Khi Định Giá Thấp Hơn Mức Đề Nghị Của Bạn: Hướng Dẫn Toàn Diện Của Bạn

Một định giá thấp hơn dự kiến có thể gây trở ngại lớn cho kế hoạch bất động sản của bạn. Khi đánh giá giá trị tài sản của nhà cho vay thấp hơn mức bạn đã thỏa thuận trả với người bán, cả hai bên đều phải đưa ra các quyết định quan trọng về cách tiến hành giao dịch.

Hiểu cách Định giá Bất động sản ảnh hưởng đến Khoản vay của bạn

Hầu hết các tổ chức cho vay thế chấp đều yêu cầu một cuộc định giá chuyên nghiệp cho ngôi nhà như một phần của quy trình thẩm định. Đánh giá độc lập này xác định giá trị thực sự mà tổ chức cho vay tin rằng tài sản có. Điểm mấu chốt: các tổ chức cho vay dựa vào số tiền vay dựa trên giá trị định giá này, không phải giá mua đã thỏa thuận của bạn.

Đây là nơi toán học trở nên quan trọng. Tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) — được thể hiện dưới dạng phần trăm — xác định số tiền tổ chức cho vay sẽ cho bạn vay so với giá trị định giá của tài sản. Nếu định giá thấp hơn mức đề nghị của bạn, tỷ lệ này sẽ thay đổi, có nghĩa là tổ chức cho vay có thể giảm số tiền vay. Bạn sẽ phải bù đắp phần chênh lệch đó bằng tiền mặt từ chính túi của mình.

Đối với những người mua trả tiền mặt toàn bộ hoặc mua các bất động sản đầu tư mà không cần vay truyền thống, định giá thấp hơn ít quan trọng hơn vì không có tổ chức cho vay tham gia. Bạn vẫn có quyền tiếp tục giao dịch bất kể giá trị định giá là bao nhiêu, mặc dù việc tham khảo ý kiến chuyên gia bất động sản về điều kiện thị trường vẫn là điều khôn ngoan.

Điều khoản Bảo vệ Định giá: Sự Bảo vệ của bạn như một Người mua

Điều khoản bảo vệ định giá là một điều khoản trong hợp đồng cho phép người mua có chiến lược thoát khỏi giao dịch nếu giá trị định giá thấp hơn mức giá mua đã thỏa thuận. Những người mua thông minh — đặc biệt là những người có khoản vay thế chấp hoặc hoạt động trong thị trường bất động sản biến động — thường bao gồm điều khoản này trong hợp đồng mua bán của họ.

Điều khoản này có giá trị vì nó cho phép bạn rút lui khỏi giao dịch mà không bị phạt tài chính nếu các con số không phù hợp. Bạn có thể lấy lại tiền đặt cọc và hủy hợp đồng hoàn toàn. Ngoài ra, cả hai bên có thể thương lượng giảm giá hoặc đồng ý yêu cầu định giá thứ hai để xác minh giá trị của tài sản.

Các lựa chọn khi Định giá thấp hơn Giá đề nghị

Là người mua đối mặt với tình huống này, bạn có nhiều hướng đi. Nếu bạn không thể hoặc không muốn đóng góp thêm tiền, hãy xem xét các phương án sau:

Thương lượng lại giá mua. Trình bày giá trị định giá cho người bán và yêu cầu họ giảm giá phù hợp với đánh giá.

Yêu cầu định giá thứ hai. Cả bạn và người bán có thể đồng ý thuê một đơn vị định giá độc lập khác, kéo dài thời gian trong điều khoản bảo vệ để có thời gian cho việc định giá bổ sung này.

Kích hoạt điều khoản bảo vệ định giá. Sử dụng điều khoản này để chấm dứt hợp đồng và nhận lại toàn bộ tiền đặt cọc mà không có nghĩa vụ nào khác.

Mang thêm tiền mặt để thanh toán khi ký hợp đồng. Nếu có khả năng tài chính, bạn có thể bù đắp chênh lệch giữa định giá và giá đề nghị của mình bằng cách tăng khoản tiền đặt cọc.

Các quyết định tài chính chiến lược: Bạn có nên trả giá cao hơn giá định giá?

