Các REIT văn phòng chuyển sang chế độ phục hồi: Tại sao Cousins Properties và các đối thủ cạnh tranh của nó lại quan trọng trong Quý 4

Thị trường bất động sản văn phòng vừa mới có bước ngoặt. Sau nhiều năm đấu tranh với tình trạng cung vượt cầu và nhu cầu yếu, bốn công ty REIT lớn—BXP Inc., Cousins Properties, SL Green và Highwoods Properties—đang ở vị thế khác biệt để tận dụng sự thay đổi này. Khi các công ty này chuẩn bị báo cáo lợi nhuận quý 4 năm 2025, các nhà đầu tư cần hiểu rõ các thị trường đang phục hồi và những công ty nào được trang bị tốt nhất để chiến thắng.

Thị trường Văn phòng Cuối cùng Đang Tìm Lại Vững Chắc

Dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield vẽ nên một bức tranh lạc quan. Lượng hấp thụ ròng quốc gia đã trở thành tích cực trong sáu tháng cuối năm 2025—một bước ngoặt lớn sau nhiều năm xu hướng tiêu cực. Các không gian văn phòng hạng A ghi nhận hoạt động đặc biệt mạnh mẽ, khi các khách thuê ngày càng ưu tiên các nơi làm việc chất lượng cao với tiện nghi hiện đại.

Tỷ lệ trống đã ổn định gần 20,5%, chỉ tăng 5 điểm cơ bản so với quý trước. Tính theo năm, đó chỉ là 30 điểm cơ bản—mức tăng nhỏ nhất kể từ năm 2020. Giá thuê yêu cầu đã tăng lên khoảng 38,37 đô la mỗi foot vuông, báo hiệu rằng các chủ nhà cuối cùng đã lấy lại quyền định giá.

Điều gì đang thúc đẩy sự phục hồi này? Một số yếu tố. Kho tồn kho cho thuê lại giảm đáng kể, nghĩa là thực sự có ít không gian văn phòng hơn trước. Các dự án xây dựng mới đã sụt giảm—chỉ còn dưới 20 triệu foot vuông đang trong quá trình phát triển, mức thấp nhất trong chu kỳ hiện tại. Chính các dự án này đã giảm khoảng 35% trong suốt năm 2025, với các bất động sản cũ hơn bị phá bỏ hoặc chuyển đổi thay vì nâng cấp.

Kết quả: nguồn cung đang thắt chặt đúng lúc nhu cầu tăng lên. Động thái này đang hỗ trợ giá thuê cao hơn, đặc biệt ở các thị trường trung tâm (New York, Boston, San Francisco) và các thành phố phát triển nhanh của Sun Belt (Atlanta, Dallas, Nashville, Raleigh).

Cousins Properties: Sẵn sàng cho Sức Mạnh của Sun Belt

Cousins Properties nổi bật trong số bốn công ty. Danh mục của công ty hầu như hoàn toàn gồm các tài sản văn phòng hạng A tại các thị trường Sun Belt phát triển nhanh nhất—đúng nơi các khách thuê muốn có mặt ngay bây giờ.

Điều hấp dẫn là: khi các công ty thúc đẩy các chính sách trở lại văn phòng và tìm kiếm các không gian cao cấp với tiện nghi vượt trội, Cousins đang ở vị thế hưởng lợi từ xu hướng “chạy đến chất lượng”. Công ty đã hạn chế khởi công các dự án mới và quản lý cẩn thận quá trình xây dựng, điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện thị trường thắt chặt. Cách tiếp cận kỷ luật này giúp bảo vệ biên lợi nhuận trong khi nguồn cung hạn chế đẩy giá thuê lên cao hơn.

Tình hình tài chính của Cousins hỗ trợ cho vị thế này. Một cơ sở khách thuê đa dạng đảm bảo dòng tiền ổn định, và công ty đã tích cực tái đầu tư vốn để nâng cao chất lượng danh mục. Bảng cân đối tài chính vẫn khỏe mạnh, mang lại sự linh hoạt cho ban quản lý trong việc đầu tư hoặc trả lại vốn cho cổ đông.

Thị trường đang theo dõi. Ước tính của Zacks cho doanh thu quý 4 năm 2025 của Cousins Properties là 248,65 triệu đô la, tăng trưởng 12,91% so với cùng kỳ năm trước. Quan trọng hơn, lợi nhuận từ hoạt động (FFO) hàng quý—chỉ số quan trọng nhất đối với REIT—ước tính đạt 71 cent mỗi cổ phiếu, tương đương tăng trưởng 2,9% hàng năm. Cousins Properties dự kiến báo cáo vào ngày 5 tháng 2 sau giờ thị trường đóng cửa, và các nhà đầu tư nên chú ý đặc biệt đến các số liệu này và hướng dẫn của ban quản lý về tăng trưởng thuê và chênh lệch cho thuê.

