Коли Christie’s можна купити будинок за допомогою криптоактивів, новий етап у сегменті RWA

Автор: BUBBLE, ритм

«Купуйте землю, вони більше не виробляють землю». Це висловлювання, яке в 20 столітті помилково приписували Марку Твену, і яке часто використовується як слоган у сфері нерухомості. Гравітація надала цьому висловлюванню потужну підтримку; якщо людство не зможе здійснити міжзоряні подорожі, земля буде такою ж, як і біткоїн, «неможливою для випуску у додатковій кількості».

У 2025 році криптовірус з Силіконової долини пошириться на Уолл-стріт, а врешті-решт вплине на Вашингтон. З поступовим впровадженням нормативних вимог він також почне тихо змінювати основну структуру індустрії нерухомості. На початку липня Christie’s International Real Estate офіційно заснувала спеціальний підрозділ для крипто-угод з нерухомістю, ставши першим у світі брендом розкішної нерухомості, який повністю підтримує "придбання житла за допомогою чистих цифрових валют".

А це лише початок, від стартаперів з Кремнієвої долини до девелоперів з Дубая, від розкішних маєтків у Беверлі-Хіллз до орендованих квартир в Іспанії, низка платформ для торгівлі нерухомістю, що базуються на технології блокчейн та цифрових активах, починає з'являтися, формуючи нову нішу «Crypto Real Estate».

Чому криптовалюта може стати рушійною силою наступної хвилі на ринку нерухомості США

Вартість нерухомості в США у 2024 році наблизилася до 50 трильйонів доларів, що робить її одним з найбільш вагомих ринків активів у світі, тоді як ця цифра у 2014 році становила близько 23 трильйонів доларів, що означає, що за десять років обсяг активів у цій сфері подвоївся.

Загальний обсяг нерухомості в США, звіт аналізу Awealthofcommonsense

Звіт NAR за червень 2025 року показує, що медіана цін на житло в США досягла 435 300 доларів, що на 2% більше, ніж у минулому році. Запас житла складає близько 1,53 мільйона одиниць, співвідношення попиту та пропозиції становить 4,7 місяця. Високі ціни на житло разом з тривалим дефіцитом пропозиції підвищили бар'єр входу, а також постійно високі іпотечні ставки (середня фіксована ставка на 30 років у липні 2025 року приблизно 6,75%, тоді як іпотека в біткоїнах наразі близько 9%) завжди перевищують річне зростання вартості нерухомості, що стримує обсяги угод, а низька ліквідність змушує інвесторів у нерухомість шукати нові джерела ліквідності.

А високі відсоткові ставки блокують не лише проблему низької ліквідності інвесторів у нерухомість. Протягом останніх п'яти років середній статок власників нерухомості зріс на 140 тисяч доларів. Але насправді багато сімей, які володіють нерухомістю, не бажають використовувати свої активи для позик, оскільки їхні шляхи до реалізації зазвичай мають лише два варіанти: продати весь актив або здавати в оренду. В умовах нинішніх процентних ставок використовувати нерухомість для отримання кредитів не є добрим вибором, а в разі продовження зростання цін на нерухомість продаж також не видається кращим інвестиційним рішенням.

Отже, у загальному обсязі ринку нерухомості, що становить 50 трильйонів доларів, близько 70 % прав власності (34,98 трильйона доларів) належить власникам, що означає, що лише 30 % підтримується позиковими коштами, а решта є власними коштами покупців. Наприклад, якщо сім'я володіє нерухомістю на 500 тисяч доларів, хоча формально вони володіють цією нерухомістю, якщо вони хочуть її продати, їм потрібно буде вирахувати частку позикових коштів, щоб дізнатися, що є їх фактичним володінням; у випадку 70 % прав власності вони володіють 350 тисячами доларів прав власності на цю нерухомість.

Обсяг власності на нерухомість у США, джерело: Ycharts

А лише наявність попиту та пропозиції далеко не достатньо, концепція RWA розвивалася багато років, але лише за останні два роки вона справді почала вибухати, особливо після обрання Трампа у 2025 році, коли нахил зростання ще більше збільшився.

