Що відбувається з REIT під час рецесії: результати під час економічних сповільнень

Довірчі товариства нерухомості (REITs) — це цінні папери, які дозволяють інвесторам отримати доступ до компаній, що займаються нерухомістю, без прямого купівлі майна. За регуляторними вимогами, щонайменше 75% активів REIT повинні бути інвестовані в нерухомість, а 75% доходів мають походити від операцій з нерухомістю. У відповідь на цю структуру REIT зобов’язані розподіляти щонайменше 90% своїх прибутків акціонерам у вигляді дивідендів.

При аналізі поведінки REIT під час економічних сповільнень дані виявляють цікаву парадоксальну закономірність: хоча вони дійсно знижуються під час рецесій, вони часто відновлюються швидше за ширший ринок акцій.

Як насправді поводяться REIT під час рецесії

Історичні дані показують, що REIT демонстрували вражаючі довгострокові доходи. З 1972 по 2024 рік американські REIT приносили середньорічний дохід у 12,6%, згідно з даними Nareit і YCharts — значно перевищуючи середній дохід S&P 500 у 8%. Однак останні п’ять років розповідають іншу історію: середній річний дохід REIT склав лише 5,5% проти 15,3% у S&P 500.

А що саме відбувається під час рецесії? Дослідження Neuberger Berman, яке аналізувало шість економічних циклів між 1991 і 2024 роками, показало, що REIT втрачають у середньому 17,6% під час рецесій. Хоча це здається значним, важливо врахувати контекст: індекс S&P 500 за той самий період зазнав ще більших втрат — понад 20% у середньому.

Цікаво, що REIT виявляють більшу стійкість у місяцях до настання рецесії. Едвард Пєрзак, старший віце-президент з досліджень у Nareit, зазначає, що REIT приносили позитивний дохід у середньому 5,7% у 12 місяців перед останніми шістьма рецесіями. Однак справжня історія — це те, що відбувається після: у 12 місяців після цих рецесій REIT показували середній дохід у 22,7% — різкий поворот, що пояснює, чому інвестори часто вважають їх контрінтуїтивною стратегією під час ринкових стресів.

Чому зниження ставок сприяє відновленню REIT після рецесій

Ключ до розуміння поведінки REIT під час економічних циклів — це ставки відсотка. Вартість комерційної нерухомості дуже чутлива до змін ставок. Капіталізаційні ставки — коефіцієнти, що визначають вартість нерухомості — рухаються у тандем із ставками відсотка. Коли центральні банки знижують ставки під час рецесій (що є стандартною практикою), капіталізаційні ставки знижуються також, що механічно підвищує цінність активів нерухомості.

Ці відносини створюють потужний каталізатор для відновлення REIT. Зниження ставок під час рецесій зазвичай відбувається швидко, що сприяє швидкому відновленню REIT. Крім того, оскільки REIT торгують на публічних ринках, їхні ціни миттєво реагують на очікування майбутнього розвитку подій. Фінансові ринки закладають у ціни те, якою буде вартість компаній через 12-18 місяців, а не лише їхній поточний стан. Цей механізм прогнозування прискорює фазу відновлення.

Які типи REIT найкраще витримують рецесії

Не всі REIT реагують однаково на рецесійні умови. Інвестори можуть купувати REIT, орієнтовані на конкретні сектори нерухомості: багатоквартирні будинки, офісні приміщення, готелі, промислові склади, дата-центри, вежі мобільного зв’язку та інші спеціалізовані об’єкти.

За словами Пітера Забієрека, генерального директора та портфельного менеджера Sugi Capital Management, стійкість до рецесії значно варіює залежно від сектора. «Офісні та готельні REIT зазвичай показують слабкі результати під час рецесій», — пояснює Забієрек, — «у той час як дата-центри та REIT з вежами мобільного зв’язку мають тенденцію перевищувати очікування». Аналіз Wide Moat Research 2025 року підтвердив ці закономірності, визначивши дата-центри, медичні заклади та трійний чистий орендний сегмент як найбільш стійкі до рецесій REIT. Навпаки, готельні REIT, рекламні щити та іпотечні REIT зазнають найсильніших падінь під час сповільнень.

Основні висновки для інвесторів із ризиком рецесії

Для інвесторів очевидно. По-перше, REIT зазвичай знижуються менше, ніж ширший ринок акцій під час рецесій, забезпечуючи певну стабільність портфеля. По-друге, якщо економічна слабкість наближається, медичні та дата-центри REIT пропонують особливий захист від падінь. Нарешті, оскільки історично REIT різко відновлюються у 12 місяців після рецесій, вони можуть стати привабливими можливостями для купівлі в найтемніші часи ринку. Поєднання дивідендного доходу, відновлення вартості активів і сильних показників після рецесії робить REIT окремим класом активів, який варто розуміти.