オフィス不動産市場はついに転換点を迎えました。長年にわたる過剰供給と弱い需要との戦いの末、4つの主要REIT—BXP Inc.、Cousins Properties、SL Green、Highwoods Properties—はこの変化を最大限に活用できる体制にあります。これらの企業が2025年第4四半期の収益報告を準備する中、投資家はどの市場が回復しつつあるのか、どの企業が勝ち残るための最良の準備をしているのかを理解する必要があります。## オフィスマーケットはついに足場を固めつつあるCushman & Wakefieldの最新データは楽観的な見通しを示しています。2025年の最後の6か月間で全国の純吸収面積はプラスに転じ、長年続いたマイナス傾向からの大きな転換点となりました。クラスAオフィススペースは特に活発で、テナントは高品質で最新の設備を備えた職場をますます好む傾向が見られます。空室率は約20.5％で安定し、前四半期からわずか5ベーシスポイントの上昇にとどまっています。年間換算では30ベーシスポイントの上昇で、2020年以来最も小さな増加です。募集賃料は約38.37ドル／平方フィートに上昇し、家主がついに価格設定力を取り戻しつつあることを示しています。この回復を促進している要因はいくつかあります。サブリース在庫は大幅に減少しており、実質的に利用可能なオフィススペースが以前より少なくなっています。建設パイプラインは崩壊しつつあり、現在進行中の開発は2,000万平方フィート未満で、これは現在のサイクルで最も少ない量です。2025年を通じてパイプラインは約35％縮小し、古い物件は解体または転換され、改装はほとんど行われていません。その結果、供給は引き締まりつつあり、需要の増加と相まって、特にゲートウェイ市場（ニューヨーク、ボストン、サンフランシスコ）や高成長のサンベルト都市（アトランタ、ダラス、ナッシュビル、ローリー）で賃料が堅調に推移しています。## Cousins Properties：サンベルトの強さに向けて準備万端Cousins Propertiesは4社の中でも際立っています。同社のポートフォリオはほぼ全てがクラスAのオフィス資産で、最も成長著しいサンベルト市場に集中しています—まさに今、テナントが望む場所です。興味深いのは、企業がリター・トゥ・オフィスの方針を採用し、優れた設備を備えたプレミアムスペースを求める中、Cousinsは「質への逃避」トレンドの恩恵を受ける位置にあることです。同社は新規開発の開始を抑制し、建設を慎重に管理しており、これは市場の引き締まりと完全に一致しています。この規律あるアプローチは、マージンを守りつつ、供給制約が賃料を押し上げるのを支えています。Cousinsの財務状況もこのポジショニングを支えています。多様なテナント基盤により安定したキャッシュフローを確保し、資本のリサイクルを積極的に行ってポートフォリオの質を向上させています。バランスシートは健全で、経営陣は投資や株主へのリターンに柔軟に対応できる余裕があります。市場は注目しています。Zacksのコンセンサス予想によると、Cousins Propertiesの2025年第4四半期の収益は2億4865万ドルで、前年比12.91％の成長を見込んでいます。より重要なのは、REITにとって最も重要な指標である四半期の運用資金（FFO）が1株あたり71セントと予測されており、年率2.9％の成長を示しています。Cousins Propertiesは2月5日の市場終了後に報告予定であり、投資家はこれらの数字と賃料成長やリーススプレッドに関する経営陣の見通しに注目すべきです。現時点で、Cousins PropertiesはZacksランク#3（ホールド）を維持しており、リスクとリターンのバランスが取れた状態です。## 他の3つの巨人は異なる課題に直面**BXP Inc.**は米国最大のオフィスREITで、市場資本総額は54.6百万平方フィートのポートフォリオを6つのゲートウェイ市場に展開しています。同社は1月14日までに10億ドル超の資産売却を完了し、2026年の多年度売却計画の前倒しで達成しました（2025年までに8億45百万ドルを売却）。このポートフォリオの整理により、BXPは主に最良の市場の一等地の物件を所有する体制になっていますが、実行リスクも伴います。同社は2025年第4四半期の収益を1月27日に報告予定です。Zacksのコンセンサスは四半期収益8億1466万ドル（前年比2.06％増）、コアFFOは1株あたり1.80ドル（わずか0.6％増）と予測しています。これらの控えめな成長率は移行期を反映しており、BXPは現在Zacksランク#3（ホールド）です。**SL Green**はマンハッタンのオフィス物件に集中していますが、堅調な需要にもかかわらず逆風に直面しています。同社は53棟、合計3,070万平方フィートを管理し、ニューヨークのオフィスマーケットに大きく露出しています。