Năm REIT bán lẻ nổi bật của Philip Wakefield: Theo dõi lợi nhuận Quý 4 năm 2025

Khi mùa báo cáo lợi nhuận bắt đầu vào đầu năm 2026, lĩnh vực quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ đang thu hút sự chú ý đáng kể của các nhà phân tích. Philip Wakefield và các chuyên gia trong ngành đang theo dõi chặt chẽ năm đối thủ lớn trong lĩnh vực này—Cushman & Wakefield, Simon Property Group, Regency Centers, Kimco Realty, và Federal Realty Investment Trust—khi họ chuẩn bị công bố kết quả quý 4 năm 2025. Những thông báo này sẽ tiết lộ cách điều kiện thị trường ổn định đã chuyển thành hiệu suất lợi nhuận cho các công ty điều hướng trong một bối cảnh bán lẻ phức tạp nhưng cuối cùng vẫn hỗ trợ.

Thời điểm của các báo cáo lợi nhuận này đặc biệt đáng chú ý do sự biến đổi mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ trong 18 tháng qua. Sau nhiều năm không chắc chắn và phục hồi không đều, ngành đã bước vào giai đoạn ổn định với sự tham gia của người tiêu dùng mạnh mẽ, giải quyết các mối lo ngại về chính sách thương mại, và quản lý cung ứng một cách kỷ luật. Việc thiết lập lại này tạo ra một bối cảnh lý tưởng để các nhà đầu tư đánh giá xem các REIT bán lẻ nào đang có vị thế tốt nhất để tận dụng các yếu tố cơ bản đang cải thiện.

Quý 4 2025 Thị trường Bán lẻ: Các yếu tố cơ bản mạnh mẽ giữa bối cảnh kinh tế ổn định

Quý 4 năm 2025 thể hiện khả năng phục hồi đáng kể của ngành bất động sản bán lẻ. Theo dữ liệu thị trường mới nhất, tỷ lệ trống của bán lẻ quốc gia giảm xuống còn 5,7%, một mức thắt chặt đáng kể so với trung bình dài hạn lịch sử. Sự co hẹp này phản ánh một cân bằng cung cầu có lợi cho chủ sở hữu bất động sản và tạo ra sức mạnh định giá cho các chủ nhà khi bước vào năm 2026.

Lượng hấp thụ ròng—chỉ số chính cho biết liệu các nhà bán lẻ có mở rộng hay thu hẹp diện tích hoạt động—đã chuyển sang tích cực ở tất cả các khu vực chính của Mỹ lần đầu tiên trong nhiều quý. Đáng chú ý, quý 4 ghi nhận khoảng 3,4 triệu bộ vuông diện tích hấp thụ ròng, đánh dấu mức cải thiện quý mạnh nhất kể từ quý 4 năm 2023. Sự phục hồi này báo hiệu sự phục hồi thực sự của nhu cầu chứ không phải hoạt động tạm thời do kích thích.

Kỷ luật về cung ứng vẫn là đặc điểm nổi bật của thị trường. Việc xây dựng bán lẻ mới vẫn được kiểm soát chặt chẽ, ngăn chặn tình trạng cung vượt quá cầu đã từng gây ra các vấn đề trong những năm trước. Sự kiềm chế này đặc biệt có lợi cho các thị trường thứ cấp và thị trường phụ, nơi việc ổn định tỷ lệ lấp đầy mở ra cơ hội tăng giá thuê và đa dạng hóa người thuê.

Động lực thị trường định hình hiệu suất của REIT

Đà thuê mới tăng tốc rõ rệt vào cuối năm 2025, nhờ vào một cơ sở khách thuê đa dạng. Các chuỗi siêu thị tiếp tục mở rộng như các trụ cột thiết yếu, trong khi các nhà bán lẻ giảm giá và các ý tưởng trải nghiệm mới nổi—từ phòng tập thể dục đến các địa điểm giải trí—đã hấp thụ không gian trống. Sự đa dạng hóa này giúp giảm phụ thuộc vào bất kỳ danh mục nào và mở rộng sức hút tới khách hàng khu vực ngoại ô và đô thị giàu có.

