クリスティーズが暗号資産で家を買えるようになった時、RWAトラックの新たなマイルストーン

作詞: BUBBLE, Rhythm

「土地を買いなさい、彼らはもう土地を作っていない。」これは20世紀にマーク・トウェインの名言と誤解された言葉で、不動産販売の分野で頻繁に使われるスローガンです。重力がこの言葉を強く支持しています。もし人類が星間旅行を実現できないのなら、土地はビットコインと同じように「増発できない」のです。

2025年、暗号の波がシリコンバレーからウォール街に伝わり、最終的にワシントンに影響を及ぼし、コンプライアンスが徐々に進む中、それは不動産業界の基本的な構造を静かに変え始めました。7月初め、クリスティーズ・インターナショナル・リアルエステート（Christie’s International Real Estate）は正式に暗号不動産取引専属部門を設立し、企業名義で「純デジタル通貨による住宅購入」を全プロセスで支持する初の主流ラグジュアリー不動産仲介ブランドとなりました。

そしてこれは始まりに過ぎません。シリコンバレーの起業家からドバイの開発業者、ロサンゼルスのビバリーヒルズの豪邸からスペインの賃貸アパートまで、ブロックチェーン技術とデジタル資産を核とした不動産取引プラットフォームが次々と浮上してきており、新興の「Crypto Real Estate」市場を形成しています。

なぜ暗号がアメリカの不動産の次の波を引き起こすことができるのか

アメリカの不動産価値は2024年に約50兆ドルに達し、世界で最も重要な資産市場の一つとなっています。この数字は10年前の2014年の約23兆ドルから、10年でこの分野の資産規模が倍増したことを示しています。

米国不動産総量、Awealthofcommonsense分析レポート

2025年6月のNAR報告によると、アメリカの住宅価格の中央値は43.53万ドルに達し、昨年同期比で2%上昇しました。住宅在庫は約153万戸で、供給と需要は4.7ヶ月です。高い住宅価格と長期的な供給不足がハードルを引き上げ、さらに維持されている高いモーゲージ金利（2025年7月の30年固定金利平均は約6.75%、ビットコイン住宅ローンは現在約9%）が不動産の年間価値上昇を常に上回っているため、取引量が抑制され、流動性の低下が不動産投資家に新しい流動性源を求めさせています。

高金利が阻むのは、不動産投資家の流動性の低さだけではありません。過去5年間で、不動産の所有者は平均で14万ドルの資産を増やしました。しかし、実際には多くの家庭が不動産を保有しながら流動性を解放するために不動産を借り入れすることを躊躇しています。なぜなら、彼らのキャッシュ化のルートは一般的に2つしかないからです。一つは資産全体を売却すること、もう一つは賃貸です。現時点の金利から見ると、不動産を借り入れすることは良い選択肢ではありませんし、継続的に上昇している不動産価格の中で売却することも、より良い投資判断とは言えないようです。

したがって、全体で50兆ドル規模の不動産分野において、現在約70％（34.98兆ドル）の権益が保有者によって所有されており、これはわずか30％が借入資金によって支えられていることを意味し、残りはすべて購入者の自己資金です。例えば、ある家庭が50万ドルの不動産を所有している場合、名目上彼らはこの不動産を所有していますが、販売を希望する場合は借入分を差し引かなければ実際に保有していることにはなりません。70％の権益の場合、彼らはこの不動産の中で35万ドルの権益を持っています。

米国不動産株式保有、出所:Ycharts

供給と需要の関係だけでは遠く不十分であり、RWAという概念は何年も発展してきましたが、特に2025年にトランプが当選した後、上昇傾斜がさらに高まったことで、実際に爆発的な成長を始めました。

