三只基本面强劲的超卖REITs

曾经市场上最大的担忧是商业房地产（CRE），尤其是那些拥有办公楼和工作场所、而如今大多数员工都在家工作的公司。你可能不再看到CRE相关的担忧登上金融头条，但这不一定意味着情况已经改善（事情依然很多！）。在过去一个月里，房地产投资信托（REITs）仍然与整体市场一同下跌，商业资产依然让投资者感到担忧。然而，有少数几只REITs在某些技术指标上显示“超卖”，我们也识别出其中三只基本面强劲。

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为什么REITs可能在2026年迎来强劲增长

过去五年里，REITs一直是最无聊的资产类别之一，几乎没有除分红外的增值。Vanguard房地产ETF NYSEARCA: VNQ，是市场上最大的宽基指数REIT之一，资产超过330亿美元，过去五年下跌了5.5%，但其中大部分跌幅发生在过去一个月（下跌8%）。在伊朗战争爆发之前，REIT投资者几乎刚刚持平，分红是主要的回报形式。

然而，2026年看好REITs的原因有几个。许多基金已跌至极度“超卖”水平，技术交易者将关注反弹。而且，尽管当前利率环境偏向“更高且更久”，2026年仍被预期为该资产类别的好年份。

JPMorgan研究预计，今年该行业在关键的资金来源运营（FFO）指标上将实现6%的整体增长。FFO通过将摊销和折旧加回到净利润中，再减去非经常性物业销售的收益，来衡量基金的现金流。这个指标比单纯的净利润更能反映现金流状况，有助于评估分红的可持续性。REITs通常是较为保守的投资行业，因此，持续的分红增长比股票的短期回报更为重要。

这3只REIT基本面强劲且显示“超卖”信号

在寻找超卖股票时，使用一些技术指标确认信号非常重要。相对强弱指数（RSI）因其简单的规则和可靠性而广受欢迎，但绝不能单独依赖它。对于这三只股票，我们将结合RSI和其他工具，比如移动平均线收敛发散（MACD）指标。

Simon Property Group：由富裕客户群稳定支撑

Simon Property Group Inc. NYSE: SPG，曾经被称为购物中心REIT，现在已转型为面向富裕客户的“目的地”运营商。虽然许多传统购物中心逐渐衰落，但SPG专注于高端购物中心，并收购了多处奢侈品牌的优质零售物业。这一策略开始显现成效：2025年第四季度，管理层报告年度FFO创纪录达48亿美元（每股12.73美元），并预计2026年FFO在13到13.25美元之间。公司还宣布将回购价值20亿美元的股份，几乎占市值的3%，同时其物业出租率超过96%，租赁管道同比增长15%。

Simon的基本面几乎没有明显的困境迹象；近期股价走弱更可能反映市场整体回调，而非公司本身的问题。股价在200日移动平均线附近找到支撑点，RSI也已进入“超卖”区域。如果股价能站稳在200日均线上方，这可能是一个不错的切入点。

Rexford Industrial Realty：加州工业区的机会

南加州拥有最大的填充式工业市场，面积超过18亿平方英尺，但分区和法规限制供应，形成高门槛。这自然推高了租金水平，惠及像Rexford Industrial Realty Inc. NYSE: REXR这样拥有超过400处物业的公司。过去五年，这只股票一直表现不佳，但Rexford正处于转型期：前COO Laura Clark已被任命为新CEO，公司也批准了5亿美元的股份回购计划。

公司在4月15日将公布2026年第一季度财报，这可能成为扭转股价下跌的关键。今年以来（YTD），股价已下跌约16%，其中仅过去一个月就下跌了14%。但目前股价正接近2025年4月的低点，RSI和MACD指标显示下行动能正在减弱。关注即将到来的财报，若MACD出现金叉，可能预示着动能转变。

Vornado Realty Trust：纽约房地产的逆向投资

投资Vornado Realty Trust NYSE: VNO并不适合胆小者。是的，我们说的是纽约的商业房地产，在COVID-19疫情期间几乎被判“死刑”，至今仍难以完全恢复。但Vornado的管理层报告，2025年在曼哈顿的租赁面积达到了行业领先的460万平方英尺，特别是在PENN 1和PENN 2区域表现强劲。管理层还在2025年第四季度财报中披露，已收购第五大道和东54街的高端物业。公司预计2026年的FFO将与2025年持平，这是一个温和的预期，但仍有上行空间。

VNO的走势图与REXR类似，显示反弹迹象明显。过去两个月，RSI一直处于“超卖”区，接近2025年春季的低点。更重要的是，MACD已上穿信号线，表明卖出动能可能在减弱，买盘正在回归。

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