Giá thuê yêu cầu phản ánh bối cảnh thị trường được cải thiện, tăng trung bình hàng năm lên mức 25,29 đô la mỗi bộ vuông. Sức mạnh định giá này bắt nguồn từ hiệu suất doanh số thuê ổn định và lượng khách đi bộ tiêu dùng duy trì, những yếu tố này hỗ trợ tỷ lệ gia hạn hợp đồng và thu hút người thuê mới. Nhìn về phía trước, Cushman & Wakefield và các nhà quan sát thị trường khác dự đoán tỷ lệ trống sẽ duy trì dưới 6% trong suốt năm 2026, với tăng trưởng thuê dự kiến trong khoảng 2-2,5%—mức mở rộng khiêm tốn nhưng có ý nghĩa đối với các REIT có vốn hóa tốt.

Sự kết hợp giữa tỷ lệ trống chặt chẽ, hấp thụ tích cực và tăng trưởng thuê khiêm tốn tạo ra môi trường mà các nhà phân tích ngành gọi là “Goldilocks”: không quá nóng cũng không quá trì trệ. Đối với các REIT có danh mục tài sản cao cấp tập trung vào các thị trường phụ có thu nhập cao, những điều kiện này trực tiếp chuyển thành tăng trưởng lợi nhuận.

Phân tích từng REIT: Các yếu tố thúc đẩy tăng trưởng và tín hiệu định giá

Simon Property Group bước vào mùa báo cáo lợi nhuận với đà tăng trưởng đáng kể. Công ty vận hành một trong những danh mục đa dạng chiến lược nhất trong ngành, kết hợp các tài sản trung tâm mua sắm nội địa chiếm ưu thế với sự mở rộng quốc tế chọn lọc. Việc chuyển hướng mạnh mẽ của Simon Property sang tích hợp omnichannel và phát triển đa chức năng—kết hợp bán lẻ với nhà ở, văn phòng và trải nghiệm—đặt công ty vào vị trí để tận dụng các xu hướng tiêu dùng dài hạn. Kết quả quý 4 năm 2025 dự kiến công bố ngày 2 tháng 2 sau giờ thị trường, dự kiến đạt doanh thu 1,63 tỷ đô la, tăng 2,84% so với cùng kỳ năm trước. Thu nhập từ hoạt động (FFO) trên mỗi cổ phiếu, chỉ số ưa thích của ngành, dự kiến đạt 3,47 đô la. Trong quá khứ, Simon Property đã vượt dự báo đồng thuận ở tất cả bốn quý gần nhất, trung bình vượt 3,54%.

Regency Centers chuyên về các trung tâm mua sắm cao cấp có chuỗi siêu thị làm trụ cột, nằm ở các khu ngoại ô giàu có và gần trung tâm đô thị nơi sức mua của người tiêu dùng vẫn còn mạnh mẽ. Chiến lược tập trung này tạo ra lưu lượng khách và nhu cầu thuê ổn định ngay cả trong các giai đoạn vĩ mô không chắc chắn. Thông báo lợi nhuận ngày 5 tháng 2 dự kiến sẽ cho thấy tăng trưởng doanh thu khoảng 7,09% so với cùng kỳ, đạt 398,94 triệu đô la. Hướng dẫn FFO trên mỗi cổ phiếu của NAREIT là 1,17 đô la, tức tăng 7,34% so với cùng kỳ—một tốc độ mở rộng khá lành mạnh trong ngành REIT. Các hoạt động mua lại chiến lược và dự án phát triển của Regency còn nâng cao tiềm năng tạo giá trị dài hạn.

Kimco Realty vận hành danh mục chủ yếu tập trung vào bán lẻ thiết yếu trong các khu vực ngoại ô đầu tiên có thể lái xe, trải dài khắp Sunbelt và các đô thị ven biển. Sự tập trung địa lý và danh mục này giúp Kimco tránh khỏi biến động chi tiêu tùy ý trong khi tận dụng các xu hướng dân số tăng trưởng tại các vùng phát triển. Báo cáo ngày 12 tháng 2 dự kiến sẽ cho thấy doanh thu quý 4 là 537,59 triệu đô la, tăng 2,32% so với cùng kỳ, với FFO trên mỗi cổ phiếu đạt 44 cent—tăng 4,76% so với cùng kỳ. Các sáng kiến phát triển đa chức năng của Kimco tại các trung tâm kinh tế mạnh dự kiến sẽ nâng cao giá trị ròng tài sản theo thời gian.

