Quando a Christie pode comprar casas com ativos de criptografia, um novo marco na pista RWA

Escrito por: BUBBLE, ritmo

"Compre terrenos, pois eles já não fabricam mais terrenos." Esta é uma citação do século XX frequentemente atribuída erroneamente a Mark Twain, usada como um lema no setor imobiliário. A gravidade dá um forte respaldo a esta frase; se a humanidade não conseguir realizar viagens interestelares, o terreno é tão "inalterável" quanto o Bitcoin.

Em 2025, a onda da criptomoeda se espalhou do Vale do Silício para Wall Street e, por fim, afetou Washington. Com a gradual conformidade, ela também começou a mudar silenciosamente a estrutura básica da indústria imobiliária. No início de julho, a Christie’s International Real Estate estabeleceu oficialmente um departamento exclusivo para transações de imóveis em criptomoeda, tornando-se a primeira marca de corretagem de imóveis de luxo mainstream a apoiar todo o processo de "pagamento de imóveis em moeda digital pura" em nome de uma empresa.

E isso é apenas o começo, de empreendedores do Vale do Silício a desenvolvedores de Dubai, de mansões em Beverly Hills, Los Angeles, a apartamentos para alugar na Espanha, uma série de plataformas de negociação imobiliária, centradas em tecnologia blockchain e ativos digitais, está emergindo, formando uma nova categoria de "Crypto Real Estate".

Por que a criptomoeda pode impulsionar a próxima onda do mercado imobiliário nos Estados Unidos

O valor do mercado imobiliário dos EUA em 2024 está próximo de 50 trilhões de dólares, sendo um dos mercados de ativos mais significativos do mundo, enquanto esse número era de cerca de 23 trilhões de dólares em 2014, duplicando em uma década.

O volume total do mercado imobiliário dos EUA, relatório de análise da Awealthofcommonsense

O relatório NAR de junho de 2025 mostra que o preço médio das casas nos EUA atingiu 435.300 dólares, um aumento de 2% em relação ao ano anterior. O estoque de habitação é de cerca de 1,53 milhão de unidades, com uma oferta e demanda de 4,7 meses. Os altos preços das casas e a oferta cronicamente insuficiente aumentaram o limite, juntamente com as altas taxas de hipoteca que se mantêm (em julho de 2025, a média da taxa fixa de 30 anos é de aproximadamente 6,75%, enquanto a hipoteca em Bitcoin é atualmente cerca de 9%), que está sempre acima do aumento anual do valor das propriedades, o que tem suprimido o volume de transações, e a baixa liquidez faz com que os investidores imobiliários busquem novas fontes de liquidez.

E as altas taxas de juros não bloqueiam apenas o problema da baixa liquidez dos investidores imobiliários. Nos últimos cinco anos, a riqueza média dos proprietários de imóveis aumentou em 140 mil dólares. Mas, na verdade, muitos lares que possuem ativos imobiliários relutam em liberar liquidez através de empréstimos com imóveis, pois seus caminhos de liquidez geralmente são apenas dois: um é vender o ativo inteiro e o outro é alugar. Tomar empréstimos com imóveis, dada a taxa de juros atual, não é uma boa escolha, e vender em um cenário de preços de imóveis em constante alta também não parece ser uma melhor decisão de investimento.

Assim, no setor imobiliário com um volume total de 50 trilhões de dólares, atualmente cerca de 70% dos direitos (34,98 trilhões de dólares) são possuídos pelos detentores, o que significa que apenas 30% é sustentado por fundos emprestados, sendo o restante capital próprio dos compradores. Por exemplo, uma família que possui uma propriedade de 500 mil dólares, embora nominalmente possua essa propriedade, se quiser vendê-la, precisará deduzir a parte do empréstimo para saber o que realmente possui; com 70% de direitos, eles têm 350 mil dólares de direitos sobre essa propriedade.

Participação na propriedade imobiliária dos EUA, fonte: Ycharts

E ter apenas uma relação de oferta e procura é muito insuficiente; o conceito de RWA já se desenvolveu durante muitos anos, mas começou realmente a explodir apenas nos últimos dois anos, especialmente após a eleição de Trump em 2025, quando a taxa de aumento foi ainda mais elevada.

O núcleo é a conformidade, especialmente para investidores em ativos de baixo liquidez, como o setor imobiliário. O novo diretor da FHFA, William Pulte, ordenou em março de 2025 que os gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac elaborassem planos que permitissem que os ativos criptográficos fossem considerados como ativos de reserva ao avaliar o risco de hipotecas unifamiliares, sem a necessidade de conversão prévia para dólares. Esta política incentiva os bancos a verem as criptomoedas como ativos que podem ser contabilizados como poupanças, ampliando a base de tomadores de empréstimos.