Основою є відповідність нормам, особливо для інвесторів у такі низьколіквідні активи, як нерухомість. Новий керівник FHFA Вільям Пултер у березні 2025 року наказав гігантам іпотечного кредитування Fannie Mae та Freddie Mac розробити плани, що дозволяють включати криптоактиви до резервних активів при оцінці ризиків одноосібних іпотек без попереднього перетворення на долари. Ця політика заохочує банки розглядати криптовалюти як активи, які можна зарахувати до заощаджень, що розширює базу позичальників.

У липні 2025 року Трамп підписав законопроект «GENIUS» та просунув законопроект «CLARITY». Законопроект «GENIUS» вперше визнає стейблкоїни законними цифровими валютами, вимагаючи, щоб стейблкоїни повністю резервувалися в співвідношенні 1:1 у доларах США або короткострокових державних облігаціях та проходили обов'язковий третій аудит. Законопроект «CLARITY» намагається прояснити, чи є цифрові токени цінними паперами або товарами, щоб надати регуляторний шлях для професіоналів.

Ці кілька комбінацій ударів забезпечують цій сфері більшу безпеку, а також подібність нерухомості до біткоїна, що має «неможливість випуску» (землі не може стати більше, але нерухомість може, будівництво будинків схоже на видобуток), робить їхнє поєднання простішим. Цифровізація допомагає подолати високі бар'єри. Одна з чотирьох найбільших аудиторських компаній Deloitte у своєму фінансовому звіті прогнозує, що до 2035 року приблизно 40 трильйонів доларів нерухомості можуть бути токенізовані, що значно перевищує менш ніж 300 мільярдів доларів у 2024 році.

Токенізація може розділити великі нерухомості на малі частини, надаючи глобальним інвесторам можливість участі з низьким бар'єром входу та високою ліквідністю, а також створюючи грошовий потік для продавців і покупців, які раніше не мали достатньо коштів. Хоча цифра в 4 трильйони доларів звучить привабливо, так само як і прогноз інститутів, що ринкова капіталізація ETH у майбутньому досягне 85 трильйонів, це залишається спірним питанням, але до якого етапу вона насправді розвинулася? Можливо, ми зможемо знайти деякі Alpha на ринку.

Фрагментація? Позика? Оренда? Надання ліквідності? Грати в нерухомість так само, як у DeFi.

На відміну від таких малоліквідних активів, як золото, витвори мистецтва та інші подібні об'єкти, нерухомість має вбудовані фінансові властивості. А після підключення до Crypto вона стала ще більш різноманітною.

Хоча раніше вже були спроби, співпраця платформи Harbor з RealT у 2018 році, яка запустила послуги токенізації нерухомості на основі блокчейну, вважається одним із перших і найбільших проектів токенізації нерухомості.

Конкретно, платформа RealT розділяє права власності на нерухомість на торгівельні RealToken за допомогою блокчейну. Кожну нерухомість володіє незалежна компанія (Inc/LLC), інвестори, купуючи RealToken, фактично отримують частину акцій цієї компанії та пропорційно користуються доходом від оренди. Платформа використовує механізм авторизованого випуску на основі Ethereum, що робить інвестиційний бар'єр досить низьким (зазвичай близько 50 доларів), а транзакції та виплата орендної плати відбуваються в мережі, інвесторам не потрібно нести щоденні управлінські обов'язки традиційних орендодавців. RealT щотижня виплачує доходи від оренди у формі стейблкоїнів (USDC або xDAI) своїм власникам.

А їхні очікувані доходи походять від доходності чистих активів (RONA), тобто річної чистої орендної плати / загальних інвестицій у нерухомість. Наприклад, коли очікуваний річний дохід від оренди нерухомості після вирахування витрат становить 66,096 доларів, а загальні інвестиції 880,075 доларів, то RONA становить 7.51%. Це значення не включає використання кредитного плеча або приріст вартості нерухомості. Наразі середня дохідність цієї платформи коливається в межах від 6% до 16%.

Після токенізації наступним кроком природно є його застосування. Нерухомість RealT не має кредитів, всі кошти надходять від продажу RealToken. Але для того, щоб власники могли гнучко використовувати активи, RealT представила модуль RMM (Ринок грошових коштів нерухомості).

