Acabei de ouvir falar de algo interessante a acontecer no espaço dos parques temáticos. A Six Flags está a vender sete dos seus parques com desempenho inferior para a EPR Properties por 331 milhões de dólares em dinheiro. À primeira vista, parece que a Six Flags fez uma saída sólida, mas a história mais profunda é realmente bastante selvagem.

Deixe-me recuar. A fusão com a Cedar Fair há dois anos deveria ter sido esta combinação revolucionária que criaria sinergias reais. Em vez disso, as ações da Six Flags foram completamente destruídas - caíram 68% desde que o negócio foi fechado. Eles já encerraram o Six Flags America no ano passado e planeiam vender o California's Great America em breve. A empresa tem vindo a perder valor, por isso, descarregar esses parques faz sentido estrategicamente.

Aqui é que fica interessante, no entanto. Os sete parques que estão a passar para a EPR geraram 260 milhões de dólares em receita e 45 milhões de dólares em EBITDA ajustado no ano passado. Mas a EPR está a pagar apenas 331 milhões de dólares por todo o pacote. Isso é um desconto sério - esses parques representaram 9,5% do total de assistências da Six Flags e 5,7% do seu EBITDA ajustado de 792 milhões de dólares, e ainda assim estão a receber menos de 4,5% do valor da empresa. Em teoria, a Six Flags parece ter sido enganada.

Mas aqui está o ponto sobre a EPR Properties - é principalmente um REIT focado em cinemas e locais de diversão com uma rentabilidade de dividendos de 6,2%. Os parques de diversões não são realmente o seu forte. O mercado claramente concorda que isto é um encaixe estranho, por isso as ações da EPR caíram 4% no anúncio, enquanto a Six Flags subiu 5%. Todos assumiram que a Six Flags tinha ganho a troca.

Na verdade, no entanto, a EPR pode ter sido o comprador mais inteligente aqui. Não há muitos players dispostos a entrar em parques temáticos regionais neste momento. Os principais operadores não estão interessados em destinos de baixo tráfego. A Herschend ainda está a digerir a última aquisição. O capital privado aprendeu a manter distância deste negócio intensivo em capital. A EPR conseguiu estes ativos com um desconto profundo precisamente porque o grupo de compradores era muito pequeno.

A jogada realmente genial? A EPR pode manter esses parques, arrecadar o que quer que gerem de dinheiro e depois vendê-los a um operador real daqui a alguns anos, quando o mercado melhorar. Enquanto isso, a Six Flags pode concentrar-se nas suas localizações com melhor desempenho e potencialmente melhorar as margens. Ambos os lados provavelmente ganham aqui, mesmo que a reação do mercado sugira o contrário. Às vezes, quem parece ter pago demais na verdade entende melhor o mercado do que todos pensam.