Khi Christie có thể mua nhà bằng tài sản tiền điện tử, đây là một cột mốc mới trong lĩnh vực RWA.

Chủ đề: BUBBLE, nhịp điệu

"Hãy mua đất, họ không còn sản xuất đất nữa." Đây là một câu nói được cho là của Mark Twain vào thế kỷ 20, và đã được sử dụng thường xuyên như một khẩu hiệu trong lĩnh vực bán bất động sản. Trọng lực đã làm cho câu nói này trở nên hợp lý, nếu con người không thể thực hiện du hành giữa các vì sao, thì đất cũng giống như Bitcoin "không thể phát hành thêm".

Năm 2025, làn sóng tiền điện tử từ Silicon Valley truyền đến Wall Street và cuối cùng ảnh hưởng đến Washington, cùng với sự tiến triển dần dần của quy định, nó cũng bắt đầu âm thầm thay đổi cấu trúc cơ bản của ngành bất động sản. Vào đầu tháng 7, Christie』s International Real Estate chính thức thành lập bộ phận giao dịch bất động sản bằng tiền điện tử riêng, trở thành thương hiệu môi giới bất động sản xa xỉ chính thống đầu tiên trên thế giới hỗ trợ toàn bộ quy trình "mua nhà bằng tiền kỹ thuật số thuần túy".

Và đây chỉ là khởi đầu, từ các doanh nhân Silicon Valley đến các nhà phát triển ở Dubai, từ các biệt thự ở Beverly Hills, Los Angeles đến các căn hộ cho thuê ở Tây Ban Nha, một loạt các nền tảng giao dịch bất động sản với công nghệ blockchain và tài sản kỹ thuật số là cốt lõi đang nổi lên, tạo thành một lĩnh vực mới "Crypto Real Estate".

Tại sao tiền điện tử có thể thúc đẩy làn sóng bất động sản tiếp theo ở Mỹ

Giá trị bất động sản ở Mỹ vào năm 2024 đã gần 50 triệu tỷ đô la, là một trong những thị trường tài sản lớn nhất thế giới, trong khi con số này vào khoảng 23 triệu tỷ đô la cách đây 10 năm vào năm 2014, quy mô tài sản trong lĩnh vực này đã tăng gấp đôi trong vòng 10 năm.

Tổng thể bất động sản Mỹ, báo cáo phân tích của Awealthofcommonsense

Báo cáo NAR tháng 6 năm 2025 cho thấy, giá nhà trung bình ở Mỹ đạt 435,300 USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Kho dự trữ nhà ở khoảng 1.53 triệu căn, với thời gian cung cầu là 4.7 tháng. Giá nhà cao và sự thiếu hụt nguồn cung lâu dài đã làm tăng ngưỡng đầu vào, cộng với lãi suất thế chấp cao duy trì (trung bình lãi suất cố định 30 năm vào tháng 7 năm 2025 khoảng 6.75%, trong khi lãi suất thế chấp bitcoin hiện tại khoảng 9%) luôn cao hơn mức tăng giá trị bất động sản hàng năm, điều này đã cản trở khối lượng giao dịch, tính thanh khoản thấp khiến các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm nguồn thanh khoản mới.

Và lãi suất cao không chỉ cản trở vấn đề thanh khoản thấp của các nhà đầu tư bất động sản. Trong năm năm qua, tài sản trung bình của những người sở hữu bất động sản đã tăng thêm 140.000 USD. Nhưng thực tế là nhiều gia đình không muốn sử dụng tài sản để vay tiền nhằm giải phóng thanh khoản, vì con đường thanh lý của họ thường chỉ có hai: một là bán toàn bộ tài sản, hai là cho thuê, việc vay mượn bằng tài sản trong bối cảnh lãi suất hiện tại không phải là một lựa chọn tốt, và trong bối cảnh giá nhà đang liên tục tăng thì việc bán cũng có vẻ không phải là quyết định đầu tư tốt hơn.

Do đó, trong lĩnh vực bất động sản có quy mô tổng thể lên tới 50 triệu tỷ USD, hiện có khoảng 70% quyền lợi (34,98 triệu tỷ USD) thuộc về các chủ sở hữu, điều này có nghĩa là chỉ có 30% được hỗ trợ bởi vốn vay, phần còn lại đều là vốn tự có của người mua nhà. Ví dụ, một gia đình sở hữu bất động sản trị giá 500.000 USD, mặc dù về danh nghĩa họ sở hữu bất động sản này, nhưng nếu họ muốn bán nó thì cần phải trừ đi phần vốn vay để biết được giá trị thực tế mà họ sở hữu, theo tỷ lệ 70% quyền lợi thì họ sở hữu 350.000 USD quyền lợi trong bất động sản này.

