Christie's'in kripto varlıklarla ev satın alabileceği zaman, RWA alanında yeni bir kilometre taşı.

Yazı: BUBBLE, ritim

"Arazi satın al, çünkü artık arazi üretilmiyor." Bu, 20. yüzyılda Mark Twain'in sözü olarak yanlış bir şekilde anılan ve gayrimenkul satış alanında sıkça kullanılan bir slogan. Yer çekimi bu ifadeye güçlü bir destek sağlıyor; eğer insanlar yıldızlararası seyahat yapamazsa, arazi tıpkı Bitcoin gibi "arttırılamaz".

2025'te, kripto dalgası Silikon Vadisi'nden Wall Street'e ulaştı ve nihayetinde Washington'ı etkiledi. Uyum sürecinin yavaş yavaş ilerlemesiyle birlikte, gayrimenkul sektörünün temel yapısını da sessizce değiştirmeye başladı. Temmuz ayının başında, Christie’s International Real Estate, kripto gayrimenkul işlemleri için özel bir departman kurdu ve "tamamen dijital para ile ödeme ile konut satın almayı" destekleyen dünya çapındaki ilk ana akım lüks gayrimenkul aracılık markası oldu.

Ve bu sadece bir başlangıç, Silikon Vadisi girişimcilerinden Dubai geliştiricilerine, Los Angeles'taki Beverly Hills malikanelerinden İspanya'daki kiralık dairelere kadar, blok zinciri teknolojisi ve dijital varlıkları merkezine alan bir dizi gayrimenkul ticaret platformu yüzeye çıkıyor ve yeni bir "Crypto Real Estate" alanı oluşturuyor.

Kripto neden Amerika emlak sektöründeki bir sonraki dalgayı yönlendirebilir

Amerikan gayrimenkul değeri 2024'te 50 trilyon dolara yaklaşmış durumda ve bu, dünyanın en önemli varlık piyasalarından biri. Bu rakam 10 yıl önce, 2014'te yaklaşık 23 trilyon dolardı ve on yıl içinde bu alandaki varlık büyüklüğü iki katına çıktı.

Amerika Birleşik Devletleri gayrimenkul toplam hacmi, Awealthofcommonsense analiz raporu

2025 yılı Haziran ayında NAR raporu, ABD konut fiyatlarının medyanının 435,300 dolar ulaştığını, geçen yılın aynı dönemine göre %2 arttığını göstermektedir. Konut stoğu yaklaşık 1,530,000 konut ile, arz talep süresi 4.7 ay olarak belirlenmiştir. Yüksek konut fiyatları ve uzun süreli arz yetersizliği, eşiği yükseltmiştir; ayrıca sürekli yüksek mortgage faiz oranları (2025 Temmuz ayında 30 yıl vadeli sabit faiz oranı ortalama %6.75, Bitcoin mortgage şu anda yaklaşık %9) her yıl gayrimenkul değer artışından yüksek kalmaktadır. Bu durum, işlem hacmini baskılamakta, düşük likidite gayrimenkul yatırımcılarını yeni likidite kaynakları aramaya yöneltmektedir.

Ancak yüksek faiz oranları, yalnızca gayrimenkul yatırımcılarının düşük likidite sorununu engellemiyor. Son beş yıl içinde, mülk sahiplerinin ortalama serveti 140.000 dolar arttı. Ancak birçok ailenin gayrimenkul varlıklarını tutarken likiditeyi serbest bırakmak için mülklerini teminat göstererek borç almak istememelerinin nedeni, genellikle sadece iki nakde çevirme yolu olmalarıdır: biri tüm varlıkları satmak, diğeri ise kiralamak. Gayrimenkulü borç almak, mevcut faiz oranlarına göre iyi bir seçim değil; sürekli artan konut fiyatları göz önüne alındığında, satmak da daha iyi bir yatırım kararı gibi görünmüyor.

Bu nedenle, toplam 50 trilyon dolarlık gayrimenkul sektöründe, şu anda yaklaşık %70 civarında bir öz sermaye (34.98 trilyon dolar) sahipler tarafından elinde bulundurulmakta, bu da yalnızca %30'unun borçlanma fonlarıyla desteklendiği, geri kalanının ise alıcıların kendi fonları olduğu anlamına gelmektedir. Örneğin, bir ailenin 500.000 dolarlık bir gayrimenkulü varsa, nominal olarak bu gayrimenkule sahip olsalar da, onu satmak istediklerinde borçlanan kısmı düşmeden gerçekte sahip oldukları miktarı hesaplamaları gerekir; %70'lik öz sermaye durumunda bu gayrimenkulde 350.000 dolarlık bir öz sermaye sahibidirler.