その核心はコンプライアンスにあり、特に不動産のような流動性の低い資産に投資する投資家にとってはなおさらです。FHFAの新しい監督者であるウィリアム・プールトは、2025年3月に住宅ローンの巨人であるファニー・メイ（Fannie Mae）とフレディ・マック（Freddie Mac）に対し、単世帯住宅ローンのリスクを評価する際に暗号資産を準備資産として含めることを許可する計画を策定するよう命じました。これにより、銀行が暗号通貨を貯蓄にカウントできる資産と見なすことを奨励し、借り手の基盤を拡大します。

2025年7月、トランプは《GENIUS法案》に署名し、《CLARITY法案》を推進しました。GENIUS法案は、初めてステーブルコインを合法的なデジタル通貨として認め、ステーブルコインは1:1で米ドルまたは短期国債などの安全資産で完全に裏付けされることを要求し、第三者監査を義務付けています。CLARITY法案は、デジタルトークンが証券に属するのか商品に属するのかを明確にし、従事者に規制の道筋を提供しようとしています。

これらの組み合わせは、この分野により大きな安全マージンをもたらします。さらに、不動産はビットコインのように「増発できない」希少性の特性（土地は増えませんが、不動産自体は増やせます。建物を建てることはマイニングのようなものです）により、両者はより容易に結びつくことができます。デジタル化は高いハードルを打破するのに役立ちます。監査法人の一つであるデロイトは、その金融部門の報告書で、2035年までに約4兆ドルの不動産がトークン化されると予測しており、2024年の3000億ドル未満をはるかに上回るとしています。

トークン化は、大規模な不動産を小さな分割に分け、世界中の投資家に低い参入障壁と高い流動性を提供する方法であり、資金が不足している売り手と買い手にもキャッシュフローを生み出します。とはいえ、4兆ドルという数字は魅力的ですが、機関がETHの時価総額が将来的に85兆ドルに達すると予測するのと同様に議論の余地がありますが、実際にはどのように進展しているのでしょうか？市場の中でいくつかのアルファを見つけることができるかもしれません。

フラグメンテーション？貸し出し？レンタル？流動性の提供？DeFiのように不動産を楽しむ

金や美術品などの流動性の低い同類の実体とは異なり、不動産には固有の金融属性が備わっています。そして、これがCryptoと接続されることで、さらに多様化しました。

これまでにも試みがありましたが、2018年にHarborプラットフォームとRealTの協力により、ブロックチェーンに基づく不動産トークン化サービスが提供され、初期かつ規模の大きい不動産トークン化プロジェクトの1つと見なされています。

具体的には、RealT プラットフォームはブロックチェーンを通じて不動産の権益を取引可能な RealToken に分割します。各不動産は独立した会社（Inc/LLC）によって保有され、出資者が RealToken を購入することは、その会社の一部の株式を保有することに相当し、比例して家賃収入を享受します。プラットフォームはイーサリアムの許可された発行メカニズムを利用し、投資のハードルを低く（通常 50 ドル程度）設定しており、取引と家賃の支払いはすべてチェーン上で行われるため、投資家は従来の家主の管理業務を負担する必要がありません。RealT は毎週、家賃収入をステーブルコイン（USDC または xDAI）形式で保有者に配布します。

その期待される収益は純資産収益率（RONA）から来ており、つまり年間純賃料 / 不動産総投資です。例えば、ある物件の期待年賃料収入が費用を差し引いた後に66,096ドルで、総投資が880,075ドルの場合、RONAは7.51%になります。この数値にはレバレッジや不動産の価値上昇による利益は含まれていません。現在、このプラットフォームの平均収益は6%～16%の範囲で変動しています。

トークン化の次のステップは、それを活用することです。RealT自体の不動産にはローンがなく、すべての資金はRealTokenの販売から来ています。しかし、保有者が資産を柔軟に活用できるように、RealTはRMM（Real Estate Money Market）モジュールを導入しました。