Em julho de 2025, Trump assinou a Lei GENIUS e promoveu a Lei CLARITY. A Lei GENIUS reconhece pela primeira vez as stablecoins como moeda digital legal, exigindo que as stablecoins sejam totalmente respaldadas 1:1 por dólares americanos ou ativos seguros, como títulos do governo de curto prazo, e impõe auditorias de terceiros. A Lei CLARITY tenta esclarecer se os tokens digitais são considerados valores mobiliários ou mercadorias, proporcionando um caminho regulatório para os profissionais.

Essas várias combinações de golpes dão ao setor uma maior margem de segurança, e a propriedade imobiliária, com sua escassez semelhante ao Bitcoin, que não pode ser inflacionada (a quantidade de terra não pode aumentar, mas o número de propriedades pode, e construir casas é como minerar), facilita a combinação entre os dois. A digitalização ajuda a quebrar as altas barreiras de entrada. Uma das quatro grandes empresas de contabilidade, a Deloitte, em seu relatório do setor financeiro, prevê que até 2035 cerca de 40 trilhões de dólares em propriedades podem ser tokenizados, muito acima dos menos de 300 bilhões de dólares em 2024.

A tokenização pode dividir grandes propriedades em pequenas frações, proporcionando uma forma de participação de baixo custo e alta liquidez para investidores globais, além de criar fluxo de caixa para vendedores e compradores que originalmente carecem de fundos. Dito isso, o número de 40 trilhões é atraente, mas assim como a previsão das instituições de que o valor de mercado do ETH alcançará 85 trilhões, isso ainda é discutível. Mas até que ponto isso se desenvolveu? Talvez possamos encontrar algum Alpha no mercado.

Fragmentação? Empréstimo? Aluguel? Fornecimento de liquidez? Jogar imóveis como se joga DeFi

Ao contrário de ativos semelhantes de baixa liquidez, como ouro e obras de arte, o mercado imobiliário possui atributos financeiros derivados. E ao se conectar ao Crypto, tornou-se ainda mais diversificado.

Embora já houvesse tentativas anteriores, a colaboração entre a plataforma Harbor e a RealT em 2018, que lançou um serviço de tokenização imobiliária baseado em blockchain, é considerada um dos primeiros e mais significativos projetos de tokenização imobiliária.

Especificamente, a plataforma RealT divide os direitos imobiliários em RealTokens negociáveis através da blockchain. Cada propriedade é detida por uma empresa independente (Inc/LLC), e os investidores que compram RealTokens equivalem a deter uma parte das ações dessa empresa, desfrutando proporcionalmente dos rendimentos de aluguel. A plataforma utiliza o mecanismo de emissão autorizada do Ethereum, permitindo que a barreira de entrada para investimentos seja baixa (geralmente cerca de 50 dólares), e tanto as transações quanto a distribuição de aluguéis são realizadas na blockchain, isentando os investidores das tarefas de gestão diária típicas de um proprietário tradicional. A RealT distribui semanalmente a receita de aluguel na forma de stablecoins (USDC ou xDAI) para os detentores.

E os seus rendimentos esperados vêm da taxa de retorno sobre ativos líquidos (RONA), ou seja, rendimento líquido anual de aluguer / investimento total em propriedades. Por exemplo, quando a receita de aluguer anual esperada de uma propriedade, após deduzir as despesas, é de 66.096 dólares, e o investimento total é de 880.075 dólares, então a RONA é de 7,51%. Este valor não inclui alavancagem ou ganhos de valorização da propriedade. Atualmente, o rendimento médio nesta plataforma varia entre 6% e 16%.

Após a tokenização, o próximo passo é naturalmente aplicá-la. Os imóveis da RealT não têm hipoteca, todos os fundos vêm da venda do RealToken. Mas, para permitir que os detentores utilizem os ativos de forma flexível, a RealT lançou o módulo RMM (Real Estate Money Market).