Khối lượng quyền sở hữu bất động sản Mỹ, nguồn: Ycharts

Và chỉ có mối quan hệ cung cầu là chưa đủ, khái niệm RWA đã phát triển trong nhiều năm nhưng chỉ thực sự bùng nổ trong hai năm gần đây, đặc biệt là sau khi Trump được bầu vào năm 2025, độ dốc tăng trưởng đã tăng lên.

Cốt lõi của vấn đề là tuân thủ quy định, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư vào tài sản kém thanh khoản như bất động sản. Giám đốc mới của FHFA, William Poort, đã ra lệnh vào tháng 3 năm 2025 cho các ông lớn cho vay thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng kế hoạch cho phép các tài sản tiền điện tử được đưa vào tài sản dự trữ khi đánh giá rủi ro cho các khoản vay thế chấp đơn lẻ, mà không cần phải chuyển đổi sang đô la Mỹ trước. Chính sách này khuyến khích các ngân hàng coi tiền điện tử là tài sản có thể được tính vào tiết kiệm, mở rộng cơ sở người vay.

Vào tháng 7 năm 2025, Trump đã ký Đạo luật GENIUS và thúc đẩy Đạo luật CLARITY. Đạo luật GENIUS lần đầu tiên công nhận stablecoin là tiền điện tử hợp pháp, yêu cầu stablecoin được dự trữ hoàn toàn theo tỉ lệ 1:1 với đô la Mỹ hoặc các tài sản an toàn như trái phiếu chính phủ ngắn hạn, và bắt buộc phải thực hiện kiểm toán bên thứ ba. Đạo luật CLARITY cố gắng làm rõ xem token kỹ thuật số thuộc về chứng khoán hay hàng hóa, cung cấp con đường quản lý cho các nhà hoạt động.

Một số bộ quyền cước này đã tạo ra một biên an toàn lớn hơn cho lĩnh vực này, cùng với thuộc tính khan hiếm của bất động sản tương tự như Bitcoin "không thể phát hành thêm" (đất không thể tăng lên nhưng bất động sản thì có thể, xây nhà giống như khai thác), khiến cho hai yếu tố này dễ dàng kết hợp hơn. Số hóa giúp phá vỡ các rào cản cao. Một trong bốn công ty kế toán lớn Deloitte đã dự đoán trong báo cáo tài chính của mình rằng đến năm 2035, khoảng 40.000 tỷ USD bất động sản có thể được mã hóa, cao hơn nhiều so với chưa đến 300 tỷ USD vào năm 2024.

Token hóa có thể chia nhỏ bất động sản lớn thành các phần nhỏ, cung cấp cho các nhà đầu tư toàn cầu một cách tham gia với rào cản thấp và tính thanh khoản cao, đồng thời tạo ra dòng tiền cho cả người bán và người mua vốn thiếu thốn tài chính. Tuy nhiên, con số 4 nghìn tỷ USD nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng cũng như dự đoán của các tổ chức rằng giá trị thị trường của ETH sẽ đạt 85 nghìn tỷ USD trong tương lai, điều này vẫn còn gây tranh cãi. Nhưng thực tế nó đã phát triển đến mức độ nào? Có lẽ chúng ta có thể tìm thấy một số Alpha trên thị trường.

Phân mảnh? Cho vay? Thuê? Cung cấp thanh khoản? Chơi bất động sản như chơi DeFi.

Khác với các tài sản cùng loại có tính thanh khoản thấp như vàng, tác phẩm nghệ thuật, bất động sản mang theo các thuộc tính tài chính phát sinh. Và khi kết nối với Crypto, nó càng trở nên đa dạng hơn.

Mặc dù trước đây cũng đã có người thử nghiệm, nhưng sự hợp tác giữa nền tảng Harbor và RealT vào năm 2018, cho ra mắt dịch vụ token hóa bất động sản dựa trên blockchain được coi là một trong những dự án token hóa bất động sản sớm và quy mô lớn.

