三只基本面强劲的超卖REITs

有一段时间里，市场上最大的担忧是商业房地产（CRE），尤其是对那些拥有写字楼和工作场所的公司而言——如今大多数员工都在家远程办公。你可能不太会再看到CRE相关的担忧占据金融头条，但这不一定是因为状况有所改善（事情可多着呢！）。在过去一个月里，房地产投资信托（REITs）仍然被拖累，跟随整个市场下跌，商业资产继续让投资者感到担忧。不过，有少数几家REITs正因为某些技术指标而大声显示“超卖（Oversold）”，而我们也发现其中有三家同时具备良好的基本面顺风。

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为什么REITs可能在2026年迎来强劲增长

过去五年里，REITs一直是最“无聊”的投资资产类别之一，基本上除了分红之外几乎没有升值。先锋房地产ETF NYSEARCA: VNQ，是市场上规模最大的宽基指数型REITs之一，资产超过330亿美元；在过去五年中它下跌了5.5%，不过其中大部分发生在过去一个月（下跌8%）。在伊朗战争爆发之前，REIT投资者只是勉强还在水面之上，分红是主要的回报形式。

不过，2026年看涨REITs的理由有几个。许多基金已经跌入了极端“超卖”水平，技术型交易者将会关注反弹。而尽管当前利率环境正倾向于“更高利率更久”，但2026年预计将成为该资产类别的不错年份。

JPMorgan研究预计，今年该板块在关键的资金运营指标（Funds From Operations，FFO）上整体增长6%。FFO通过将摊销和折旧加回到净利润来衡量基金现金流，再扣除来自非经常性物业销售的收益。与仅看净利润相比，这一指标能提供更准确的现金流图景，有助于评估分红的可持续性。REITs往往是相对保守的投资板块，因此，可持续的分红增长往往比股票回报更重要。

这3家REITs基本面强且“超卖信号”频闪

在寻找超卖股票时，重要的是要使用一些技术指标来确认信号。相对强弱指数（Relative Strength Index，RSI）因为启发式方法简单且可靠性高而很受欢迎，但它绝不应当被单独使用。对这三只股票，我们将把RSI与其他工具一起使用，例如移动平均收敛背离（Moving Average Convergence Divergence，MACD）指标。

西蒙地产集团：由富裕客户群稳定支撑

西蒙地产集团公司 Simon Property Group Inc. NYSE: SPG，曾以“商场型REIT”而闻名，如今已将自己重新定位为面向富裕客户的“目的地”运营商。尽管许多传统商场逐渐衰退，SPG却聚焦于高端商场，并为奢侈品牌收购优质零售物业。这个策略正在奏效：在2025年第四季度，公司管理层公布创纪录的年度FFO为48亿美元（每股12.73美元），并指引2026年FFO在13到13.25之间。公司还宣布了一项20亿美元的股份回购，约占市值的近3%，同时其投资组合入住率达到96%+，租赁管道的同比（YOY）增长为15%。

西蒙的基本面几乎没有显示出困境迹象；该股近期走弱很可能反映的是更广泛的市场回撤，而非公司特定问题。就在RSI达到超卖水平时，股价在200日移动平均线找到了支撑。如果股价能守在200日MA之上，这可能是一个颇具吸引力的切入点。

Rexford工业地产：加州工业板块中的机会

南加州拥有最大的填充式（infill）工业市场，面积超过18亿平方英尺，但分区规划和监管往往会限制供应，并制造高进入门槛。自然，这也推高了租金，从而惠及像Rexford工业地产公司 Rexford Industrial Realty Inc. NYSE: REXR这样的在位物业所有者——该公司在该市场中拥有超过400处物业。过去五年里，该股票一直是长期“输家”，但Rexford目前正在经历转型：原首席运营官（COO）劳拉·克拉克（Laura Clark）已被任命为新的首席执行官（CEO），公司也已授权进行5亿美元的新一轮股份回购。

公司在4月15日将迎来催化剂——届时它将公布2026年第一季度（Q1 2026）财报，这可能是阻止股价下跌的关键。年初至今（YTD）股价下跌约16%，其中仅过去一个月就下跌了14%。但现在该股正在接近2025年4月的低点，而RSI和MACD显示下行动能正在放缓。随着我们临近财报报告，关注看涨的MACD金叉，以提示潜在的动能转变。

Vornado Realty Trust：押注纽约房地产的反向（逆向）策略

投资Vornado Realty Trust NYSE: VNO并不适合胆小的人。是的，我们说的是纽约商业地产（CRE）——它在COVID-19疫情期间基本被认为“回天乏术”，并且一直难以恢复。但Vornado的管理层在2025年报告称，其在曼哈顿的租赁面积达到行业领先的460万平方英尺，且特别是在PENN 1和PENN 2两个区域呈现强劲势头。管理层还在2025年第四季度（Q4 2025）业绩中报告称，公司在第五大道和东54街收购了高端物业。它指引2026年FFO将与2025年数字持平——这是一个较为温和的预测，但上行空间充足。

从图表来看，VNO的走势与REXR相似，显示反弹正在进行中。过去两个月的大部分时间里，RSI一直处于超卖区域，接近2025年春季的低点。重要的是，MACD已上穿其信号线，这表明卖压动能可能正在停滞，买方或许正在回归。

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尽管Vornado Realty Trust目前在分析师中评级为持有（Hold），但顶级分析师认为下面这5只股票是更好的买入选择。

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