Ваш другий шанс на іпотеку після foreclosure: шлях до повторного володіння житлом

Відчуття втрати будинку через foreclosure може здаватися руйнівним для ваших мрій про власність. Але ось обнадійлива реальність: отримати іпотеку з другої спроби після foreclosure цілком можливо. За допомогою правильної стратегії, терпіння та зусиль щодо відновлення вашого фінансового профілю ви можете знову претендувати на іпотеку — можливо, раніше, ніж ви думаєте. Ваша здатність отримати схвалення залежить від таких факторів, як причина foreclosure, ваш поточний фінансовий стан і наскільки суттєво ви покращили свою кредитну ситуацію з моменту цієї важкої події.

Розуміння того, як foreclosure змінює ваш кредитний звіт

Спершу давайте розглянемо поширене джерело тривоги: ваш foreclosure не буде переслідувати ваш кредитний звіт назавжди. Відповідно до закону, foreclosure буде видалено з вашого кредитного звіту через сім років з дати першої простроченої платежу — моменту, коли ви пропустили перший іпотечний платіж. Бюро кредитних історій зазвичай автоматично обробляють це видалення без вашого втручання.

Однак, перед тим, як цей семирічний термін мине, потрібно зробити важливу підготовчу роботу. Якщо ви помітили, що foreclosure залишається у вашому кредитному звіті довше за встановлений термін, ви маєте право оскаржити цю помилку безпосередньо у кредитних агентствах, щоб її видалили.

Вплив на кредитний рейтинг: чому високі досягнення ускладнюють відновлення

Ось щось, що багато хто не усвідомлює: якщо у вас був високий кредитний рейтинг перед foreclosure, ця подія завдасть йому більшого шкоди, ніж для тих, у кого вже був нижчий бал. Це може здаватися нелогічним, але дослідження FICO постійно підтверджують цю закономірність.

Чому так? Тому що пропущені платежі по іпотеці перед foreclosure вже негативно вплинули на ваш рейтинг. Коли настає foreclosure, цей шкода ще більше поглиблюється. Чим вищий був ваш початковий кредитний рейтинг, тим більша кількість балів ви втратите — і, на жаль, тим довше знадобиться для відновлення.

Хоча можливо поступово покращувати свій кредитний рейтинг відповідальним фінансовим поведінкою, повне відновлення може зайняти від 7 до 10 років. Цей термін враховує, що ви виконуєте всі інші зобов’язання за боргами вчасно і активно працюєте над відновленням протягом цього періоду.

Звичайні іпотеки після foreclosure: вимоги Fannie Mae та Freddie Mac

Якщо ви орієнтуєтеся на звичайну іпотеку — ту, яку згодом купують великі інвестори, такі як Fannie Mae та Freddie Mac — вам потрібно знати їхні конкретні вимоги для позичальників із історією foreclosure.

Стандартний семирічний період очікування

Обидві організації — Fannie Mae і Freddie Mac — встановлюють семирічний період очікування з дати завершення foreclosure. Це базова вимога для будь-якої заявки на звичайну іпотеку після foreclosure.

Якщо foreclosure співпало з банкрутством

Якщо ви подали на банкрутство приблизно одночасно з foreclosure, можливо, застосовуються коротші періоди очікування — але лише за умови, що ви можете документально підтвердити, що ваше зобов’язання по іпотеці було скасовано у процесі банкрутства. Ось як працюють ці терміни:

• Банкрутство за главою 13: 2 роки з дати звільнення або 4 роки з дати відмови (2 роки за обставин, що виправдовують)
• Банкрутство за главою 7 або 11: стандартно 4 роки (2 роки за обставин, що виправдовують)

Якщо ці строки не співпадають із 7-річним періодом після foreclosure, перевагу має той, що довший.