Cụ thể, nền tảng RealT phân chia quyền sở hữu bất động sản thành các RealToken có thể giao dịch thông qua blockchain. Mỗi bất động sản được sở hữu bởi một công ty độc lập (Inc/LLC), và nhà đầu tư mua RealToken tương đương với việc sở hữu một phần cổ phần của công ty đó, đồng thời được hưởng lợi nhuận từ tiền thuê theo tỷ lệ. Nền tảng sử dụng cơ chế phát hành ủy quyền của Ethereum, giúp giảm thấp rào cản đầu tư (thường khoảng 50 đô la), và cả giao dịch lẫn việc phát tiền thuê đều được thực hiện trên chuỗi, nhà đầu tư không cần phải gánh vác công việc quản lý hàng ngày của một chủ nhà truyền thống. RealT phát tiền thuê hàng tuần dưới dạng stablecoin (USDC hoặc xDAI) cho các nhà nắm giữ.

Và lợi nhuận kỳ vọng của nó đến từ tỷ suất sinh lời trên tài sản ròng (RONA), tức là doanh thu thuê ròng hàng năm / tổng đầu tư bất động sản. Ví dụ, khi doanh thu thuê hàng năm dự kiến của một tài sản trừ đi chi phí là 66,096 USD, tổng đầu tư là 880,075 USD, thì RONA là 7.51%. Giá trị này không bao gồm đòn bẩy hoặc lợi nhuận từ tăng giá bất động sản. Hiện tại, lợi nhuận trung bình của nền tảng này dao động từ 6% đến 16%.

Sau khi được token hóa, bước tiếp theo tự nhiên là ứng dụng nó. Tài sản của RealT không có khoản vay, tất cả vốn đều đến từ việc bán RealToken. Nhưng để cho người nắm giữ có thể linh hoạt sử dụng tài sản, RealT đã ra mắt mô-đun RMM (Thị Trường Tiền Tệ Bất Động Sản).

RMM dựa trên giao thức Aave, bạn có thể làm hai việc thông qua nó, một là cung cấp thanh khoản, giống như lãi suất LP trong DeFi, nhà đầu tư có thể gửi USDC hoặc XDAI vào RMM để nhận ArmmToken tương ứng, những token này sẽ tích lũy lãi suất theo thời gian thực. Thứ hai là vay tiền thông qua việc thế chấp RealToken, có thể sử dụng RealToken hoặc stablecoin bạn nắm giữ làm tài sản thế chấp để vay các tài sản như XDAI. Lãi suất vay cũng có hai lựa chọn: lãi suất cố định (giống như lãi suất cố định ngắn hạn, nhưng sẽ được điều chỉnh khi tỷ lệ sử dụng quá cao hoặc lãi suất quá thấp) và lãi suất biến đổi (biến động theo cung cầu thị trường).

Việc mở khóa con đường vay mượn này có nghĩa là có thể thực hiện đòn bẩy, giống như cách các nhóm đầu cơ bất động sản vay tiền để mua nhà cách đây hơn mười năm, vay tiền mua nhà rồi lại dùng khoản vay đó để mua nhà tiếp theo. Thế chấp RealToken để vay stablecoin và sau đó mua RealToken, lặp lại như vậy nhiều lần để tăng tỷ suất hoàn vốn tổng thể. Cần lưu ý rằng mỗi khi tăng một tầng đòn bẩy, chỉ số sức khỏe sẽ giảm và rủi ro sẽ tăng lên.

Lưu ý: Hệ số sức khỏe là nghịch đảo của tỷ lệ giá trị thế chấp với giá trị cho vay; hệ số sức khỏe càng cao, rủi ro vị thế bị thanh lý càng nhỏ. Khi hệ số sức khỏe giảm xuống 1, có nghĩa là giá trị tài sản thế chấp bằng giá trị cho vay, có thể kích hoạt việc thanh lý. Các cách để tránh thanh lý bao gồm hoàn trả một phần khoản vay hoặc bổ sung tài sản thế chấp. (Tương tự như ký quỹ trong hợp đồng vĩnh viễn)