Amerika Birleşik Devletleri gayrimenkul mülkiyeti oranı, kaynak: Ycharts

Sadece arz ve talep ilişkisi olması yeterli değildir, RWA kavramı yıllardır gelişiyor ancak gerçek anlamda son iki yılda patlama yaşadı, özellikle 2025'te Trump'ın seçilmesiyle birlikte yükselme eğilimi daha da arttı.

Temel olarak uyumdur, özellikle de gayrimenkul gibi düşük likiditeye sahip varlıklar için yatırımcılar açısından daha da önemlidir. FHFA'nın yeni yöneticisi William Poole, 2025 yılının Mart ayında konut kredisi devleri Fannie Mae ve Freddie Mac'e, bireysel konut kredisi risklerini değerlendirirken kripto varlıkların rezerv varlık olarak dahil edilmesine izin veren bir plan geliştirmelerini emretti ve bunun için öncelikle dolara dönüştürülmelerine gerek olmadığını belirtti. Bu politika, bankaları kripto paraları tasarruf olarak sayılan varlıklar olarak görmeye teşvik ediyor ve borç verenlerin tabanını genişletiyor.

Temmuz 2025'te, Trump, GENIUS Yasası'nı imzaladı ve CLARITY Yasası'nı teşvik etti. GENIUS Yasası, stabil coin'leri yasal dijital para birimi olarak ilk kez tanıdı ve stabil coin'lerin 1:1 oranında dolar veya kısa vadeli Hazine bonosu gibi güvenli varlıklarla tamamen rezervlenmesini ve üçüncü taraf denetimi yapılmasını zorunlu kıldı. CLARITY Yasası ise dijital token'ların menkul kıymet mi yoksa emtia mı olduğunu netleştirmeyi ve sektördeki profesyonellere düzenleyici bir yol sunmayı amaçladı.

Bu birkaç kombinasyon, bu alanda daha büyük bir güvenlik marjı sağlarken, gayrimenkulün Bitcoin ile benzer "artırılabilirlik dışı" kıtlık özelliği (toprak artmaz, ancak mülkler artabilir; ev inşa etmek madencilik gibidir) iki tarafın daha kolay birleşmesine olanak tanıyor. Dijitalleşme, yüksek engelleri aşmaya yardımcı oluyor. Dört büyük denetim firmasından biri olan Deloitte, finans departmanında yaptığı bir raporda, 2035 yılına kadar yaklaşık 40 trilyon dolarlık gayrimenkulün tokenleştirilebileceğini, bu rakamın 2024'te 300 milyar dolardan az olacağının çok üzerinde olduğunu öngörüyor.

Tokenizasyon, büyük gayrimenkulleri küçük parçalara bölerek küresel yatırımcılara düşük giriş bariyeri ve yüksek likidite ile katılma imkanı sunar, ayrıca daha önce sermaye eksikliği yaşayan satıcılar ve alıcılar için nakit akışı yaratır. Bununla birlikte, 40 trilyon dolarlık bu rakam kulağa hoş gelse de, tıpkı kurumların ETH piyasa değerinin gelecekte 85 trilyon dolara ulaşacağını öngörmesi gibi tartışmalıdır, peki bu süreçte ne aşamaya geldi? Belki de piyasada bazı Alpha'lar bulabiliriz.

Parçalanma? Kredi mi? Kiralama? Likidite sağlamak? DeFi gibi gayrimenkul oynamak

Altın, sanat eserleri gibi düşük likiditeye sahip benzer varlıklardan farklı olarak, gayrimenkul kendisiyle birlikte finansal nitelikler taşımaktadır. Ve kripto para ile birleştiğinde daha da çeşitlenmiştir.

Daha önce bazı denemeler olsa da, 2018 yılında Harbor platformunun RealT ile iş birliği yaparak blockchain tabanlı gayrimenkul tokenizasyon hizmetini piyasaya sürmesi, gayrimenkul tokenizasyon projeleri arasında daha erken ve daha kapsamlı olanlardan biri olarak kabul edilmektedir.

