صناديق الاستثمار العقارية المكتبية تدخل وضع التعافي: لماذا تعتبر شركة كوزينز بروبرتيز وشركاتها النظيرة مهمة في الربع الرابع

سوق العقارات المكتبية يتجه أخيرًا نحو التحول. بعد سنوات من مواجهة فائض العرض وضعف الطلب، أصبحت أربع شركات كبرى لصناديق الاستثمار العقارية (REITs)—BXP Inc.، Cousins Properties، SL Green، وHighwoods Properties—مهيأة بشكل مختلف للاستفادة من هذا التحول. مع استعداد هذه الشركات للإبلاغ عن أرباح الربع الرابع من عام 2025، يحتاج المستثمرون إلى فهم الأسواق التي تتعافى وأي الشركات مجهزة بشكل أفضل للفوز.

سوق المكاتب أخيرًا يجد استقراره

تُظهر البيانات الأخيرة من Cushman & Wakefield صورة متفائلة. حيث أصبح صافي الامتصاص الوطني إيجابيًا في النصف الأخير من عام 2025—وهو نقطة تحول رئيسية بعد سنوات من الاتجاهات السلبية. شهدت مساحات المكاتب من الفئة أ نشاطًا قويًا بشكل خاص، حيث يفضل المستأجرون بشكل متزايد أماكن العمل عالية الجودة مع مرافق حديثة.

استقرت معدلات الشغور بالقرب من 20.5%، مع زيادة قدرها 5 نقاط أساس فقط عن الربع السابق. على أساس سنوي، هذا يعادل فقط 30 نقطة أساس—أصغر زيادة منذ عام 2020. ارتفعت الإيجارات المطلوبة إلى حوالي 38.37 دولار لكل قدم مربعة، مما يشير إلى أن الملاك يستعيدون قوة التسعير أخيرًا.

ما الذي يدفع هذا التعافي؟ عدة عوامل. مخزونات الإيجارات الفرعية انخفضت بشكل كبير، مما يعني أن هناك فعليًا مساحة مكتبية أقل مما كانت عليه سابقًا. انخفضت خطوط البناء—لم يتبقَ أكثر من 20 مليون قدم مربع قيد التطوير، وهو أقل كمية في الدورة الحالية. كما تقلصت خطوط الأنابيب بنحو 35% خلال عام 2025، مع هدم أو تحويل العقارات القديمة بدلاً من تجديدها.

النتيجة: يتضيق العرض تمامًا مع ارتفاع الطلب. يدعم هذا الديناميكية أسعار الإيجارات بشكل أكثر صلابة، خاصة في الأسواق الرئيسية (نيويورك، بوسطن، سان فرانسيسكو) ومدن حوض الشمس ذات النمو السريع (أتلانتا، دالاس، ناشفيل، رالي).

Cousins Properties: مستعدة لقوة حوض الشمس

تتميز Cousins Properties بين الأربعة. تتكون محفظة الشركة تقريبًا بالكامل من أصول مكاتب من الفئة أ في أسواق حوض الشمس الأسرع نموًا—تمامًا حيث يرغب المستأجرون في التواجد الآن.

إليكم الجزء المقنع: مع تبني الشركات لقرارات العودة إلى المكاتب والبحث عن مساحات فاخرة مع مرافق متفوقة، فإن Cousins مهيأة للاستفادة من اتجاه “الهروب إلى الجودة”. حافظت الشركة على محدودية بدايات التطوير الجديدة وتدير البناء بعناية، وهو ما يتماشى تمامًا مع ظروف السوق المشددة. هذا النهج المنضبط يحمي الهوامش بينما تضغط قيود العرض على ارتفاع الإيجارات.

يدعم الوضع المالي لـ Cousins هذا التوجه. قاعدة المستأجرين المتنوعة تضمن تدفقات نقدية ثابتة، وقد كانت الشركة تنشط في إعادة تدوير رأس المال لتحسين جودة محفظتها. لا تزال الميزانية العمومية قوية، مما يمنح الإدارة مرونة للاستثمار أو إعادة رأس المال للمساهمين.

السوق يراقب. تقديرات Zacks الإجماعية لإيرادات Cousins Properties في الربع الرابع من 2025 تبلغ 248.65 مليون دولار، وهو نمو بنسبة 12.91% على أساس سنوي. والأهم من ذلك، أن صافي التدفقات النقدية من العمليات (FFO)—المقياس الأكثر أهمية لصناديق الاستثمار العقارية—مقدر بـ 71 سنتًا للسهم، مما يشير إلى نمو سنوي بنسبة 2.9%. من المقرر أن تعلن Cousins Properties عن نتائجها في 5 فبراير بعد إغلاق السوق، ويجب على المستثمرين الانتباه جيدًا لهذه الأرقام وتوجيهات الإدارة بشأن نمو الإيجارات وفروقات التأجير.