しかし、激しい競争圧力により、テナントを維持するために賃料の割引を提供せざるを得ず、短期的なFFO成長に圧力をかけています。SL Greenは1月28日に報告予定です。収益は1億4703万ドル（前年比5.32％増）と予想されますが、FFOは24.14％減の1.10ドルと予測されており、市場はこれに注目しています。SL GreenはZacksランク#5（強い売り）を持ち、4社の中で最も弱い評価となっています。**Highwoods Properties**は、アトランタ、シャーロット、ダラス、ナッシュビル、ローリー、タンパの主要なオフィス資産を運営しています。Cousins Propertiesと同様に、長期的な地域成長トレンドの恩恵を受けるサンベルトへの露出が強いですが、開発業者や他の運営者との競争により価格設定力は制限される可能性があります。Highwoodsは2月10日に報告予定です。収益のコンセンサスは2億823万ドル（前年比1.31％増）、FFOは1株あたり85セントで横ばいと予想されており、Zacksランク#4（売り）を示しています。ただし、サンベルトのポジショニングは長期的な魅力を持っています。## 投資家が注目すべきポイントこれら4つのREITが1月下旬から2月初旬にかけて収益を報告する中、注目すべき3つの指標は次の通りです。1. **リースのスピード**：家主は以前より早くテナントと契約を結んでいるか？新規リース契約とリース更新率を確認しましょう。2. **賃料成長とスプレッド**：再リースされたスペースの賃料は上昇しているか？これは実際の価格設定力を示し、単なる割引の縮小ではありません。3. **資本計画**：これらの企業は条件改善に伴い、資本をどのように展開または返還する計画か？資産売却、開発、配当などすべて重要です。Cousins Propertiesは、この収益期において、市場の好調なポジショニングと財務の柔軟性を兼ね備えた、最も注目に値する企業の一つです。
オフィスREITが回復モードにシフト：Cousins Propertiesとその同業他社が第4四半期で重要な理由
**オフィスREITが回復モードにシフト：**
なぜCousins Propertiesやその競合他社が第4四半期に注目されるのか
*オフィスビルの外観*
これらの企業は、パンデミック後の不動産市場の変化に適応し、賃料の増加や空室率の低下を実現しています。
彼らの戦略と市場の動向を理解することは、投資判断にとって非常に重要です。
### 主要なポイント
- **賃料の上昇**：多くのオフィスREITが賃料を引き上げています
- **空室率の低下**：空室率が改善し、収益性が向上しています
- **資金調達の改善**：資金調達条件が緩和され、成長の機会が拡大しています
これらの動きは、投資家にとって魅力的な兆候であり、今後の市場動向を左右する重要な要素です。
オフィス不動産市場はついに転換点を迎えました。長年にわたる過剰供給と弱い需要との戦いの末、4つの主要REIT—BXP Inc.、Cousins Properties、SL Green、Highwoods Properties—はこの変化を最大限に活用できる体制にあります。これらの企業が2025年第4四半期の収益報告を準備する中、投資家はどの市場が回復しつつあるのか、どの企業が勝ち残るための最良の準備をしているのかを理解する必要があります。
オフィスマーケットはついに足場を固めつつある
Cushman & Wakefieldの最新データは楽観的な見通しを示しています。2025年の最後の6か月間で全国の純吸収面積はプラスに転じ、長年続いたマイナス傾向からの大きな転換点となりました。クラスAオフィススペースは特に活発で、テナントは高品質で最新の設備を備えた職場をますます好む傾向が見られます。
空室率は約20.5％で安定し、前四半期からわずか5ベーシスポイントの上昇にとどまっています。年間換算では30ベーシスポイントの上昇で、2020年以来最も小さな増加です。募集賃料は約38.37ドル／平方フィートに上昇し、家主がついに価格設定力を取り戻しつつあることを示しています。
この回復を促進している要因はいくつかあります。サブリース在庫は大幅に減少しており、実質的に利用可能なオフィススペースが以前より少なくなっています。建設パイプラインは崩壊しつつあり、現在進行中の開発は2,000万平方フィート未満で、これは現在のサイクルで最も少ない量です。2025年を通じてパイプラインは約35％縮小し、古い物件は解体または転換され、改装はほとんど行われていません。
その結果、供給は引き締まりつつあり、需要の増加と相まって、特にゲートウェイ市場（ニューヨーク、ボストン、サンフランシスコ）や高成長のサンベルト都市（アトランタ、ダラス、ナッシュビル、ローリー）で賃料が堅調に推移しています。