Thị trường bất động sản cạnh tranh với nguồn cung hạn chế thường dẫn đến các cuộc đấu giá nơi cảm xúc vượt quá sự thận trọng tài chính. Sau nhiều lần bị từ chối đề nghị, áp lực trả giá cao hơn giá định giá có thể trở nên quá lớn. Trước khi theo đuổi chiến lược này, hãy thành thật tự hỏi:

Ngân sách của bạn có thể chịu đựng khoản vay lớn hơn không? Bù đắp chênh lệch giữa định giá và giá đề nghị đồng nghĩa với khoản vay lớn hơn. Nếu điều này buộc bạn phải rút hết tiết kiệm hoặc rút tiền từ các quỹ hưu trí, bạn đang đối mặt với rủi ro tài chính không lành mạnh.

Thời gian sở hữu của bạn là bao lâu? Bán một bất động sản đi kèm chi phí đóng cửa đáng kể. Nếu bạn dự định bán trong vòng ba đến năm năm, trả giá cao hơn giá định giá hiện tại có thể tạo ra rủi ro lớn rằng giá trị tài sản sẽ không theo kịp số tiền bạn đã trả.

Điều gì thực sự thúc đẩy quyết định của bạn? Phân biệt giữa sự quan tâm thực sự dài hạn đến bất động sản và động lực sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Hối tiếc mua phải bất động sản giá quá cao sẽ rất đắt đỏ để giải quyết.

Bạn có thể chi trả các chi phí liên tục không? Ngoài khoản tiền đặt cọc, hãy xem xét liệu bạn có thể thoải mái chi trả các khoản vay hàng tháng, thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì mà không gây áp lực cho quỹ dự phòng khẩn cấp của mình.

Trả giá cao hơn giá định giá chỉ hợp lý trong những hoàn cảnh đặc biệt: bạn thực sự có khả năng chi trả các khoản thanh toán hàng tháng mà không gây áp lực tài chính, điều kiện thị trường địa phương cho thấy tiềm năng tăng giá, và bạn cam kết ở lại trong nhà nhiều năm. Những yếu tố này cùng nhau cho thấy bạn sẽ tích lũy đủ vốn chủ sở hữu để biện minh cho khoản phí cao hơn.

Chiến lược của Người bán khi Định giá thấp hơn

Người bán hoạt động trong các bối cảnh thị trường khác nhau tùy theo điều kiện thị trường. Trong các thị trường sôi động nơi cầu vượt cung, người bán thường có thể chờ đợi. Giá trị bất động sản có thể tăng nhanh, đưa các so sánh thị trường địa phương gần hơn với giá niêm yết ban đầu. Trong các thị trường chậm hơn, ít người quan tâm hơn, người bán sẽ có ít đòn bẩy hơn.

Nếu bạn là người bán đối mặt với khoảng cách định giá này, các lựa chọn của bạn phụ thuộc vào sức mạnh thị trường:

Trong thị trường người bán mạnh: Cho phép điều khoản bảo vệ định giá của người mua kích hoạt việc hủy bỏ, rồi niêm yết lại để đón khách hàng trong tương lai khi định giá bắt kịp mức giá của bạn.

Sử dụng dữ liệu bán hàng so sánh: Thuyết phục người mua rằng các bất động sản tương tự trong khu vực xác nhận mức giá cao hơn, yêu cầu họ đóng góp thêm tiền mặt để bù đắp chênh lệch.

Trong thị trường người mua yếu: Giảm giá đề nghị của bạn để phù hợp với giá định giá, nhận thức rằng quyền thương lượng đã chuyển sang phía người mua với các lựa chọn mua hạn chế.

Yêu cầu định giá thứ hai: Cả hai bên có thể đồng ý kéo dài thời gian trong điều khoản bảo vệ và thực hiện định giá lại độc lập.

Thực tế cốt lõi: các định giá thấp hơn mức đề nghị tạo ra các thời điểm đàm phán, nơi cả người mua và người bán đều phải tìm ra điểm trung hòa. Hiểu rõ các lựa chọn của bạn, điều kiện thị trường và khả năng tài chính thực sự của mình sẽ quyết định bạn có tiếp tục, điều chỉnh điều khoản hay rút lui hoàn toàn hay không.