RMM оснований на протоколе Aave, ви можете робити дві речі: по-перше, надавати ліквідність, як і в DeFi, LP відсотки, інвестори можуть вкласти USDC або XDAI в RMM і отримати відповідні ArmmToken, які в реальному часі накопичують відсотки. По-друге, ви можете взяти позику, заклавши RealToken, використовуючи свої RealToken або стейблкоїни як заставу, можна взяти в позику активи, такі як XDAI. Процентні ставки за позиками також мають два варіанти: фіксована ставка (схожа на короткострокову фіксовану ставку, але коригується, коли використання занадто високе або ставка занадто низька) та змінна ставка (залежно від ринкового попиту та пропозиції).

Відкриття цього шляху запозичення означає можливість використовувати кредитне плече, як це робили групи інвесторів, які займали гроші на купівлю нерухомості більше десяти років тому, купуючи нерухомість з позик і знову використовуючи ці позики для купівлі нерухомості. Закладаючи RealToken, можна позичати стейблкоїни, а потім знову купувати RealToken, повторюючи цей процес кілька разів для підвищення загальної доходності. Слід зазначити, що з кожним новим рівнем кредитного плеча показник здоров'я знижується, а ризики зростають.

Примітка: Фактор здоров'я є оберненим значенням співвідношення вартості застави до вартості позики; чим вищий фактор здоров'я, тим менший ризик ліквідації. Коли фактор здоров'я знижується до 1, це означає, що вартість застави дорівнює вартості позики, що може призвести до ліквідації. Способи уникнення ліквідації включають повернення частини позики або додавання застави. (Схоже на маржу в безстрокових контрактах)

А крім нерухомості як «застави» для позик, останнім часом більше обговорюється іпотечне кредитування на основі криптоактивів, компанія фінансових технологій Milo дозволяє позичальникам використовувати біткойн як заставу для отримання іпотеки з максимальною ставкою до 100%, станом на початок 2025 року було завершено криптоіпотечних угод на суму 65 млн доларів, загальна сума виданих кредитів перевищила 250 млн доларів. Політичні органи також підтримують цю модель, Федеральна житлова фінансова агенція США (FHFA) вимагала від іпотечних гігантів Fannie Mae та Freddie Mac враховувати відповідні криптоактиви при оцінці ризиків. Хоча процентні ставки за криптоіпотеками зазвичай близькі або навіть трохи вищі за традиційні іпотечні ставки, їхня головна привабливість полягає в тому, що не потрібно продавати криптоактиви для отримання фінансування.

А опитування Redfin показало, що після пандемії в США близько 12% перших покупців житла використовували доходи від криптовалюти для внесення первісного внеску (продаж або іпотечне кредитування). Зміна політичного курсу безсумнівно приверне «великі компанії», а «Crypto Real Estate» вперше зустріне участь компаній висококласної нерухомості.

У липні 2025 року Christie's International Real Estate стала першою компанією у світі, що заснувала розкішний відділ нерухомості, зосереджений на криптовалюті, ставши знаковим прикладом інтеграції традиційних агентств з продажу нерухомості високого класу з цифровими активами. Цікаво, що цей крок не був результатом стратегічного тиску з верхів, а відповідав реальним потребам клієнтів з високим рівнем доходу.

Керівництво Christie's заявило: «Все більше багатих покупців прагнуть завершити угоди з нерухомістю безпосередньо за допомогою цифрових активів, що спонукає компанію слідувати цій тенденції та створювати інфраструктуру послуг, яка підтримує повний процес криптоплатежів». На півдні Каліфорнії Christie's вже завершила кілька угод з продажу розкішних будинків, повністю оплачених криптовалютою, на загальну суму понад 200 мільйонів доларів, всі з яких становлять «вісім цифр» у сегменті преміум-недвижимості. Наразі портфель крипто-дружніх об'єктів, що належить Christie's, оцінюється більш ніж у 1 мільярд доларів і включає безліч розкішних будинків, які готові приймати «чисті криптовалютні пропозиції».