Özellikle, RealT platformu, gayrimenkul haklarını blockchain üzerinden ticarete uygun RealToken'lara böler. Her bir gayrimenkul, bağımsız bir şirket (Inc/LLC) tarafından tutulur ve yatırımcılar RealToken satın alarak bu şirketin bir kısmına sahip olurlar ve orantılı olarak kira gelirlerinden faydalanırlar. Platform, Ethereum'un yetkilendirilmiş ihraç mekanizmasını kullanarak yatırım eşiğini düşük tutar (genellikle yaklaşık 50 dolar) ve işlemler ile kira ödemeleri zincir üzerinde gerçekleştirilir; yatırımcılar geleneksel ev sahiplerinin günlük yönetim işlerini üstlenmek zorunda kalmazlar. RealT, kira gelirini her hafta stabilcoin (USDC veya xDAI) şeklinde token sahiplerine dağıtır.

Beklenen getirisi, net varlık getiri oranından (RONA) kaynaklanmaktadır, yani yıllık net kira / gayrimenkul toplam yatırımı. Örneğin, bir mülkün beklenen yıllık kira geliri giderler düşüldükten sonra 66,096 dolar, toplam yatırım ise 880,075 dolar olduğunda, RONA %7.51'dir. Bu değer, kaldıraç veya gayrimenkul değer artışı gelirlerini içermez. Şu anda bu platformun ortalama getirisi %6 ile %16 arasında dalgalanmaktadır.

Tokenleştikten sonra bir sonraki adım elbette onu uygulamak olacaktır. RealT'nin kendine ait mülkü yoktur, tüm fonlar RealToken satışından gelmektedir. Ancak, sahiplerin varlıklarını esnek bir şekilde kullanabilmesi için RealT, RMM (Gayrimenkul Para Piyasası) modülünü tanıttı.

RMM, Aave protokolüne dayanmaktadır; bununla iki şey yapabilirsiniz: birincisi, likidite sağlamaktır. DeFi'deki LP faizleri gibi, yatırımcılar USDC veya XDAI'yi RMM'ye yatırarak karşılığında ArmmToken alabilirler ve bu tokenlar anlık faiz biriktirir. İkincisi, RealToken teminat göstererek borç almaktır; sahip olunan RealToken veya stabilcoin'leri teminat olarak kullanarak XDAI gibi varlıklar borç alabilirsiniz. Borç alma faiz oranı için de iki seçenek bulunmaktadır: sabit oran (kısa vadeli sabit oran gibidir, ancak kullanım oranı çok yüksek veya faiz oranı çok düşük olduğunda ayarlanır) ve değişken oran (piyasa arz ve talebine göre dalgalanır).

Kredi alma yolunu açmak, kaldıraç kullanabileceğiniz anlamına gelir; bu, on yıl önce gayrimenkul yatırımcılarının borç alarak ev alması, mortgage ile ev alması ve daha sonra bu borçla bir ev daha alması gibi. RealToken'i teminat olarak kullanarak stabilcoin borç alıp tekrar RealToken satın almak, bu işlemi birkaç kez tekrarlayarak toplam getiri oranını artırmak mümkündür. Dikkat edilmesi gereken nokta, her eklenen kaldıraç katmanı ile sağlıklı faktörün azalması ve riskin artmasıdır.

Not: Sağlık faktörü, teminat değerinin kredi değerine oranının tersidir; sağlık faktörü ne kadar yüksekse, likidasyon riski o kadar düşüktür. Sağlık faktörü 1'e düştüğünde, teminat değeri kredi değerine eşit demektir ve tasfiye tetiklenebilir. Tasfiyeden kaçınmanın yolları arasında kısmi kredi geri ödemesi veya ek teminat eklemek bulunur. (Sürekli sözleşmelerdeki teminat benzeri)