Hiện tại, Cousins Properties xếp hạng Zacks Rank #3 (Giữ), phản ánh rủi ro-lợi ích cân bằng.

Ba Gã Khổng Lồ Khác Đối Mặt Với Thách Thức Khác Nhau

BXP Inc., REIT văn phòng lớn nhất của Mỹ theo vốn hóa thị trường, vận hành danh mục 54,6 triệu foot vuông tại sáu thị trường trung tâm. Công ty vừa đạt một cột mốc quan trọng: hoàn tất các khoản thoái vốn tài sản trị giá hơn 1 tỷ đô la tính đến ngày 14 tháng 1 năm 2026—vượt xa kế hoạch bán hàng nhiều năm là 1,9 tỷ đô la (chỉ bán được 845 triệu đô la trong năm 2025).

Việc cắt giảm danh mục này giúp BXP chủ yếu sở hữu các bất động sản hàng đầu tại các thị trường tốt nhất, nhưng cũng đi kèm rủi ro thực thi. Công ty sẽ báo cáo lợi nhuận quý 4 năm 2025 vào ngày 27 tháng 1. Ước tính của Zacks dự báo doanh thu quý là 814,66 triệu đô la (tăng 2,06% so với cùng kỳ năm trước) và lợi nhuận cốt lõi trên mỗi cổ phiếu là 1,80 đô la (tăng chỉ 0,6%). Những mức tăng trưởng khiêm tốn này phản ánh quá trình chuyển đổi, và BXP hiện xếp hạng Zacks Rank #3 (Giữ).

SL Green, tập trung vào các bất động sản văn phòng tại Manhattan, đối mặt với những khó khăn mặc dù nhu cầu cơ bản vẫn mạnh mẽ. Công ty quản lý 30,7 triệu foot vuông qua 53 tòa nhà, mang lại mức độ tiếp xúc lớn với thị trường văn phòng New York. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh khốc liệt buộc công ty phải cung cấp các khoản giảm giá thuê để giữ chân khách thuê, điều này gây áp lực lên tăng trưởng FFO trong ngắn hạn.

SL Green sẽ báo cáo vào ngày 28 tháng 1. Doanh thu ước tính đạt 147,03 triệu đô la (tăng 5,32% so với cùng kỳ năm trước), nhưng lợi nhuận FFO trên mỗi cổ phiếu dự kiến giảm 24,14% xuống còn 1,10 đô la. Thị trường đã để ý—SL Green xếp hạng Zacks Rank #5 (Bán mạnh), là mức thấp nhất trong bốn công ty.

Highwoods Properties vận hành danh mục các bất động sản văn phòng hàng đầu tại Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh và Tampa. Giống như Cousins Properties, Highwoods có sự tiếp xúc mạnh mẽ với Sun Belt, hưởng lợi từ các xu hướng tăng trưởng dài hạn của khu vực. Tuy nhiên, cạnh tranh từ các nhà phát triển và nhà vận hành khác có thể hạn chế quyền định giá của công ty.

Highwoods dự kiến báo cáo vào ngày 10 tháng 2. Ước tính doanh thu là 208,23 triệu đô la (tăng 1,31% so với cùng kỳ năm trước), trong khi lợi nhuận FFO trên mỗi cổ phiếu dự kiến giữ nguyên ở mức 85 cent. Xếp hạng Zacks Rank #4 (Bán) cảnh báo sự thận trọng, mặc dù vị thế của công ty tại Sun Belt vẫn có sức hấp dẫn dài hạn.

Những Gì Nhà Đầu Tư Nên Chú Ý

Khi bốn REIT này báo cáo lợi nhuận vào cuối tháng 1 và đầu tháng 2, tập trung vào ba chỉ số:

1. Tốc độ thuê mới: Các chủ nhà ký hợp đồng thuê nhanh hơn trước không? Kiểm tra các hợp đồng thuê mới và tỷ lệ gia hạn hợp đồng.

2. Tăng trưởng và chênh lệch thuê: Trên các không gian đã cho thuê lại, giá thuê có tăng không? Điều này cho thấy quyền định giá thực sự, chứ không chỉ là giảm concessions.

3. Kế hoạch vốn: Các công ty này dự định phân bổ hoặc trả lại vốn như thế nào khi điều kiện thị trường cải thiện? Các khoản thoái vốn, phát triển mới và cổ tức đều quan trọng.

Cousins Properties bước vào mùa báo cáo lợi nhuận này có thể có sự kết hợp tốt nhất giữa vị thế thị trường thuận lợi và khả năng tài chính linh hoạt, do đó đáng để theo dõi sát sao cùng các đối thủ cạnh tranh của nó.