp dụng quy tắc phần trăm, hãy xem xét tình hình cụ thể của bạn. Thu thập các số liệu sau:

• Thu nhập hàng tháng của bạn từ công việc và các nguồn thu nhập phụ (cả trước và sau thuế)
• Tổng các khoản nợ hàng tháng: tối thiểu thẻ tín dụng, vay ô tô, vay sinh viên, vay cá nhân và các khoản nợ định kỳ khác
• Số tiền đặt cọc có thể dùng: số tiền bạn có thể bỏ ra ban đầu để giảm số tiền vay
• Tình hình tín dụng của bạn: liệu bạn đang hướng tới các mức vay tốt nhất hay đang cố gắng cải thiện hồ sơ của mình

Mô hình phần trăm cuối cùng bạn chọn nên phản ánh thực tế tài chính cá nhân của bạn. Người có ít nợ tồn đọng có thể thoải mái vận hành ở mức 28/36, trong khi người có nhiều nghĩa vụ khác có thể cần áp dụng mô hình 25% sau thuế để duy trì sự thoải mái tài chính thực sự.

Các chiến lược giữ cho khoản thanh toán nhà ở của bạn dễ quản lý

Khoản vay thế chấp của bạn có thể là khoản chi tiêu lớn nhất hàng tháng, vì vậy tối ưu hóa con số này là rất quan trọng.

Điều chỉnh tiêu chí tìm nhà: Bạn không cần phải mua nhà ở mức giá tối đa ngân hàng chấp thuận. Chọn một bất động sản có giá thấp hơn sẽ trực tiếp giảm khoản thanh toán hàng tháng.

Tăng tiền đặt cọc: Tiết kiệm thêm để đặt cọc nhiều hơn nghĩa là vay ít hơn, giảm khoản thanh toán hàng tháng và có thể loại bỏ chi phí bảo hiểm vay thế chấp tư nhân.

Cải thiện hồ sơ tài chính trước khi vay: Trả hết nợ cũ giúp cải thiện tỷ lệ DTI và điểm tín dụng, từ đó có thể đủ điều kiện vay với lãi suất thấp hơn. Ngay cả mức giảm lãi suất nhỏ cũng mang lại khoản tiết kiệm hàng tháng đáng kể.

Tổng chi phí sở hữu nhà

Khoản vay thế chấp chỉ là một phần trong tổng chi phí sở hữu nhà. Khi đánh giá ngân sách, hãy tính đến các chi phí thường bị bỏ qua sau:

Bảo trì và sửa chữa: Mỗi ngôi nhà đều cần bảo dưỡng định kỳ, từ bảo trì theo mùa đến sửa chữa bất ngờ. Dự trù ngân sách cho thay thế mái nhà, bảo trì hệ thống HVAC, vấn đề ống nước và hao mòn chung.

Chi phí sân vườn và cảnh quan: Trừ khi cộng đồng của bạn bao gồm dịch vụ này, bạn sẽ chịu trách nhiệm chăm sóc sân cỏ, bảo trì cảnh quan và dọn dẹp theo mùa.

Cải tạo nhà: Ngoài sửa chữa cần thiết, bạn có thể muốn nâng cấp như mua thiết bị mới, cải tạo phòng tắm hoặc nâng cấp ngoại thất. Khi xem xét kiểm tra nhà, sử dụng các vấn đề được phát hiện như điểm thương lượng để giảm giá mua.

Tiện ích và dịch vụ: Hóa đơn điện, nước, internet và có thể là chi phí bảo trì hồ bơi cộng thêm vào chi phí sinh hoạt hàng tháng.

Hiểu rõ toàn bộ chi phí sở hữu giúp bạn chọn tỷ lệ vay phù hợp để còn dư ngân sách cho các chi phí không thể tránh khỏi này. Tỷ lệ thanh toán nhà của bạn quan trọng, nhưng khả năng quản lý toàn diện tài chính của việc sở hữu nhà mới còn quan trọng hơn.