Các công ty REIT sinh lợi nhuận từ cổ tức: Đánh giá Realty Income so với NNN REIT

Các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đã nổi lên như những phương tiện hấp dẫn dành cho các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, đặc biệt khi những lo ngại về thị trường trong lĩnh vực bán lẻ đã phần lớn giảm bớt. Cấu trúc thuế của các công ty REIT bắt buộc phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức, khiến chúng vốn dĩ hấp dẫn đối với các danh mục tìm kiếm lợi suất. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ đã mang lại lợi nhuận trung bình 6,9% theo dữ liệu của Nareit, phản ánh sự phục hồi của ngành từ những khó khăn gần đây.

Hai đối thủ nổi bật trong lĩnh vực này—Realty Income và NNN REIT—mỗi bên đều cung cấp các hồ sơ đầu tư hấp dẫn nhưng khác biệt rõ rệt. Quyết định giữa hai công ty REIT hàng đầu này phụ thuộc vào sở thích của bạn về quy mô so với tiềm năng tăng trưởng.

NNN REIT: Quy mô nhỏ hơn, Đường cong tăng trưởng sắc nét hơn

NNN REIT quản lý khoảng 3.700 bất động sản cho thuê cho các nhà bán lẻ trong các lĩnh vực như cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng và địa điểm giải trí. Mặc dù danh mục đầu tư nhỏ hơn so với các đối thủ cạnh tranh, công ty vẫn thể hiện hiệu suất hoạt động vững chắc. Quý III ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 97,5%, cho thấy chất lượng khách thuê và vị thế thị trường mạnh mẽ.

Về mặt tài chính, quỹ hoạt động điều chỉnh hàng quý (AFFO) trên mỗi cổ phiếu của NNN REIT đã tăng từ $0,84 lên $0,86. Ban quản lý công ty dự báo AFFO cả năm sẽ đạt từ $3,41 đến $3,45 trên mỗi cổ phiếu, cung cấp khả năng trang trải cổ tức thoải mái. Hiện tại, cổ phiếu này có lợi suất 5,9%.

Điểm đặc biệt của NNN REIT so với các công ty REIT khác là khả năng tăng trưởng ý nghĩa. Quy mô tài sản nhỏ hơn có nghĩa là mỗi lần mua bất động sản mới có thể ảnh hưởng đáng kể đến các chỉ số tăng trưởng chung. Công ty cũng duy trì thành tích cổ tức ấn tượng, gần đây kỷ niệm 36 năm liên tiếp tăng cổ tức hàng năm, sau khi tăng 3,4% lên $0,60 mỗi cổ phiếu vào tháng Tám.

Realty Income: Đa dạng hóa và Ổn định

Realty Income vận hành hơn 15.500 bất động sản, trong đó khoảng 80% doanh thu cho thuê đến từ các khách thuê bán lẻ. Danh mục của họ bao gồm các cửa hàng tạp hóa (11%), nhà bán lẻ tiện lợi (10%), các cửa hàng cải thiện nhà cửa và các cửa hàng dollar. Phần còn lại bao gồm bất động sản công nghiệp, cơ sở giải trí và các bất động sản thương mại khác. Các khách thuê lớn gồm Dollar General, Walgreens, Home Depot và Walmart.

Tỷ lệ lấp đầy của công ty đạt 98,7% cho thấy quản lý khách thuê hiệu quả và vị thế thị trường vững chắc. Quan trọng hơn, Realty Income đã gia hạn hợp đồng thuê với mức tăng giá thuê 3,5%, thể hiện sức mạnh định giá trong môi trường cạnh tranh. AFFO trên mỗi cổ phiếu tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước, đạt $1,09, với dự báo cả năm từ $4,25 đến $4,27 trên mỗi cổ phiếu—đáp ứng một cách thoải mái cổ tức hàng năm là $3,23 mỗi cổ phiếu.

Công ty này, lớn nhất trong hai, cung cấp cổ tức hàng tháng cho cổ đông, với các mức tăng được phân phối nhiều lần trong năm. Điều chỉnh gần nhất diễn ra vào tháng Mười, tăng khoản trả hàng tháng từ $0,269 lên $0,2695. Lợi suất cổ tức hiện tại là 5,7%. Công ty đã tăng cổ tức hàng quý hơn ba thập kỷ kể từ IPO năm 1994.

So sánh hai công ty REIT lớn này

Cả hai công ty REIT này đều đã thành công trong việc vượt qua môi trường bán lẻ đầy thử thách bằng cách tập trung vào các bất động sản cho thuê cho các khách thuê có khả năng chống chịu kinh tế. Lợi suất cổ tức tương đương và lịch sử tăng cổ tức đều đặn—mỗi công ty đều vượt quá 30 năm liên tiếp—làm cho chúng trở thành các phương tiện đầu tư có cấu trúc tương tự.

Tuy nhiên, có những khác biệt rõ rệt hình thành nên luận điểm đầu tư. Quy mô lớn của Realty Income mang lại khả năng đa dạng hóa và ổn định vượt trội, nhưng cũng tạo ra thách thức: việc thêm bất động sản mới trở nên khó khăn hơn để thúc đẩy tăng trưởng phần trăm ý nghĩa. Với hơn 15.000 bất động sản trong danh mục, công ty có thể thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ổn định, dự đoán được hơn là tăng tốc.

Ngược lại, NNN REIT hoạt động dựa trên nền tảng nhỏ hơn, nơi các khoản bổ sung bất động sản chiến lược vẫn có thể tác động đáng kể đến các chỉ số tăng trưởng. Tập trung vào bất động sản bán lẻ tại Mỹ mang lại sự tập trung, mặc dù điều này đi kèm với một mức độ đa dạng hóa thấp hơn. Đối với các nhà đầu tư ưu tiên tăng trưởng hơn là ổn định tuyệt đối, công ty REIT nhỏ hơn này có thể mang lại cơ hội hấp dẫn hơn.

Quyết định đầu tư

Việc lựa chọn giữa hai công ty REIT này cuối cùng phản ánh triết lý đầu tư của bạn. Nếu bạn trân trọng hồ sơ thành tích đã được thiết lập và sự đa dạng hóa rộng lớn của một chủ sở hữu bất động sản khổng lồ, Realty Income mang lại điều đó. Nếu bạn sẵn sàng chấp nhận sự chuyên môn hẹp hơn để theo đuổi triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ hơn, NNN REIT xứng đáng được xem xét nghiêm túc.

Cả hai công ty REIT đều giao dịch với định giá hợp lý và có khả năng bao phủ cổ tức hấp dẫn. Lựa chọn phụ thuộc vào việc bạn thích phương pháp rùa—tăng trưởng đều đặn, ổn định của Realty Income—hay cơ hội để đạt lợi nhuận nhanh hơn với NNN REIT. Dù theo hướng nào, cả hai đều mang lại nguồn thu nhập ý nghĩa và đặc tính phòng thủ khiến các công ty REIT trở nên hấp dẫn trong những giai đoạn bất ổn kinh tế.