Federal Realty Investment Trust tập trung vào các tài sản bán lẻ cao cấp tại các vị trí địa lý cao cấp, tận dụng điều kiện cung hạn chế để thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy và mở rộng thuê. Thông báo ngày 12 tháng 2 của công ty dự kiến sẽ tiết lộ doanh thu 328,96 triệu đô la, tăng 5,63% so với cùng kỳ. Hướng dẫn FFO trên mỗi cổ phiếu là 1,86 đô la, tức tăng 7,51% so với cùng kỳ, nằm trong số các tốc độ tăng trưởng ấn tượng nhất của ngành. Chiến lược mua lại tạo giá trị và phát triển tài sản đa chức năng tại đô thị của Federal Realty còn nâng cao tiềm năng lợi nhuận dài hạn.

Cushman & Wakefield, mặc dù chủ yếu là nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hơn là một REIT truyền thống, đóng vai trò như một chỉ số quan trọng cho sức khỏe thị trường. Báo cáo thị trường bán lẻ quý 4 năm 2025 của công ty, đã cung cấp nhiều dữ liệu cho phân tích này, củng cố các yếu tố cơ bản của chủ sở hữu nhà cho thuê ngày càng cải thiện và khả năng nhu cầu thuê trong năm 2026.

Khung phân tích của Zacks: Hiểu các chỉ số bất ngờ lợi nhuận

Việc xác định các REIT sẽ vượt quá kỳ vọng của thị trường đòi hỏi phải hiểu rõ khung đầu tư mà các chuyên gia nghiên cứu sử dụng. Phương pháp của Zacks kết hợp hai tín hiệu quan trọng: Xếp hạng Zacks (từ 1—Mua mạnh—đến 5—Bán mạnh) và Earnings ESP (Dự đoán bất ngờ lợi nhuận), một chỉ số độc quyền đo lường phần trăm chênh lệch giữa Ước lượng chính xác nhất và Ước lượng đồng thuận của Zacks.

Dữ liệu lịch sử cho thấy các cổ phiếu kết hợp Xếp hạng Zacks hàng đầu với Earnings ESP tích cực đạt các bất ngờ lợi nhuận tích cực với tỷ lệ vượt quá 70%. Khung này đã chứng minh hiệu quả đặc biệt trong ngành REIT, nơi kỷ luật phân bổ vốn và chu kỳ thị trường tạo ra các khác biệt rõ rệt giữa kỳ vọng của thị trường và kết quả thực tế.

Simon Property Group có Xếp hạng 2 (Mua) với +0,67% Earnings ESP, cho thấy khả năng bất ngờ nhẹ. Regency Centers phù hợp với xếp hạng này với ESP +1,11%, cho thấy khả năng vượt dự báo hơi cao hơn. Kimco giữ Xếp hạng 3 (Giữ) với +1,43% ESP, trong khi Federal Realty cũng có Xếp hạng 3 với ESP +0,90%. Những tổ hợp này định vị bốn công ty là các ứng viên cho các bất ngờ tích cực nhẹ, mặc dù mức độ tăng trưởng tiềm năng khác nhau tùy thuộc vào tài sản.

Định hướng đầu tư và triển vọng

Chuyển đổi của ngành bất động sản bán lẻ từ phục hồi sang ổn định tạo ra các hàm ý đầu tư rõ ràng. Các công ty sở hữu tài sản vị trí tốt, đa dạng khách thuê, và có sức mạnh tài chính sẽ có khả năng chuyển đổi môi trường vận hành ổn định thành tăng trưởng lợi nhuận đáng kể. Năm REIT được nhấn mạnh trong phân tích này—Simon Property, Regency Centers, Kimco Realty, Federal Realty, và Cushman & Wakefield—đại diện cho nhóm chất lượng cao nhất của ngành.

Các báo cáo lợi nhuận tháng 2 sẽ cung cấp bằng chứng cụ thể về việc liệu triển vọng tích cực của các nhà quan sát thị trường đối với bất động sản bán lẻ có được chứng minh hay không. Các nhà đầu tư theo dõi các công ty này nên đặc biệt chú ý đến tăng trưởng doanh thu cùng cửa hàng, xu hướng tỷ lệ lấp đầy, và bình luận của ban quản lý về đà thuê trong năm 2026—những chỉ số sẽ cho biết liệu các yếu tố thuận lợi hiện tại của ngành có duy trì hay gặp trở ngại khi năm trôi qua.