Виняток у 3 роки: обставини, що виправдовують

Fannie Mae і Freddie Mac визнають, що foreclosure іноді трапляється через обставини, що виходять за межі вашого контролю. У таких випадках ви можете претендувати на подачу заявки вже через 3 роки замість 7.

Що вважається “обставинами, що виправдовують”? Одноразова подія або набір обставин, що були поза вашим контролем і спричинили значні фінансові труднощі — зробивши неможливим сплату боргів. Типові приклади:

• Розлучення або юридичне розділення
• Серйозна хвороба або госпіталізація
• Смерть основного заробітчанина
• Вимушена втрата роботи

Один важливий застереження: навіть за наявності обставин, що виправдовують, кредитори повинні відмовити позичальникам, у кредитній історії яких є foreclosure за останні два роки. Після цього двохрічного періоду можливі винятки, якщо ви зможете довести, що обставини, що виправдовують, мали місце, і ви відновили кредит до прийнятного рівня.

Додаткові вимоги у періоді від 3 до 7 років

Навіть якщо ви маєте право на шлях з обставинами, що виправдовують, для звичайних іпотек у періоді від трьох до семи років існують суворі вимоги:

• Ваша співвідношення суми кредиту до вартості (LTV), або сумарне співвідношення кредиту до вартості (CLTV), або співвідношення іпотеки до вартості з урахуванням другого іпотечного кредиту (HCLTV) повинні відповідати стандартам Fannie Mae і Freddie Mac
• Іпотека має бути для купівлі основного житла
• Рефінансування з використанням готівки та другі будинки/інвестиційні об’єкти залишаються забороненими до закінчення повного семирічного періоду
• Ви маєте надати документи, що підтверджують завершення foreclosure, deed-in-lieu або коротку продажу

Швидші шляхи до власного житла: позики, що не належать до звичайних після foreclosure

Хоча звичайні іпотеки вимагають тривалого очікування, кілька державних програм пропонують швидші шляхи отримання другої іпотеки після foreclosure.

Іпотеки FHA: період у три роки

Іпотеки FHA пропонують більш доступний шлях, ніж звичайні, з періодом очікування лише три роки. Ось що потрібно знати:

Термін починається з дати передачі прав на власність (коли право власності більше не належить вам), або, якщо початковий дефолт був за FHA-застрахованим кредитом, з дати, коли FHA оплатило вимогу кредитора за дефолтом. Період закінчується на дату призначення вашого case number — конкретний момент, коли кредитор запитує його під час оформлення іпотеки.

Важливо: переконайтеся, що ваш case number призначено щонайменше через три роки і один день після запису deed foreclosure.

Обставини, що виправдовують, для FHA мають більш суворі вимоги. Зазвичай розлучення і переїзд на роботу не вважаються винятками, але серйозна хвороба або смерть основного заробітчанина можуть дозволити більш раннє схвалення, якщо ви відновили хороший кредит.

VA-закупівлі: найшвидший шлях для ветеранів

Ветерани мають найвигідніший термін. VA-закупівлі вимагають лише двох років очікування після foreclosure. Ще краще, якщо foreclosure трапився через обставини, що виходять за межі вашого контролю (крім розлучення), і ви відновили свій кредитний профіль.

Один виняток: якщо купівля будинку спочатку була здійснена за FHA-фінансуванням, потрібно чекати три роки, щоб претендувати на VA-закупівлю.

USDA-закупівлі: стандарт у три роки з гнучкістю

USDA-закупівлі мають стандарт у три роки після foreclosure, але можливі винятки. Ви можете претендувати на виняток, якщо були актуальними перед розлученням або юридичним розділенням, і документи від вашого кредитора або сервісної компанії підтверджують цю історію.

Subprime кредитори: без встановленого періоду очікування

Subprime кредитори не встановлюють стандартних періодів очікування, пропонуючи ще один шлях для позичальників із історією foreclosure. Однак зазвичай потрібно мінімальний кредитний бал близько 500 і мінімальний внесок 20%.