德國房市可能會彎曲，而非崩潰

（MENAFN- ING） 德國房價在2025年逐漸接近危機前的水平

2025年，德國房市反映出更廣泛經濟的走向：經過兩年的收縮，GDP與房價皆回到正增長區域。根據德國統計局最新公布的房價指數，去年房價上漲了3.2%。儘管如此，房價仍比2022年的高點低約8%，但同時較2024年的谷底高出超過5%。

房價與近期高點及低點的比較

然而，年度數據掩蓋了明顯的動能減弱。在連續三個季度約1%的季增率後，2025年第四季度的房價增長放緩至0.1%。貸款數據也呈現類似趨勢。2025年第一季新抵押貸款仍較去年同期成長37%，但到年底已放緩至13%。

部分放緩反映了基數效應，但負面因素如負擔能力惡化和消費者信心疲弱也產生了影響。工資增長放緩，房價上升，進一步降低貸款利率的空間有限。

2026年初的暫時挫折

2026年初的情況較為複雜。一月，抵押貸款利率升至自2024年中以來的最高點，抑制了需求。二月短暫帶來緩解：較低的資本市場利率降低了融資成本，可能促使短期貸款需求反彈。但這個窗口很快關閉，因中東局勢升級推高能源價格，引發通膨擔憂，並引發政府債券市場的急劇拋售。自二月末以來，德國10年期國債收益率已上升超過30個基點，可能使未來的貸款利率再次升破4%。

市場利率與貸款利率

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因此，房市的復甦可能會面臨短暫的挫折。高度不確定性、能源成本上升與消費者信心疲弱，可能會促使家庭增加儲蓄意願，而較高的融資成本也將帶來額外的財務壓力。

為何這不會像2022年

目前的宏觀環境令人感到不安，也喚起2022年的痛苦回憶：那年能源價格上漲加劇了通膨，政策利率以前所未有的速度上調，德國房市幾乎陷入停滯。然而，2022年的利率震盪正值長期繁榮期末，抵押貸款平均利率從接近零飆升至超過3.5%。而在目前，抵押利率已經高得多，即使在最壞情況下，歐洲央行預期的升息大部分已經被市場預料到。儘管我們預計在基準情境下，歐央行不會升息，但即使進行一些貨幣政策收緊，也難以達到2022年那樣的利率震盪。

同時，供需之間的結構性不匹配仍是穩定因素，假設能源價格穩定，德國經濟的復甦——若不受新能源價格衝擊阻礙——今年晚些時候應能逐步獲得動能，為市場提供循環性支撐。

由於當前的宏觀背景，德國房市可能會暫時停滯，而非崩潰。能源價格上升與不確定性再度升高，短期內將放緩復甦步伐，但結構性基礎——有限的供應、逐步改善的經濟狀況，以及歐央行不太可能再次激進收緊貨幣政策——都反對2022年那樣的修正。暫時來看，這只是短期的挫折，而非反彈的終點。

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