Ve gayrimenkulün "teminat" olarak kullanılması dışında, son zamanlarda daha fazla tartışılan konu, kripto yerel varlıkların teminatlı kredi ile ev satın alımı. Finansal teknoloji şirketi Milo, borçluların Bitcoin ile teminat göstererek en yüksek %100 oranında konut kredisi almasına izin veriyor. 2025 yılı başına kadar 65 milyon dolar değerinde kripto ipotek işlemi gerçekleştirilmiş olup, toplamda 250 milyon dolardan fazla kredi verilmiştir. Politika düzeyinde de bu modele "yeşil ışık" yakılıyor. ABD Federal Konut Finansmanı İdaresi (FHFA), konut kredisi devleri Fannie Mae ve Freddie Mac'in risk değerlendirmelerinde uyumlu kripto varlıkları dikkate almasını talep etmektedir. Kripto ipoteklerin faiz oranları genelde geleneksel konut kredilerine yakın veya biraz daha yüksek olsa da, asıl çekiciliği kripto varlıkları satmadan finansman sağlamaktır.

Redfin'in araştırması, pandemiden sonra ABD'deki ilk ev alıcılarının yaklaşık %12'sinin peşinat ödemeleri için kripto para kazançlarını kullandığını göstermektedir (satış veya ipotek kredisi yoluyla). Politika rüzgarlarının değişimi, şüphesiz "büyük şirketlerin piyasaya girmesini" çekecek ve "Kripto Gayrimenkul" ilk kez yüksek kaliteli gayrimenkul ekonomisi şirketlerinin katılımını görecektir.

2025 yılının Temmuz ayında, Christie's International Real Estate, kripto para birimlerine odaklanan dünyanın ilk lüks gayrimenkul departmanını kurarak, geleneksel yüksek değerli gayrimenkul şirketleri ile dijital varlıkların birleşiminin simgesel bir örneği haline geldi. İlginç bir şekilde, bu adım üstten aşağıya bir stratejik itmeden kaynaklanmamış, yüksek net değerli müşterilerin gerçek ihtiyaçlarına yanıt olarak ortaya çıkmıştır.

Christie's yetkilileri, "giderek daha fazla zengin alıcının gayrimenkul işlemlerini dijital varlıklarla doğrudan tamamlamak istediğini, bu durumun da şirketi harekete geçirdiğini ve tüm süreç için kripto ödemeleri destekleyen bir hizmet altyapısı kurduğunu" belirtti. Güney Kaliforniya'da, Christie's tamamen kripto para ile ödenen birçok lüks konut satışını tamamladı ve toplam tutar 200 milyon doları aştı; bu işlemlerin tamamı "sekiz haneli" seviyedeki üst düzey konutlardı. Şu anda Christie's'in elindeki kripto dostu gayrimenkul portföyünün değeri 1 milyar doları aşıyor ve birçok "sadece kripto para tekliflerini" kabul eden lüks konutu kapsıyor.

Tamamen kripto para ile ödeme kabul eden 1,18 milyon dolarlık "La Fin" adlı malikane, Los Angeles Bel-Air'de yer almakta olup, 12 yatak odası, 17 banyo, 6.000 metrekarelik bir gece kulübü, özel şarap mahzeni, eksi derecede votka tadım odası, puro salonu ve tırmanma duvarına sahip bir spor salonu ile donatılmıştır. Daha önceki liste fiyatı 1,39 milyon dolara kadar yükselmiştir, kaynak: realtor

Christie's kripto gayrimenkul departmanı, yalnızca Bitcoin, Ethereum gibi ana akım kripto varlıklarına dayalı ödeme kanalları sunmakla kalmıyor, aynı zamanda işlemlerin uyum çerçevesinde tamamlanmasını sağlamak için saklama kurumları ve hukuk ekipleri ile işbirliği yapıyor. Kripto para ödeme saklama, vergi ve uyum desteği, varlık eşleştirme (yüksek net değere sahip müşterilerin belirli yatırım ihtiyaçlarını karşılayan özel kripto gayrimenkul portföyleri) dahil.

Christie's Gayrimenkul CEO'su Aaron Kirman, "Önümüzdeki beş yıl içinde, Amerika'daki konut gayrimenkul işlemlerinin üçte birinden fazlasının kripto para birimlerini içerebileceğini" tahmin ediyor. Christie's'in dönüşümü, kripto varlıkların yüksek net değere sahip bireyler arasındaki nüfuz oranını dolaylı olarak doğrulamakta ve geleneksel gayrimenkul işlem modelinde yapısal bir dönüşümün habercisi olmaktadır.

