Phần trăm thu nhập sau thuế của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp là bao nhiêu?

Khi đánh giá khả năng chi tiêu cho một căn nhà, thu nhập của bạn là yếu tố quyết định chính. Các nhà cho vay muốn thấy rằng bạn có thu nhập đủ để đảm bảo trả các khoản vay thế chấp một cách đáng tin cậy. Tuy nhiên, không có công thức chung nào phù hợp với tất cả mọi người—mỗi tình hình tài chính đều yêu cầu các phương pháp tiếp cận khác nhau. Chìa khóa là hiểu rõ mô hình nào phù hợp nhất với hoàn cảnh cá nhân của bạn.

Hiểu về Các Mô Hình Phân Bổ Vay Mua Nhà Dựa Trên Thu Nhập

Mối quan hệ giữa thu nhập của bạn và khoản thanh toán vay thế chấp đã được chuẩn hóa trong ngành cho vay thông qua một số mô hình phổ biến. Mỗi mô hình cung cấp một góc nhìn khác nhau để tính toán phần thu nhập sau thuế của bạn nên dành cho chi phí nhà ở.

Cách tiếp cận cơ bản nhất là nguyên tắc 28%, đề xuất giới hạn khoản thanh toán vay thế chấp của bạn ở mức 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế, bao gồm thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà. Điều này có nghĩa là nếu bạn kiếm 7.000 đô la mỗi tháng, khoản thanh toán nhà của bạn không nên vượt quá khoảng 1.960 đô la. Mô hình này tập trung hoàn toàn vào nghĩa vụ về nhà ở.

Một khung mở rộng hơn, mô hình 28/36, kết hợp bức tranh tài chính tổng thể của bạn. Trong khi 28% thu nhập gross dành cho nhà ở, thêm 8% nữa (tổng cộng 36%) có thể dùng để trang trải các khoản nợ khác của hộ gia đình—thẻ tín dụng, khoản vay ô tô, hóa đơn tiện ích, và vay sinh viên. Với cùng mức thu nhập 7.000 đô la, bạn sẽ có 2.520 đô la dành cho các nghĩa vụ không liên quan đến nhà ở bên cạnh khoản vay thế chấp 1.960 đô la.

Mô hình 35/45 lấy một cách tính khác. Nó giới hạn tất cả các khoản nợ (bao gồm cả vay thế chấp) ở mức 35% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế, hoặc thay vào đó, ở mức 45% thu nhập ròng sau thuế. Ngưỡng này thừa nhận rằng thu nhập sau thuế cuối cùng mới là số tiền thực tế vào tài khoản ngân hàng của bạn. Với thu nhập gross 7.000 đô la (sau thuế là 6.000 đô la), giới hạn tổng nợ của bạn sẽ dao động từ 2.450 đô la đến 2.700 đô la.

Đối với những người ưu tiên dự phòng tài chính, mô hình 25% thu nhập ròng là cách tiếp cận bảo thủ nhất. Nó giới hạn khoản vay thế chấp của bạn chỉ ở mức 25% số tiền bạn thực sự mang về sau thuế. Người có thu nhập ròng 6.000 đô la mỗi tháng sẽ giữ khoản thanh toán vay thế chấp ở mức 1.500 đô la hoặc thấp hơn. Phương pháp này phù hợp nhất nếu bạn đang quản lý khoản nợ lớn hiện có hoặc muốn tối đa hóa sự linh hoạt tài chính.

Đánh Giá Vị Thế Tài Chính Cá Nhân Của Bạn

Trước khi chọn mô hình phù hợp, bạn cần đánh giá một số thành phần trong tình hình tài chính của mình:

Thu nhập của bạn nên bao gồm cả số gross và net—kiểm tra các phiếu lương gần nhất hoặc tờ khai thuế của bạn. Nếu thu nhập của bạn biến động (công việc tự do, vai trò dựa trên hoa hồng), trung bình thu nhập của năm trước sẽ cung cấp một cơ sở thực tế hơn.

Hồ sơ nợ của bạn bao gồm tất cả những gì bạn nợ: thẻ tín dụng, vay sinh viên, vay mua ô tô, vay cá nhân, và các nghĩa vụ hàng tháng khác. Điều này khác với các chi phí biến đổi như mua sắm hoặc xăng dầu có thể thay đổi theo tháng.

Khả năng trả trước của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến gánh nặng hàng tháng. Trong khi khoản trả trước 20% thường loại bỏ chi phí bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI), không bắt buộc phải có. Một khoản trả trước lớn hơn sẽ giảm số tiền bạn cần vay, từ đó giảm tỷ lệ phần trăm thanh toán hàng tháng.

