Компанії REIT з дивідендною доходністю: порівнюємо Realty Income та NNN REIT

Довірчі товариства нерухомості (REIT) стали привабливими інструментами для інвесторів, орієнтованих на доходи, особливо оскільки страхи ринку щодо роздрібного сектору значною мірою вщухли. Податкова структура компаній REIT зобов’язує їх розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів, що робить їх природно привабливими для портфелів, орієнтованих на дохідність. За перші дев’ять місяців 2025 року роздрібно-орієнтовані REIT принесли середню дохідність 6,9% згідно з даними Nareit, що відображає відновлення сектору після недавніх труднощів.

Два провідні гравці у цій сфері — Realty Income та NNN REIT — пропонують переконливі, але різні інвестиційні профілі. Вибір між цими двома провідними компаніями REIT залежить від вашого переваги щодо масштабу або потенціалу зростання.

NNN REIT: Менший масштаб, гостріша траєкторія зростання

NNN REIT керує приблизно 3 700 об’єктами нерухомості, орендованими роздрібним торговцям, серед яких магазини зручності, автосервіси, ресторани та розважальні заклади. Незважаючи на більш компактний портфель у порівнянні з конкурентами, компанія демонструє стабільну операційну діяльність. У третьому кварталі рівень заповненості склав 97,5%, що свідчить про високий якісний рівень орендарів та міцне позиціонування на ринку.

З фінансової точки зору, квартальні скориговані фонди від операцій (AFFO) на акцію NNN REIT зросли з $0,84 до $0,86. Управління компанії прогнозує, що за весь рік AFFO становитиме від $3,41 до $3,45 на акцію, що забезпечує комфортне покриття дивідендів. Поточна дохідність акцій становить 5,9%.

Що відрізняє NNN REIT серед компаній REIT — це її здатність до значущого зростання. Менший активний базис означає, що кожне нове придбання об’єкта може суттєво вплинути на загальні показники зростання. Компанія також має вражаючу історію виплат дивідендів, святкуючи 36-й рік поспіль зростання щорічних виплат після підвищення в серпні на 3,4% до $0,60 на акцію.

Realty Income: Диверсифікація та стабільність

Realty Income керує понад 15 500 об’єктами нерухомості, з яких приблизно 80% доходу від оренди отримують від роздрібних орендарів. У портфелі представлені продуктові магазини (11%), магазини зручності (10%), магазини для ремонту дому та магазини доларів. Решта — промислові об’єкти, гральні заклади та інша комерційна нерухомість. Основні орендарі — Dollar General, Walgreens, Home Depot та Walmart.

Рівень заповненості компанії становить 98,7%, що підкреслює ефективне управління орендарями та міцне позиціонування на ринку. Більш важливо, що Realty Income оновила договори оренди з підвищенням орендної плати на 3,5%, що демонструє цінову силу в конкурентному середовищі. Відсоток AFFO на акцію порівняно з минулим роком зріс на 2,9% до $1,09, а прогнози на весь рік становлять від $4,25 до $4,27 на акцію — що комфортно покриває щорічний дивіденд у $3,23 на акцію.

Ця найбільша з двох компаній REIT пропонує щомісячний дивіденд, що виплачується акціонерам, з кількома підвищеннями протягом року. Останнє коригування відбулося в жовтні, коли місячна виплата на акцію зросла з $0,269 до $0,2695. Поточна дохідність становить 5,7%. Компанія підвищує дивіденди щоквартально вже понад три десятиліття з моменту IPO 1994 року.

Порівняння цих провідних REIT-компаній

Обидві ці компанії успішно орієнтувалися в складних умовах роздрібного сектору, зосереджуючись на об’єктах, орендованих економічно стійким орендарям. Їхні співставні дивідендні доходності та стабільна історія зростання виплат — кожна понад 30 років поспіль — роблять їх структурно схожими інвестиційними інструментами.

Однак, суттєві відмінності формують інвестиційну тезу. Величина Realty Income надає їй безпрецедентну диверсифікацію та стабільність, але створює виклик: додавання нових об’єктів стає дедалі складнішим для досягнення значущого відсоткового зростання. З понад 15 000 об’єктів у портфелі, компанія, ймовірно, приваблює інвесторів, що шукають стабільний, передбачуваний дохід, а не швидке зростання.

NNN REIT, навпаки, працює на меншій платформі, де стратегічне додавання об’єктів може все ще суттєво впливати на показники зростання. Концентрація на роздрібних об’єктах у США забезпечує фокус, хоча й за рахунок меншої диверсифікації. Для інвесторів, що цінують зростання понад абсолютну стабільність, ця менша REIT-компанія може запропонувати більш привабливу можливість.

Інвестиційне рішення

Вибір між цими двома REIT-компаніями в кінцевому підсумку залежить від вашої інвестиційної філософії. Якщо ви цінуєте перевірену історію та широку диверсифікацію великого власника нерухомості, Realty Income пропонує саме таку позицію. Якщо ж ви готові прийняти більш вузьку спеціалізацію заради більшого потенціалу зростання, NNN REIT заслуговує на серйозну увагу.

Обидві REIT-компанії торгують за розумними оцінками з привабливою покриттям дивідендів. Вибір залежить від того, чи віддаєте перевагу повільному, стабільному зростанню — як у Realty Income, — чи можливості більш швидкого зростання з NNN REIT. Обидва шляхи пропонують значний дохід та захисні характеристики, які роблять REIT привабливими під час періодів економічної невизначеності.