Cousins Properties：サンベルトの強さに向けて準備万端
Cousins Propertiesは4社の中でも際立っています。同社のポートフォリオはほぼ全てがクラスAのオフィス資産で、最も成長著しいサンベルト市場に集中しています—まさに今、テナントが望む場所です。
興味深いのは、企業がリター・トゥ・オフィスの方針を採用し、優れた設備を備えたプレミアムスペースを求める中、Cousinsは「質への逃避」トレンドの恩恵を受ける位置にあることです。同社は新規開発の開始を抑制し、建設を慎重に管理しており、これは市場の引き締まりと完全に一致しています。この規律あるアプローチは、マージンを守りつつ、供給制約が賃料を押し上げるのを支えています。
Cousinsの財務状況もこのポジショニングを支えています。多様なテナント基盤により安定したキャッシュフローを確保し、資本のリサイクルを積極的に行ってポートフォリオの質を向上させています。バランスシートは健全で、経営陣は投資や株主へのリターンに柔軟に対応できる余裕があります。
市場は注目しています。Zacksのコンセンサス予想によると、Cousins Propertiesの2025年第4四半期の収益は2億4865万ドルで、前年比12.91％の成長を見込んでいます。より重要なのは、REITにとって最も重要な指標である四半期の運用資金（FFO）が1株あたり71セントと予測されており、年率2.9％の成長を示しています。Cousins Propertiesは2月5日の市場終了後に報告予定であり、投資家はこれらの数字と賃料成長やリーススプレッドに関する経営陣の見通しに注目すべきです。
現時点で、Cousins PropertiesはZacksランク#3（ホールド）を維持しており、リスクとリターンのバランスが取れた状態です。
他の3つの巨人は異なる課題に直面
**BXP Inc.**は米国最大のオフィスREITで、市場資本総額は54.6百万平方フィートのポートフォリオを6つのゲートウェイ市場に展開しています。同社は1月14日までに10億ドル超の資産売却を完了し、2026年の多年度売却計画の前倒しで達成しました（2025年までに8億45百万ドルを売却）。
このポートフォリオの整理により、BXPは主に最良の市場の一等地の物件を所有する体制になっていますが、実行リスクも伴います。同社は2025年第4四半期の収益を1月27日に報告予定です。Zacksのコンセンサスは四半期収益8億1466万ドル（前年比2.06％増）、コアFFOは1株あたり1.80ドル（わずか0.6％増）と予測しています。これらの控えめな成長率は移行期を反映しており、BXPは現在Zacksランク#3（ホールド）です。
SL Greenはマンハッタンのオフィス物件に集中していますが、堅調な需要にもかかわらず逆風に直面しています。同社は53棟、合計3,070万平方フィートを管理し、ニューヨークのオフィスマーケットに大きく露出しています。しかし、激しい競争圧力により、テナントを維持するために賃料の割引を提供せざるを得ず、短期的なFFO成長に圧力をかけています。
SL Greenは1月28日に報告予定です。収益は1億4703万ドル（前年比5.32％増）と予想されますが、FFOは24.14％減の1.10ドルと予測されており、市場はこれに注目しています。SL GreenはZacksランク#5（強い売り）を持ち、4社の中で最も弱い評価となっています。
Highwoods Propertiesは、アトランタ、シャーロット、ダラス、ナッシュビル、ローリー、タンパの主要なオフィス資産を運営しています。Cousins Propertiesと同様に、長期的な地域成長トレンドの恩恵を受けるサンベルトへの露出が強いですが、開発業者や他の運営者との競争により価格設定力は制限される可能性があります。
Highwoodsは2月10日に報告予定です。収益のコンセンサスは2億823万ドル（前年比1.31％増）、FFOは1株あたり85セントで横ばいと予想されており、Zacksランク#4（売り）を示しています。ただし、サンベルトのポジショニングは長期的な魅力を持っています。
投資家が注目すべきポイント
これら4つのREITが1月下旬から2月初旬にかけて収益を報告する中、注目すべき3つの指標は次の通りです。
リースのスピード：家主は以前より早くテナントと契約を結んでいるか？新規リース契約とリース更新率を確認しましょう。
賃料成長とスプレッド：再リースされたスペースの賃料は上昇しているか？これは実際の価格設定力を示し、単なる割引の縮小ではありません。
資本計画：これらの企業は条件改善に伴い、資本をどのように展開または返還する計画か？資産売却、開発、配当などすべて重要です。
Cousins Propertiesは、この収益期において、市場の好調なポジショニングと財務の柔軟性を兼ね備えた、最も注目に値する企業の一つです。