RMMはAaveプロトコルに基づいており、ユーザーは2つのことができます。1つは流動性を提供することです。これはDeFiにおけるLPの利息のように、投資家はUSDCまたはXDAIをRMMに預け入れ、対応するArmmTokenを取得し、これらのトークンはリアルタイムで利息を累積します。もう1つは、RealTokenを担保にして借入を行うことです。保有するRealTokenまたはステーブルコインを担保として使用し、XDAIなどの資産を借りることができます。借入金利には2つの選択肢があります：固定金利（短期固定金利に似ていますが、利用率が高すぎるか金利が低すぎると調整されます）と変動金利（市場の需給に応じて変動します）。

貸借のこの道を開くことは、レバレッジをかけることを意味します。十数年前の不動産投資グループが借りたお金で家を購入し、家のローンを利用してさらに家を買うのと同じように、RealTokenを担保にしてステーブルコインを借り出し、再びRealTokenを購入するということを繰り返し、全体的なリターンを向上させます。注意が必要なのは、レバレッジを一層増やすごとに健康因子が低下し、リスクが上昇することです。

注：健康因子は担保価値とローン価値の比率の逆数です；健康因子が高いほど、清算リスクは小さくなります。健康因子が1に達すると、担保価値がローン価値と等しくなり、清算が発生する可能性があります。清算を避ける方法には、部分的にローンを返済するか、追加担保を提供することが含まれます。（永久契約の証拠金に似ています）

そして、物件を「担保」として借り入れること以外に、最近では暗号ネイティブ資産を担保にした借入で家を買うことがより多く議論されています。フィンテック企業Miloは、借り手がビットコインを担保に最大100％のローンを取得できるようにしており、2025年初頭までに6500万ドルの暗号モーゲージ業務を完了し、累計貸付額は2.5億ドルを超えています。政策面でもこのモデルに「ゴーサイン」が出されており、アメリカ連邦住宅金融庁（FHFA）は、住宅ローンの巨人Fannie MaeとFreddie Macに対し、リスク評価において準拠した暗号資産を考慮するよう求めています。暗号モーゲージの金利は一般的に従来の住宅ローンに近いか、若干高いですが、その主な魅力は暗号資産を売却せずに資金調達できる点にあります。

また、Redfinの調査によると、パンデミック後のアメリカでは約12%の初めての住宅購入者が暗号通貨の利益を使って頭金（売却または抵当貸付）を支払っていることが示されています。政策の方向性の変化も相まって、「大企業の参入」を引き寄せることは間違いなく、「Crypto Real Estate」も初めて高級不動産経済会社の参加を迎えました。

2025年7月、クリスティーズインターナショナルリアルエステート（Christie's International Real Estate）は、世界初の暗号通貨を中心にしたラグジュアリー不動産部門を設立し、従来の高級不動産仲介会社とデジタル資産の融合の象徴的なケースとなった。興味深いことに、この措置はトップダウンの戦略的推進からではなく、高所得顧客の真のニーズに応じている。

クリスティーズの幹部は、「ますます多くの裕福なバイヤーがデジタル資産を使用して直接不動産取引を完了したいと望んでおり、これが会社が動き出すきっかけとなり、全プロセスの暗号決済をサポートするサービスインフラを構築することを促しています。」と述べています。南カリフォルニアでは、クリスティーズは暗号通貨で支払われた高級住宅取引を複数件完了しており、合計額は2億ドルを超え、すべて「8桁」規模の高級住宅の取引です。現在、クリスティーズが保有する暗号に優しい不動産ポートフォリオの価値は10億ドルを超え、多くの「純暗号通貨のオファー」を受け入れる意向のある高級住宅が含まれています。

その中の1棟は、純粋な暗号通貨での支払いを受け付けており、価値は1.18億ドルの豪邸「La Fin」は、ロサンゼルスのベルエア（Bel-Air）に位置し、12の寝室、17のバスルームを備え、6,000平方フィートのナイトクラブ、プライベートワインセラー、氷点下のウォッカテイスティングルーム、シガーラウンジ、クライミングウォール付きのフィットネスセンターがあります。以前のリスト価格は1.39億ドルに達していました。出典：realtor