O RMM é baseado no protocolo Aave, e você pode fazer duas coisas com ele. A primeira é fornecer liquidez, assim como os juros dos LPs no DeFi, os investidores podem depositar USDC ou XDAI no RMM e receber os ArmmTokens correspondentes, que acumulam juros em tempo real. A segunda é tomar empréstimos colateralizando RealTokens, usando os RealTokens ou stablecoins que possui como garantia, podendo emprestar ativos como XDAI. As taxas de juros para os empréstimos também têm duas opções: taxa fixa (semelhante a uma taxa fixa de curto prazo, mas que se ajusta quando a taxa de utilização é muito alta ou a taxa de juros é muito baixa) e taxa variável (que flutua de acordo com a oferta e a demanda do mercado).

Abrir o caminho do empréstimo significa que se pode usar alavancagem, assim como os grupos de investidores imobiliários que há mais de dez anos pegavam dinheiro emprestado para comprar imóveis, pegando empréstimos para comprar imóveis e depois usando esses empréstimos para comprar mais imóveis. Colocando em colateral o RealToken para emprestar stablecoins e depois comprar RealToken novamente, repetindo isso várias vezes para aumentar a taxa de retorno geral. É importante notar que, a cada camada adicional de alavancagem, o fator de saúde diminui e o risco aumenta.

Nota: O fator de saúde é o inverso da relação entre o valor da garantia e o valor do empréstimo; quanto maior o fator de saúde, menor o risco de liquidação. Quando o fator de saúde cai para 1, isso significa que o valor da garantia é igual ao valor do empréstimo, o que pode acionar a liquidação. As maneiras de evitar a liquidação incluem o reembolso parcial do empréstimo ou a adição de garantias. (Semelhante à margem de contratos perpétuos)

Além da propriedade como "garantia" para empréstimos, a discussão recente tem girado em torno do empréstimo e da hipoteca de ativos nativos de criptomoedas para compra de imóveis. A empresa de tecnologia financeira Milo permite que os mutuários usem Bitcoin como colateral para obter hipotecas com até 100% do valor do imóvel. Até o início de 2025, a empresa já havia completado 65 milhões de dólares em negócios de hipoteca cripto, totalizando mais de 250 milhões de dólares em empréstimos concedidos. Em termos de políticas, também há um apoio crescente para esse modelo, com a Autoridade Federal de Financiamento Habitacional dos EUA (FHFA) exigindo que os gigantes de hipoteca Fannie Mae e Freddie Mac considerem ativos cripto em conformidade nas avaliações de risco. Embora as taxas de hipoteca cripto sejam geralmente próximas ou até um pouco superiores às das hipotecas tradicionais, o principal atrativo é a capacidade de financiar sem a necessidade de vender ativos cripto.

A pesquisa da Redfin mostrou que, após a pandemia, cerca de 12% dos compradores de primeira viagem nos EUA usaram ganhos de criptomoedas para pagar o adiantamento (venda ou empréstimo hipotecário). Com a mudança nas políticas, isso sem dúvida atrairá "grandes empresas" para o mercado, e o "Crypto Real Estate" também verá pela primeira vez a entrada de empresas de economia imobiliária de alto padrão.

Em julho de 2025, a Christie's International Real Estate foi a primeira a estabelecer o primeiro departamento de luxo imobiliário do mundo focado em criptomoedas, tornando-se um caso emblemático da fusão entre empresas tradicionais de corretagem de imóveis de alto padrão e ativos digitais. Curiosamente, esta iniciativa não surgiu de uma estratégia de cima para baixo, mas em resposta às reais necessidades dos clientes de alta renda.

Executivos da Christie’s afirmaram que "cada vez mais compradores ricos desejam concluir transações imobiliárias diretamente com ativos digitais, o que levou a empresa a se adaptar e construir uma infraestrutura de serviços que suporta pagamentos em criptomoedas em todo o processo." No sul da Califórnia, a Christie’s já completou várias transações de imóveis de luxo totalmente pagas em criptomoedas, totalizando mais de 200 milhões de dólares, todas no nível de "oito dígitos". Atualmente, o portfólio de imóveis amigáveis às criptomoedas da Christie’s está avaliado em mais de 1 bilhão de dólares, abrangendo várias propriedades dispostas a aceitar "ofertas em criptomoedas puras".

Uma das mansões que aceita pagamento exclusivamente em criptomoedas, avaliada em 118 milhões de dólares, chamada "La Fin", está localizada em Bel-Air, Los Angeles. Possui 12 quartos, 17 banheiros, uma boate de 6.000 pés quadrados, adega privada, sala de degustação de vodka a temperaturas abaixo de zero, sala de charutos e um centro de fitness com parede de escalada. O preço de listagem anterior chegou a 139 milhões de dólares, fonte: realtor

O departamento de imóveis em criptomoedas da Christie's não só oferece canais de pagamento baseados em criptomoedas principais, como Bitcoin e Ethereum, mas também colabora com instituições de custódia e equipes jurídicas para garantir que as transações sejam concluídas dentro de um quadro de conformidade. Inclui custódia de pagamentos em criptomoedas, suporte fiscal e de conformidade, e correspondência de ativos (um portfólio exclusivo de imóveis em criptomoedas que atende às necessidades específicas de investimento de clientes de alto patrimônio).