Hồ sơ tín dụng của bạn quyết định lãi suất bạn đủ điều kiện nhận. Điểm tín dụng cao mở khóa các mức lãi suất thấp nhất có thể; ngược lại, điểm thấp hơn đồng nghĩa với lãi suất cao hơn và do đó, khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Điều này khiến hồ sơ tín dụng trở thành biến số quan trọng trong tính toán khả năng chi trả của bạn.

Cách Các Nhà Cho Vay Đánh Giá Khả Năng Vay Mua Nhà của Bạn

Các tổ chức tài chính dựa vào tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn như chỉ số chính để xác định số tiền bạn có thể vay. DTI được tính bằng cách cộng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng rồi chia cho tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn.

Ví dụ, nếu bạn kiếm 7.000 đô la mỗi tháng với khoản vay ô tô 400 đô la, khoản vay sinh viên 200 đô la, nghĩa vụ thẻ tín dụng 500 đô la, và khoản thanh toán nhà hiện tại 1.700 đô la, tổng các khoản nợ hàng tháng của bạn là 2.800 đô la. Như vậy, DTI của bạn là 40% (2.800 ÷ 7.000).

Thông thường, các nhà cho vay thích tỷ lệ DTI nằm trong khoảng 36% đến 43%, mặc dù yêu cầu có thể khác nhau tùy từng tổ chức. DTI thấp hơn sẽ tăng khả năng được phê duyệt trước của bạn đáng kể. Việc so sánh nhiều nhà cho vay là rất cần thiết, vì mỗi nơi có các ngưỡng DTI và tiêu chuẩn cho vay khác nhau.

Giảm Gánh Nặng Chi Trả Hàng Tháng Cho Nhà Ở

Nếu các tính toán vay thế chấp ban đầu của bạn cảm thấy quá cao so với thu nhập ròng, có một số cách để giảm khoản thanh toán hàng tháng:

Điều chỉnh mục tiêu giá nhà của bạn. Chỉ vì một nhà cho vay chấp thuận khoản vay nhất định không có nghĩa là bạn phải tiêu hết số đó. Chọn một bất động sản có giá thấp hơn sẽ trực tiếp giảm các khoản thanh toán hàng tháng.

Tối đa hóa khoản trả trước của bạn. Càng trả trước nhiều, bạn càng vay ít và khoản thanh toán hàng tháng càng thấp. Nếu có thể, hoãn mua nhà để tích lũy thêm tiết kiệm.

Cải thiện lãi suất của bạn. Vì lãi suất phụ thuộc nhiều vào điểm tín dụng và tỷ lệ DTI, trả hết các khoản nợ hiện có giúp đạt được hai mục tiêu cùng lúc: giảm DTI và nâng cao hồ sơ tín dụng, từ đó có thể đủ điều kiện nhận các mức lãi suất tốt hơn.

Ngoài Khoản Thanh Toán Hàng Tháng: Chi Phí Toàn Diện của Việc Sở Hữu Nhà

Khoản thanh toán vay thế chấp chỉ là một phần trong các chi phí sở hữu nhà. Hãy dự trù các khoản chi phí thường xuyên có thể cộng dồn theo thời gian:

Bảo trì và sửa chữa đòi hỏi sự chú ý định kỳ—từ bảo dưỡng HVAC đến sửa mái nhà. Báo cáo kiểm tra nhà khi mua có thể phát hiện các vấn đề lớn để thương lượng hoặc điều chỉnh giá.

Chi phí chăm sóc sân vườn và cảnh quan tùy thuộc vào cộng đồng của bạn có bao gồm trong phí HOA hay không. Dù thuê dịch vụ hay tự làm, khoản chi này cũng tích tụ theo thời gian.

Cải tiến và sửa chữa xảy ra không lường trước được—từ thay thế tủ bếp đến xử lý các vấn đề về ống nước hoặc nâng cấp thiết bị. Xây dựng quỹ dự phòng bảo trì vào ngân sách giúp tránh các bất ngờ tài chính.

Khi mua nhà, hãy ưu tiên hiểu rõ tổng chi phí của khoản thanh toán nhà so với thu nhập ròng của bạn, chứ không chỉ dựa vào việc nhà cho vay chấp thuận khoản vay. Tỷ lệ phù hợp cuối cùng là tỷ lệ giúp bạn còn đủ thu nhập sau thuế để trang trải chi phí sinh hoạt, tiết kiệm dự phòng và các mục tiêu tài chính khác ngoài khoản vay thế chấp của mình.