Ngoài việc sử dụng bất động sản làm "tài sản thế chấp" để vay tiền, gần đây, cuộc thảo luận nhiều hơn về việc thế chấp tài sản gốc tiền điện tử để mua nhà. Công ty công nghệ tài chính Milo cho phép người vay sử dụng Bitcoin làm tài sản thế chấp để nhận được khoản vay mua nhà lên tới 100% giá trị tài sản. Đến đầu năm 2025, họ đã hoàn thành giao dịch thế chấp tiền điện tử trị giá 65 triệu đô la, với tổng số tiền cho vay vượt quá 250 triệu đô la. Ở cấp chính sách, cũng đang tạo điều kiện cho mô hình này "xanh đèn", Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) yêu cầu các ông lớn cho vay mua nhà như Fannie Mae và Freddie Mac phải xem xét tài sản tiền điện tử hợp pháp trong quá trình đánh giá rủi ro. Mặc dù lãi suất cho các khoản vay thế chấp tiền điện tử thường gần hoặc thậm chí cao hơn một chút so với các khoản vay mua nhà truyền thống, nhưng điểm thu hút chính của chúng là không cần phải bán tài sản tiền điện tử để có được tài chính.

Khảo sát của Redfin cho thấy sau đại dịch, khoảng 12% người mua nhà lần đầu tại Mỹ sử dụng lợi nhuận từ tiền điện tử để thanh toán tiền đặt cọc (bán hoặc cho vay thế chấp), cùng với sự thay đổi trong chính sách, chắc chắn sẽ thu hút "các doanh nghiệp lớn tham gia", và "Crypto Real Estate" cũng lần đầu tiên chào đón sự gia nhập của các công ty bất động sản cao cấp.

Vào tháng 7 năm 2025, Christie's International Real Estate đã tiên phong thành lập bộ phận bất động sản xa xỉ tập trung vào tiền điện tử đầu tiên trên thế giới, trở thành một trường hợp biểu tượng cho sự hòa nhập giữa các công ty môi giới bất động sản cao cấp truyền thống và tài sản kỹ thuật số. Thú vị là, động thái này không phải xuất phát từ sự thúc đẩy chiến lược từ trên xuống, mà là phản ứng với nhu cầu thực sự của các khách hàng có giá trị tài sản ròng cao.

Các giám đốc điều hành của Christie cho biết, "Ngày càng nhiều người mua giàu có mong muốn hoàn thành giao dịch bất động sản bằng tài sản kỹ thuật số, điều này đã thúc đẩy công ty phát triển và xây dựng một cơ cấu dịch vụ hỗ trợ thanh toán bằng tiền điện tử trong toàn bộ quy trình." Tại Nam California, Christie đã hoàn thành nhiều giao dịch bất động sản trị giá hoàn toàn bằng tiền điện tử, tổng giá trị vượt quá 200 triệu USD, tất cả đều là giao dịch bất động sản cao cấp "chín con số". Hiện tại, danh mục bất động sản thân thiện với tiền điện tử mà Christie nắm giữ có giá trị hơn 1 tỷ USD, bao gồm nhiều biệt thự sẵn sàng chấp nhận "đề nghị bằng tiền điện tử hoàn toàn".

Một trong những căn biệt thự trị giá 118 triệu USD chấp nhận thanh toán bằng tiền điện tử thuần túy "La Fin" nằm ở Bel-Air, Los Angeles, có 12 phòng ngủ, 17 phòng tắm, được trang bị một câu lạc bộ ban đêm 6.000 bộ vuông, hầm rượu riêng, phòng nếm vodka dưới 0 độ, phòng nghỉ xì gà và trung tâm thể dục với tường leo núi. Trước đó, giá niêm yết cao tới 139 triệu USD, nguồn: realtor

Bộ phận bất động sản mã hóa của Christie không chỉ cung cấp các kênh thanh toán dựa trên các tài sản mã hóa chính như Bitcoin, Ethereum mà còn hợp tác với các tổ chức quản lý và đội ngũ pháp lý để đảm bảo rằng các giao dịch được thực hiện trong khuôn khổ tuân thủ. Bao gồm quản lý thanh toán bằng tiền điện tử, hỗ trợ thuế và tuân thủ, và phân bổ tài sản (danh mục bất động sản mã hóa độc quyền đáp ứng các nhu cầu đầu tư cụ thể của khách hàng có giá trị tài sản ròng cao).

CEO Aaron Kirman của Christie’s bất động sản dự đoán, "trong vòng năm năm tới, hơn một phần ba giao dịch bất động sản nhà ở ở Mỹ có thể liên quan đến tiền điện tử." Sự chuyển mình của Christie’s cũng gián tiếp xác nhận mức độ thâm nhập của tài sản tiền điện tử trong nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao, đồng thời dự báo những biến đổi cấu trúc trong mô hình giao dịch bất động sản truyền thống.

Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhưng có vẻ như việc giáo dục "người dùng" vẫn còn một chặng đường dài.

Đến thời điểm hiện tại, các dự án token hóa bất động sản đã dần hình thành quy mô, nhưng dường như vẫn chưa đạt được mức độ như mong đợi. RealT đến nay đã token hóa hơn 970 căn hộ cho thuê, đã mang lại cho người dùng gần 30 triệu đô la lợi nhuận thuần từ cho thuê; trong khi đó, Lofty đã token hóa 148 bất động sản tại 11 tiểu bang, thu hút khoảng 7.000 người dùng hoạt động hàng tháng, những người này chia sẻ khoảng 2 triệu đô la lợi nhuận từ cho thuê mỗi năm thông qua việc nắm giữ token. Quy mô của một số dự án gần như đều dao động trong khoảng hàng chục triệu, hàng trăm triệu đô la, nhưng vẫn chưa thể vượt qua có thể cũng có nhiều nguyên nhân khác nhau.

Một mặt, blockchain thực sự đã giúp giao dịch thoát khỏi giới hạn địa lý, đạt được thanh toán ngay lập tức xuyên biên giới, và phí giao dịch so với chi phí chuyển nhượng bất động sản truyền thống thấp hơn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rằng đây không phải là một hệ sinh thái "không chi phí": phí đúc token, phí quản lý tài sản, hoa hồng giao dịch, phí mạng và thuế lợi tức tiềm năng tạo thành một cấu trúc chi phí mới. So với dịch vụ "một cửa" của các đại lý bất động sản và luật sư truyền thống, bất động sản mã hóa yêu cầu nhà đầu tư chủ động học hỏi và hiểu biết về hợp đồng thông minh, lưu ký trên chuỗi và quy tắc thuế mã hóa.

Mặt khác, mặc dù tính thanh khoản là điểm bán hàng, nhưng nó đi kèm với sự biến động cao hơn. Tài sản được mã hóa có thể được giao dịch trên thị trường thứ cấp quanh năm, nhà đầu tư không chỉ có thể nhận tiền thuê mà còn có thể thoát khỏi vị thế bất cứ lúc nào, nhưng khi tính thanh khoản không đủ, giá mã thông báo có thể cao hơn hoặc thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực của tài sản, sự biến động thậm chí còn nhanh hơn chu kỳ bất động sản thực, làm tăng tính đầu cơ của giao dịch ngắn hạn.

Ngoài ra, nhiều nền tảng đã áp dụng quản trị DAO (Tổ chức tự trị phi tập trung), cho phép nhà đầu tư bỏ phiếu quyết định về tiền thuê, sửa chữa và các vấn đề khác. Cảm giác tham gia này tương tự như "chơi Cờ tỷ phú", giảm bớt rào cản và tăng cường tính tương tác, nhưng cũng đặt ra yêu cầu mới cho người dùng: họ không chỉ cần hiểu về quản lý bất động sản mà còn phải có nhận thức về quản trị trên chuỗi và tuân thủ quy định. Trong bối cảnh thiếu giáo dục đầy đủ, các nhà đầu tư có thể đánh giá sai rủi ro, xem bất động sản số như một công cụ kiếm lời ngắn hạn thay vì là một phần của cấu trúc tài sản lâu dài.

Nói cách khác, rào cản thực sự của bất động sản mã hóa không nằm ở công nghệ, mà nằm ở nhận thức. Người dùng cần hiểu biết về tỷ lệ thế chấp, cơ chế thanh lý, quản trị trên chuỗi, khai báo thuế, v.v., và điều này là một sự chuyển đổi mang tính cách mạng đối với những người quen với mô hình mua nhà truyền thống.

Với việc quy định dần trở nên rõ ràng, trải nghiệm nền tảng được tối ưu hóa và sự tham gia của các tổ chức tài chính chính thống, bất động sản crypto trong tương lai có khả năng rút ngắn đường cong giáo dục này. Tuy nhiên, trong vài năm tới, ngành công nghiệp vẫn cần đầu tư nhiều hơn vào đào tạo người dùng, phổ cập kiến thức về quản lý rủi ro và hướng dẫn tuân thủ, để thực sự đưa "bất động sản crypto" từ việc thử nghiệm nhỏ lẻ đến sự phổ biến rộng rãi.