O CEO da Christie’s Real Estate, Aaron Kirman, prevê que "nos próximos cinco anos, mais de um terço das transações de imóveis residenciais nos EUA pode envolver criptomoeda". A mudança da Christie’s corrobora indiretamente a penetração de ativos digitais entre os indivíduos de alto patrimônio líquido e sinaliza uma transformação estrutural no modelo tradicional de transações imobiliárias.

A infraestrutura tende a se tornar mais completa, mas parece que a educação dos "usuários" ainda tem um longo caminho a percorrer.

Até o momento, os projetos de tokenização imobiliária já estão em uma escala considerável, mas parecem ainda não ter alcançado o nível esperado. A RealT já tokenizou mais de 970 propriedades para aluguel, trazendo aos usuários quase 30 milhões em receita líquida de aluguel; enquanto a Lofty tokenizou 148 propriedades em 11 estados, atraindo cerca de 7.000 usuários ativos mensais, que compartilham cerca de 2 milhões de dólares em receitas de aluguel anualmente através da posse de tokens. O volume de vários projetos está quase sempre na casa dos milhões ou até bilhões de dólares, e a dificuldade em superar esse patamar pode ter várias razões.

Por um lado, a blockchain realmente remove as limitações geográficas das transações, permitindo a liquidação instantânea transfronteiriça, e as taxas de transação são significativamente mais baixas em comparação com os custos tradicionais de transferência de propriedades. No entanto, os investidores precisam entender que este não é um ecossistema de "custo zero": as taxas de mintagem de tokens, taxas de gestão de ativos, comissões de transação, taxas de rede e potenciais impostos sobre ganhos de capital compõem uma nova estrutura de custos. Em comparação com o "serviço completo" de agentes imobiliários e advogados tradicionais, os imóveis em criptomoeda exigem que os investidores aprendam ativamente e compreendam contratos inteligentes, custódia em blockchain e regras fiscais criptográficas.

Por outro lado, embora a liquidez seja um atrativo, ela vem acompanhada de maior volatilidade. A propriedade tokenizada pode ser negociada no mercado secundário a qualquer hora do dia, permitindo que os investidores não só recebam aluguéis, mas também saiam de suas posições a qualquer momento. No entanto, quando a liquidez é insuficiente, o preço do token pode estar muito acima ou abaixo da verdadeira avaliação do imóvel, e as flutuações de preços podem até ser mais rápidas do que o ciclo do mercado imobiliário físico, aumentando a natureza especulativa das negociações de curto prazo.

Além disso, muitas plataformas introduziram a governança DAO (Organização Autônoma Descentralizada), permitindo que os investidores votem em questões como aluguer e manutenção. Essa sensação de participação é semelhante a "jogar Monopólio", reduzindo a barreira de entrada e aumentando a interatividade, mas também impõe novas exigências aos usuários: eles não só precisam entender a gestão de propriedades, mas também devem ter consciência da governança em blockchain e da conformidade. Na ausência de educação suficiente, os investidores podem subestimar os riscos, vendo propriedades digitais como uma ferramenta de arbitragem de curto prazo, em vez de uma alocação de ativos de longo prazo.

Em outras palavras, a verdadeira barreira das propriedades criptografadas não está na tecnologia, mas sim na compreensão. Os usuários precisam entender conceitos como taxa de colateral, mecanismos de liquidação, governança em cadeia, declaração de impostos, entre outros, o que representa uma mudança disruptiva para grupos acostumados ao modelo tradicional de compra de imóveis.

Com a regulamentação a tornar-se gradualmente mais clara, a otimização da experiência nas plataformas e a intervenção de instituições financeiras mainstream, o futuro dos imóveis em criptomoeda tem potencial para encurtar esta curva de aprendizagem. No entanto, nos próximos anos, a indústria ainda precisará investir mais recursos na formação de usuários, na divulgação de conhecimento sobre gestão de riscos e na orientação sobre conformidade, para realmente levar os "imóveis em criptomoeda" de uma experiência de nicho para uma adoção generalizada.