حاليًا، تحمل Cousins Properties تصنيف Zacks Rank #3 (الاحتفاظ)، مما يعكس توازنًا بين المخاطر والمكافآت.

ثلاثة عمالقة آخرين يواجهون تحديات مختلفة

BXP Inc.، أكبر صندوق استثمار عقاري مكتبي في الولايات المتحدة من حيث القيمة السوقية، يدير محفظة تبلغ مساحتها 54.6 مليون قدم مربع عبر ستة أسواق رئيسية. حققت الشركة مؤخرًا إنجازًا رئيسيًا: أكملت تصفية أصول بقيمة أكثر من مليار دولار من العائدات حتى 14 يناير 2026—متقدمة بشكل كبير على خطة مبيعاتها متعددة السنوات التي كانت تبلغ 1.9 مليار دولار (تم بيع 845 مليون دولار فقط حتى 2025).

هذه التصفية للمحفظة تضع BXP في موقع لامتلاك عقارات رئيسية في أفضل الأسواق، لكنها تأتي أيضًا مع مخاطر التنفيذ. ستعلن الشركة عن أرباح الربع الرابع من 2025 في 27 يناير. تتوقع إجماع Zacks أن تصل الإيرادات الفصلية إلى 814.66 مليون دولار (بنمو 2.06% على أساس سنوي) وبلغ صافي التدفقات النقدية من العمليات لكل سهم 1.80 دولار (بنمو بسيط قدره 0.6%). تعكس هذه المعدلات النمو المعتدل الانتقال، وتحمل BXP حاليًا تصنيف Zacks Rank #3 (الاحتفاظ).

SL Green، التي تركز على عقارات مكاتب مانهاتن، تواجه تحديات رغم الطلب القوي الأساسي. تدير الشركة 30.7 مليون قدم مربع عبر 53 مبنى، مما يمنحها تعرضًا كبيرًا لسوق مكاتب نيويورك. ومع ذلك، فإن الضغوط التنافسية الشديدة تجبر الشركة على تقديم تنازلات في الإيجارات للحفاظ على المستأجرين، مما يضغط على نمو FFO في المدى القريب.

تعلن SL Green عن نتائجها في 28 يناير. يُقدر أن تصل الإيرادات إلى 147.03 مليون دولار (بنمو 5.32% على أساس سنوي)، لكن من المتوقع أن ينخفض صافي التدفقات النقدية من العمليات لكل سهم بنسبة 24.14% إلى 1.10 دولار. لقد لاحظ السوق ذلك—حيث تحمل SL Green تصنيف Zacks Rank #5 (بيع قوي)، مما يجعلها الأضعف بين الأربعة.

Highwoods Properties تدير محفظة من الأصول المكتبية الممتازة عبر أتلانتا، شارلوت، دالاس، ناشفيل، رالي، وتامبا. مثل Cousins Properties، لدى Highwoods تعرض قوي لحوض الشمس، مستفيدًا من اتجاهات النمو الإقليمية طويلة الأمد. ومع ذلك، قد يحد المنافسة من المطورين والمشغلين الآخرين من قوة التسعير.

من المقرر أن تعلن Highwoods عن نتائجها في 10 فبراير. يتوقع أن تصل الإيرادات إلى 208.23 مليون دولار (بنمو 1.31% على أساس سنوي)، ومن المتوقع أن يظل صافي التدفقات النقدية من العمليات ثابتًا عند 85 سنتًا. يشير تصنيف Zacks Rank #4 (بيع) إلى الحذر، على الرغم من أن تمركز الشركة في حوض الشمس يمنحها جاذبية طويلة الأمد.

ما الذي يجب على المستثمرين مراقبته

مع إعلان هذه الأربعة صناديق استثمار عقاري عن أرباحها في أواخر يناير وأوائل فبراير، ركز على ثلاثة مؤشرات:

1. سرعة التأجير: هل يوقع الملاك عقود إيجار أسرع من قبل؟ راقب توقيع عقود الإيجار الجديدة ومعدلات تجديد العقود.

2. نمو الإيجارات والفروقات: عند إعادة تأجير المساحات، هل تتزايد الإيجارات؟ هذا يدل على قوة تسعير حقيقية، وليس مجرد تنازلات أقل.

3. خطط رأس المال: كيف تخطط هذه الشركات لنشر أو إعادة رأس المال مع تحسن الظروف؟ التصرفات، التطويرات، والأرباح كلها مهمة.

تدخل Cousins Properties موسم الأرباح هذا بأفضل مزيج من التموضع السوقي المواتي والمرونة المالية، مما يجعل من الضروري مراقبتها عن كثب جنبًا إلى جنب مع نظيراتها.