Hiểu Các Lựa Chọn Tái Tài Chính Nhà Của Bạn Sau HARP

Đối với nhiều chủ nhà, việc tái cấp vốn thế chấp có vẻ đơn giản về mặt bề nổi. Tuy nhiên, thực tế trở nên phức tạp hơn nhiều khi bạn đang mang nợ lớn, gặp khó khăn với điểm tín dụng kém hoặc đối mặt với tình huống giá trị thị trường của bất động sản giảm xuống dưới số tiền bạn còn nợ trên thế chấp. Đây là nơi thách thức trở nên gay gắt hơn, và các con đường tái cấp vốn truyền thống thường đóng sập lại.

Tin tốt? Nếu khoản vay thế chấp của bạn được bảo đảm bởi một trong hai doanh nghiệp do chính phủ bảo trợ lớn—Fannie Mae hoặc Freddie Mac—bạn vẫn có thể truy cập các chương trình được thiết kế đặc biệt để giúp bạn tái cấp vốn trong những hoàn cảnh khó khăn. Trong khi chương trình Tái cấp vốn phù hợp với nhà ở của liên bang ban đầu không còn nhận hồ sơ nữa, các chương trình kế nhiệm cung cấp các con đường tương tự cho các người vay trong tình thế khó khăn.

Sự Tiến Hóa của Các Chương Trình Giảm Áp lực Thế Chấp: Từ HARP đến Các Giải Pháp Hiện Nay

Để hiểu rõ vị trí của chủ nhà ngày nay, sẽ hữu ích khi biết câu chuyện phía sau. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã ra mắt Chương trình Tái cấp vốn phù hợp với nhà ở của liên bang thông qua một sáng kiến liên bang vào năm 2009, dưới thời chính quyền Obama. Chương trình này ra đời từ nhu cầu cấp thiết—thị trường nhà ở đã sụp đổ, để lại hàng triệu chủ nhà không còn vốn chủ sở hữu trong bất động sản của họ. Nhiều người vẫn đang trả tiền hàng tháng, nhưng họ bị mắc kẹt trong các khoản vay dưới giá trị (underwater mortgages) và không thể tiếp cận các lựa chọn tái cấp vốn thông thường.

Trong khoảng thời gian từ 2009 đến 2018, khi chương trình kết thúc, gần 3,5 triệu hộ gia đình đã sử dụng sáng kiến này để tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn hoặc cấu trúc lại khoản vay của họ thành các hình thức dễ quản lý hơn. Tác động của chương trình là rất lớn, nhưng khi thị trường nhà ở ổn định hơn, chính phủ liên bang đã chuyển hướng hỗ trợ sang các lựa chọn mới hơn.

Ngày nay, FHFA quản lý hai chương trình thay thế tiếp tục sứ mệnh này: Chương trình Tái cấp vốn LTV Cao của Fannie Mae (HLTV) và Chương trình Tái cấp vốn Giảm áp lực Nâng cao của Freddie Mac (ERR).

Hai Con Đường Hiện Đại: Hiểu Rõ về HLTV và ERR

Tính đến cuối năm 2022, khoảng 1,2 triệu chủ nhà Mỹ vẫn còn khoản vay thế chấp mà họ nợ nhiều hơn giá trị nhà của họ. Đối với những người vay này, việc tái cấp vốn truyền thống vẫn gần như không thể tiếp cận. Đó là nơi HLTV và ERR bước vào.

Cả hai chương trình hoạt động tương tự trong nhiệm vụ cốt lõi của chúng: cho phép người vay có vốn chủ sở hữu âm (negative equity) tái cấp vốn mà không cần phải có một khoản vốn chủ sở hữu đáng kể. Tuy nhiên, có một điểm khác biệt quan trọng giữa cách tiếp cận cũ và mới. Chương trình ban đầu yêu cầu tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) là 80% hoặc thấp hơn, nghĩa là bạn có thể nợ tới 80% giá trị nhà của mình. Các chương trình mới đã nâng giới hạn này đáng kể lên 97,01%.

Để hiểu ý nghĩa thực tế của điều này, hãy xem phép tính sau: LTV của bạn được xác định bằng cách chia số tiền bạn nợ cho giá trị ước tính của nhà bạn. Nếu số dư khoản vay của bạn là 200.000 đô la và nhà của bạn được định giá là 180.000 đô la, LTV của bạn là 111% (tức là bạn đang ở dưới nước). Theo các chương trình mới, bạn có thể đủ điều kiện để tái cấp vốn ngay cả trong tình huống này, trong khi các quy tắc cũ sẽ loại trừ bạn.