Одна з будівель, що приймає оплату виключно в криптовалюті, розкішний будинок «La Fin» вартістю 118 мільйонів доларів розташований у Лос-Анджелесі, Бел-Ейр (Bel-Air), має 12 спалень, 17 ванних кімнат, обладнаний нічним клубом площею 6,000 квадратних футів, приватним винним погребом, кімнатою для дегустації горілки при температурі нижче нуля, кімнатою для сигар і фітнес-центром з стіною для скелелазіння. Раніше його ціна сягала 139 мільйонів доларів, джерело: realtor

Відділ крипто-недвижимості Christie’s не тільки пропонує канали оплати на базі основних криптоактивів, таких як Bitcoin та Ethereum, але й співпрацює з депозитарними установами та юридичними командами, щоб забезпечити виконання交易 в межах нормативної рамки. Включає в себе послуги з депозитарного обслуговування криптовалютних платежів, податкову та комплаєнс підтримку, а також підбір активів (ексклюзивні крипто-недвижимості, що відповідають специфічним інвестиційним потребам клієнтів з високим рівнем статків).

Генеральний директор Christie’s Real Estate Аарон Кірман передбачає, що «протягом наступних п’яти років понад третина угод з житлової нерухомості в США можуть бути пов’язані з криптовалютою». Перехід Christie’s підтверджує проникнення криптоактивів серед високоліквідних осіб та передбачає структурні зміни в традиційних моделях угод з нерухомістю.

Інфраструктура стає дедалі більш розвиненою, але, здається, «освіті користувачів» ще доведеться пройти довгий шлях.

Поки що проєкт токенізації нерухомості почав формуватися, але, схоже, він не на тому рівні, на якому очікувалося. На сьогоднішній день RealT токенізував понад 970 одиниць орендованого житла та приніс користувачам майже 30 мільйонів чистого доходу від оренди. Lofty токенізував 148 об'єктів нерухомості в 11 штатах, залучаючи близько 7 000 активних користувачів щомісяця, які діляться близько 2 мільйонами доларів річного доходу від оренди, володіючи токенами. Обсяг декількох проектів практично коливається в десятках мільйонів або сотнях мільйонів доларів, і причин затримки з проривом може бути безліч.

З одного боку, блокчейн дійсно дозволяє угодам вийти за межі географічних обмежень, забезпечуючи миттєві міжнародні розрахунки, а комісії за угоди є нижчими в порівнянні з традиційними витратами на передачу нерухомості. Проте інвестори повинні розуміти, що це не є екосистема з «нульовими витратами»: витрати на карбування токенів, управління активами, комісії за транзакції, мережеві збори та потенційний податок на приріст капіталу формують нову структуру витрат. На відміну від «одного вікна» традиційних ріелторів і адвокатів, крипто-недвижимість вимагає від інвесторів активного навчання та розуміння смарт-контрактів, онлайнового зберігання та правил оподаткування криптовалюти.

З одного боку, ліквідність хоча й є перевагою, проте вона супроводжується вищою волатильністю. Токенізовану нерухомість можна торгувати на вторинному ринку цілодобово; інвестори можуть не тільки отримувати орендну плату, але й у будь-який момент виходити з позиції. Однак, коли ліквідність недостатня, ціна токена може бути значно вищою або нижчою за реальну оцінку нерухомості, коливання ринку можуть навіть перевищувати цикли фізичної нерухомості, що збільшує спекулятивні властивості короткострокових угод.

Крім того, багато платформ вводять управління DAO (децентралізованими автономними організаціями), що дозволяє інвесторам голосувати за питання оренди, ремонту тощо. Це відчуття участі подібне до «гри в монополію», знижує бар'єри входу та підвищує інтерактивність, але також ставить нові вимоги до користувачів: їм потрібно не лише розуміти управління нерухомістю, але й мати усвідомлення управління на ланцюгу та дотримання вимог. У випадку недостатньої освіти інвестори можуть помилково оцінити ризики, сприймаючи цифрову нерухомість як інструмент для короткострокового арбітражу, а не як частину довгострокового портфеля активів.

Інакше кажучи, справжній бар'єр для крипто-недвижимості не в технологіях, а в усвідомленні. Користувачі повинні розуміти такі поняття, як коефіцієнт застави, механізм ліквідації, управління в мережі, податкове декларування тощо, що є радикальною зміною для тих, хто звик до традиційних моделей покупки нерухомості.

Зі зростанням ясності регулювання, покращенням досвіду платформ та залученням основних фінансових установ у майбутньому крипто-недвижимість має змогу скоротити цю освітню криву. Але в найближчі кілька років галузі все ще потрібно вкласти більше ресурсів у навчання користувачів, просвіту щодо ризиків і дотримання норм, щоб справді перевести «крипто-недвижимість» з нішевого експерименту до масового впровадження.