25-річний ветеран залишає посаду, постійні фінансові операції — чи настає новий поворот у розвитку New City Holdings?

Виробник|Центр Ван

Перевірка|Лі Сяоянь

У контексті глибокої перебудови у сфері нерухомості, коли приватні забудовники стикаються з обмеженнями у фінансуванні та тиском на трансформацію, компанія Сіньчжень Контроль нещодавно послідовно подає важливі сигнали: отримання схвалення від Шанхайської біржі для комерційних нерухомих активів REITs, успішний випуск зовнішнього боргу на 2026 рік — перший для приватної забудовної компанії за кордоном, а також завершення оновлення керівництва. Ці дії разом створюють реальну картину розвитку цієї приватної компанії — на основі стабільної кредитної репутації, з комерційними активами як опорою, у процесі зменшення фінансового тиску та оптимізації управлінської структури, компанія прокладає шлях трансформації, що поєднує стійкість і передбачуваність.

Як кредитний орієнтир серед приватних забудовників, Сіньчжень Контроль продовжує прориватися у сфері фінансування, ставши яскравою зіркою у холодну пору галузі. У лютому 2026 року компанія успішно випустила зовнішній борг на 3,55 мільярда доларів США, здобувши перший для приватної забудовної компанії за кордоном у 2026 році. У березні було схвалено REITs комерційної нерухомості компанії, очікуваний збір коштів — 1,625 мільярда юанів, що відкриває новий канал для залучення капіталу через права власності. Поглядаючи назад на 2025 рік, Сіньчжень Контроль застосував ефективну фінансову стратегію: випустив три облігації у доларах США на суму 8,15 мільярда доларів, що еквівалентно понад 56 мільярдам юанів, ставши першою за останні три роки приватною компанією, яка знову активізувала зовнішнє фінансування; також випустила перший у країні ABS для споживчої нерухомості, а три середньострокові цінні папери, гарантовані ChinaBond, зібрали 3,65 мільярда юанів, забезпечуючи повний доступ до внутрішніх і зовнішніх каналів фінансування.

У складних умовах 2025 року, коли основними позичальниками зовнішнього боргу були державні та центральні підприємства, а приватні забудовники майже зникли з ринку, здатність Сіньчжень Контроль постійно відкривати зовнішні канали фінансування базується на цінній бездефолтній репутації на внутрішньому та міжнародному ринках. Ця кредитна репутація є ключовою для забезпечення гарантій внутрішніх боргових інструментів ChinaBond і для довіри іноземних інвесторів щодо її здатності погасити борги. Хоча номінальна ставка зовнішніх облігацій коливається в межах 11,8%-11,88%, що вище за середню вартість фінансування державних і центральних підприємств, компанія успішно замінила короткострокові борги високими відсотками, відтермінувавши основний платіж у 2025–2026 роках до 2027–2028 років, тим самим збільшивши час для управління боргами та оптимізувавши структуру термінів. У поєднанні з внутрішніми середньостроковими облігаціями з низькою ставкою, у першій половині 2025 року загальні витрати на фінансування компанії залишилися на рівні 5,55%, що свідчить про стабільність і контрольованість фінансової структури.

Підґрунтям для успіху у фінансуванні є глибока експертиза компанії у комерційній діяльності. До кінця 2025 року компанія відкрила 178 торгових центрів «У Юе» по всій країні, а річний дохід від комерційної діяльності склав 14,09 мільярда юанів, що на 10% більше ніж минулого року. Маржа прибутку від комерційної діяльності перевищує 70%, а її частка у загальній валовій прибутковості групи становить 77%. Це стало основою для протистояння коливанням у галузі. За останні п’ять років доходи від операцій «У Юе» зросли з 8,74 мільярда до 14,09 мільярда юанів, з середнім зростанням близько 13%, а стабільний грошовий потік і чітка структура активів забезпечують компанії високоякісні застави для різних видів фінансування та формують унікальні конкурентні переваги.

Паралельно з ростом основного бізнесу, Сіньчжень Контроль активно розвиває сегмент легких активів, зокрема, бізнес з управління будівництвом. У 2025 році компанія уклала договорів на додаткову площу понад 10,61 мільйона квадратних метрів, що на понад 50% більше минулого року, посівши восьме місце у рейтингу CREEK для підрядників. Завдяки вже сформованій здатності комерційних центрів «У Юе» ефективно працювати, компанія створила диференційовану перевагу у сегменті управління комерційними комплексами, у яких частка таких об’єктів становить майже половину, що дозволяє уникнути жорсткої конкуренції у житловому будівництві та гармонійно поєднується з її активами, додаючи нову динаміку до трансформації.

Разом із проривами у фінансуванні, відбувається послідовна зміна керівництва. 16 березня компанія Сіньчжень Контроль і її дочірня компанія Сіньчжень Розвиток одночасно оголосили, що виконавчий директор і генеральний директор Лю Сяопін звільняється з усіх посад, завершивши термін на 14 місяців раніше запланованого. Народжений у 1961 році, з 25-річним досвідом роботи у компанії, він був свідком і учасником ключових етапів розвитку — виходу на біржу, розширення масштабів, формування комерційної стратегії. Його відставка відповідає нормам віку виходу на пенсію і символізує успішний перехід управління компанією, закріплення нової системи керівництва під керівництвом Ван Сяосуна.

Ці кадрові зміни не є несподіванкою. Після скандалу з неправомірним використанням коштів компанії, пов’язаного з дочірньою компанією «Сіньчжень Юе Сервіс» у жовтні 2025 року, Лю Сяопін подав у відставку з посади незалежного директора, зробивши перший крок до підвищення незалежності управління. Повна відставка є природним кроком у процесі трансформації та модернізації управління компанією, сприяє підвищенню ефективності прийняття рішень і забезпечує стабільність реалізації стратегій. Офіційне повідомлення компанії підтверджує, що ці кадрові зміни не матимуть негативного впливу на нормальну діяльність, а процес підбору нового члена ради директорів і керівника залишиться поступовим і стабільним, що гарантує безперервність і послідовність стратегічних цілей.

З галузевої точки зору, Сіньчжень Контроль разом із такими приватними компаніями, як Лонгху, Бінцзян, зберігає кредитний рівень без дефолтів і без пролонгацій. Спільною рисою цих компаній є володіння високоякісними активами для тривалого зберігання та стабільний грошовий потік у періоди спаду продажів. Хоча у 2025 році обсяг контрактних продажів Сіньчжень Контроль знизився через загальні ринкові тенденції, її комерційна діяльність зросла, що відображає стратегічне рішення компанії зменшити житловий сектор і зосередитися на трансформації у бік комерційної нерухомості. Це є чітким шляхом від важкого активного розвитку до легкого активного управління, від масштабного розширення до підвищення якості та ефективності.

Зараз ринок нерухомості перебуває у перехідному періоді між старими і новими моделями розвитку, і приватні компанії мають шанс подолати виклики та знайти нові можливості. Сіньчжень Контроль, базуючись на кредитній репутації, комерційних активах, інноваціях у фінансуванні та оновленні управління, зуміла збалансувати ризики і прискорити трансформацію у період галузевих корекцій. У майбутньому, з реалізацією REITs для активів, зростанням бізнесу з управління будівництвом і підвищенням ефективності керівництва, компанія має всі шанси зміцнити свої ключові конкурентні переваги і пройти через цикли ринку, рухаючись до високоякісного і сталого розвитку.