Để đủ điều kiện cho HLTV hoặc ERR, khoản vay mới phải mang lại ít nhất một trong các lợi ích sau:

• Giảm khoản thanh toán hàng tháng gốc và lãi
• Lãi suất thấp hơn
• Thời gian trả nợ ngắn hơn
• Chuyển đổi sang cấu trúc thế chấp ổn định hơn, chẳng hạn như chuyển từ thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) sang khoản vay cố định

Xác Định Khả Năng Đủ Điều Kiện của Bạn cho Các Chương Trình Tái Cấp Vốn Hiện Đại

Ngoài yêu cầu về LTV, người vay cần chứng minh hồ sơ tín dụng vững chắc với khoản vay hiện tại của họ. Dưới đây là các yêu cầu của FHFA và các tổ chức cho vay quản lý các chương trình này:

• Ngày cấp khoản vay: Khoản vay của bạn phải được phát hành sau tháng 9 năm 2017
• Thời gian khoản vay: Khoản vay của bạn phải ít nhất 15 tháng tuổi
• Tình trạng thanh toán: Tất cả các khoản thanh toán vay hiện tại phải đúng hạn
• Lịch sử thanh toán gần đây: Không có khoản thanh toán trễ 30 ngày trong sáu tháng qua
• Thời gian quá hạn 12 tháng: Không quá một khoản thanh toán trễ 30 ngày trong năm qua, không có trường hợp nào quá hạn trên 30 ngày

Ngoài ra, không có yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu cho các chương trình này, điều này đặc biệt hữu ích cho những người vay gặp khó khăn tài chính trong cuộc khủng hoảng nhà ở hoặc các suy thoái kinh tế gần đây.

Cách Thực Hiện Quá Trình Tái Cấp Vốn

Nếu bạn nghĩ rằng mình có thể đủ điều kiện, dưới đây là các bước để tiến hành:

1. Xác định Người Quản Lý Khoản Vay và Tổ Chức Bảo Hiểm Liên hệ với tổ chức quản lý khoản vay hiện tại của bạn để hỏi xem khoản vay của bạn có được bảo đảm bởi Fannie Mae hay Freddie Mac không. Ngoài ra, bạn có thể truy cập các trang web chính thức của họ—cả hai đều cung cấp công cụ để tìm kiếm khoản vay và xác nhận tổ chức nào bảo đảm khoản vay của bạn. Việc biết ngày cấp khoản vay của bạn là rất quan trọng, vì vậy hãy chuẩn bị sẵn thông tin đó.

2. Chọn Đối Tác Cho Vay Bạn có thể tái cấp vốn qua ngân hàng hiện tại hoặc tìm kiếm ngân hàng mới. Nhiều ngân hàng, liên minh tín dụng và công ty thế chấp được chấp thuận để phát hành các khoản vay HLTV và ERR, vì vậy bạn có sự linh hoạt ở đây.

3. Thu Thập Hồ Sơ Cần Thiết Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết trước khi tiếp xúc với tổ chức cho vay. Thông thường, bao gồm sao kê khoản vay gần đây, thông tin về khoản vay thứ hai hoặc hạn mức tín dụng thế chấp, danh sách đầy đủ các khoản nợ hàng tháng của bạn, và các giấy tờ xác minh thu nhập (bản sao lương gần nhất, tờ khai thuế hoặc xác nhận công việc).

4. Nộp Hồ Sơ Xin Vay Hợp tác với tổ chức cho vay bạn chọn để hoàn tất và nộp hồ sơ chính thức. Họ sẽ xem xét thông tin của bạn, xác minh khả năng đủ điều kiện và hướng dẫn bạn qua quy trình cụ thể của tổ chức đó.

5. Ký Kết và Chuyển Giao Nếu được chấp thuận, bạn sẽ ký các tài liệu khoản vay mới và bắt đầu thanh toán theo các điều khoản mới của khoản vay. Quá trình tái cấp vốn thường mất vài tuần từ khi nộp hồ sơ đến khi giải ngân.

Đánh Giá Ưu Nhược Điểm

Trước khi quyết định tái cấp vốn, hãy thành thật đánh giá xem lợi ích có vượt quá chi phí và công sức bỏ ra không.

Ưu Điểm của HLTV và ERR

• Dành cho người vay có ít hoặc không có vốn chủ sở hữu nhà (hoặc thậm chí âm vốn chủ sở hữu)
• Khả năng giảm lãi suất và giảm khoản thanh toán hàng tháng
• Quy trình đơn giản hơn so với các khoản vay tái cấp vốn thông thường
• Không yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu, giúp các người vay gặp khó khăn về tín dụng dễ tiếp cận hơn
• Không bắt buộc phải trả bảo hiểm khoản vay thế chấp trên khoản vay mới
• Không giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), khác với nhiều sản phẩm vay thế chấp thông thường

Nhược Điểm Cần Lưu Ý

• Việc tái cấp vốn đi kèm chi phí: Phí đóng cửa, phí định giá, bảo hiểm tiêu đề và phí xử lý có thể cộng lại thành 3.000–5.000 đô la hoặc hơn
• Điều kiện thị trường hiện tại: Lãi suất cho các khoản vay tái cấp vốn vẫn còn tương đối cao so với trung bình lịch sử, có thể hạn chế khoản tiết kiệm của bạn
• Không dành cho chủ nhà đang trong quá trình tịch thu: Nếu ngân hàng bắt đầu thủ tục tịch thu, các chương trình này sẽ không giúp được gì