Altyapı giderek gelişiyor, ancak "kullanıcı" eğitiminin daha uzun bir yolu var gibi görünüyor.

Şu ana kadar, gayrimenkul tokenizasyonu projeleri belirli bir ölçeğe ulaştı, ancak henüz beklenen standartlara ulaşmış gibi görünmüyor. RealT, şimdiye kadar 970'dan fazla kiralık konutu tokenleştirdi ve kullanıcılara yaklaşık 30 milyon dolarlık net kira geliri sağladı; Lofty ise 11 eyalette 148 mülkü tokenleştirdi ve yaklaşık 7,000 aylık aktif kullanıcıyı çekti. Bu kullanıcılar, token bulundurarak her yıl yaklaşık 2 milyon dolarlık kira gelirini paylaşıyor. Birkaç projenin büyüklüğü neredeyse on milyonlarca, hatta yüz milyonlarca dolarda geziniyor ve bu durumun aşılmamasının birçok nedeni olabilir.

Bir yandan, blockchain gerçekten de işlemleri coğrafi sınırlamalardan kurtarıyor, sınır ötesi anlık ödemeleri mümkün kılıyor ve işlem ücretleri geleneksel gayrimenkul devri maliyetlerine göre daha düşük. Ancak, yatırımcıların bunun "sıfır maliyetli" bir ekosistem olmadığını anlaması gerekiyor: token basım ücretleri, varlık yönetim ücretleri, işlem komisyonları, ağ ücretleri ve potansiyel sermaye kazancı vergileri, yeni bir maliyet yapısını oluşturmaktadır. Geleneksel gayrimenkul danışmanları ve avukatların "tek durak hizmeti" ile karşılaştırıldığında, kripto gayrimenkul yatırımcıların akıllı sözleşmeler, zincir üzeri saklama ve kripto vergi kurallarını aktif olarak öğrenmelerini ve anlamalarını gerektirir.

Diğer yandan, likidite bir satış noktası olsa da, daha yüksek bir oynaklık ile birlikte gelir. Tokenleştirilmiş gayrimenkuller, ikincil piyasada 7/24 işlem görebilir, yatırımcılar sadece kira almaz, aynı zamanda pozisyonlarını istedikleri zaman kapatabilirler, ancak likidite yetersiz olduğunda, token fiyatı gayrimenkulün gerçek değerlemesinden çok daha yüksek veya düşük olabilir, piyasa dalgalanmaları, hatta fiziksel gayrimenkul döngüsünden daha hızlı gerçekleşebilir ve kısa vadeli işlemlerin spekülatif doğasını artırır.

Ayrıca, birçok platform DAO (merkeziyetsiz özerk organizasyon) yönetimini tanıtarak, yatırımcıların kira, bakım gibi konularda oy kullanmasını sağlıyor. Bu katılım hissi, "Monopoly oynamaya" benzer, eşiği düşürür ve etkileşimi artırır, ancak kullanıcılar için yeni gereksinimler getirir: Sadece gayrimenkul yönetimini anlamakla kalmayıp, aynı zamanda zincir üstü yönetişim ve uyum bilincine de sahip olmaları gerekir. Yeterli eğitim olmadan, yatırımcılar riskleri yanlış değerlendirebilir ve dijital mülkü kısa vadeli bir kazanç aracı olarak görebilir, uzun vadeli bir varlık dağılımı yerine.

Başka bir deyişle, kripto gayrimenkulün gerçek engeli teknoloji değil, anlayıştır. Kullanıcıların teminat oranı, tasfiye mekanizması, zincir üstü yönetim, vergi beyanı gibi bilgileri anlamaları gerekiyor ve bu, geleneksel konut satın alma modeline alışkın olan gruplar için yıkıcı bir değişimdir.

Regülasyonların giderek netleşmesi, platform deneyimlerinin iyileştirilmesi ve ana akım finansal kuruluşların müdahalesi ile birlikte, gelecekte kripto gayrimenkulün bu eğitim eğrisini kısaltması bekleniyor. Ancak, önümüzdeki birkaç yıl içinde sektör, kullanıcı eğitimi, risk kontrolü farkındalığı ve uyum rehberliğine daha fazla kaynak yatırmalıdır ki "kripto gayrimenkul" gerçekten niş bir deneyimden kitlesel bir yaygınlığa geçebilsin.