クリスティーズの暗号不動産部門は、ビットコインやイーサリアムなどの主要な暗号資産に基づく支払いチャネルを提供するだけでなく、取引がコンプライアンスの枠組み内で行われるように、カストディアンおよび法律チームと協力しています。暗号通貨の支払いカストディ、税務およびコンプライアンスのサポート、高額な顧客の特定の投資ニーズを満たす専用の暗号不動産ポートフォリオを含む資産マッチング。

クリスティーズ不動産のCEOアーロン・カーマンは、「今後5年間で、アメリカの住宅不動産取引の3分の1以上が暗号通貨を含む可能性がある」と予測しています。クリスティーズの変化は、高所得者層における暗号資産の浸透率を裏付けるものであり、従来の不動産取引モデルの構造的な変革を示唆しています。

インフラは整備されつつあるが、「ユーザー」教育にはまだ長い道のりがあるようだ

現在までに、不動産のトークン化プロジェクトは一定の規模に達していますが、期待通りの水準には達していないようです。RealTはこれまでに970以上の賃貸物件をトークン化し、ユーザーには約3000万の純賃貸収益をもたらしました。一方、Loftyは11の州で148件の不動産をトークン化し、約7000人の月間アクティブユーザーを引き付けています。これらのユーザーはトークンを保有することで、毎年約200万ドルの賃貸収益を共有しています。いくつかのプロジェクトの規模はほぼ数千万、数億ドルの範囲であり、突破できない理由も多岐にわたる可能性があります。

一方で、ブロックチェーンは確かに取引を地域の制約から解放し、国境を越えた即時決済を実現し、取引手数料は従来の不動産譲渡コストよりも低い。しかし、投資家はこれが「ゼロコスト」のエコシステムではないことを理解する必要がある：トークン鋳造費、資産管理費、取引手数料、ネットワーク手数料および潜在的なキャピタルゲイン税が新しいコスト構造を構成している。従来の不動産仲介業者や弁護士の「ワンストップサービス」に対して、暗号不動産は投資家にスマートコントラクト、オンチェーン保管および暗号税務規則を積極的に学び理解することを要求している。

一方で、流動性は売りのポイントであるが、より高いボラティリティを伴う。トークン化された不動産は、二次市場で24時間取引可能で、投資家は家賃を受け取るだけでなく、いつでもポジションを退出できる。しかし流動性が不足している場合、トークンの価格は不動産自体の実際の評価を大きく上回ったり下回ったりする可能性があり、市場の変動は実体の不動産サイクルよりも早く、短期取引の投機的な特性を増加させる。

さらに、多くのプラットフォームがDAO（分散型自律組織）ガバナンスを導入し、投資家が家賃や修理などの事項を投票で決定できるようにしています。この参加感は「モノポリーをプレイする」ことに似ており、参入障壁を下げ、インタラクティブ性を高めていますが、ユーザーには新たな要求が課せられます：彼らは不動産管理を理解するだけでなく、オンチェーンガバナンスとコンプライアンス意識を持つ必要があります。十分な教育がない場合、投資家はリスクを誤判断し、デジタル不動産を短期的なアービトラージツールとして扱う可能性があり、長期的な資産配置と見なさないことがあります。

言い換えれば、暗号資産不動産の真の障壁は技術ではなく、認識にあります。ユーザーは、担保率、清算メカニズム、オンチェーンガバナンス、税務申告などの知識を理解する必要がありますが、これは従来の不動産購入モデルに慣れた人々にとっては破壊的な変化です。

規制が徐々に明確になり、プラットフォームの体験が最適化され、主流の金融機関が参入するにつれて、今後暗号不動産はこの教育曲線を短縮できる見込みです。しかし、予見可能な数年の間、業界はユーザー教育、リスク管理の普及、コンプライアンスの指導にさらに多くのリソースを投入する必要があり、真に「暗号不動産」をニッチな体験から一般的な普及へと進展させることができるのです。