碧桂园商管が桂城万达を引き継ぎ、10月に大変身を迎える？

AIに問う·桂城凤凰荟改造は碧桂园の経営回復の重要な兆候となるか？

出品｜中訪網

監修｜李晓燕

2026年以降、不動産業界のストック競争態勢は引き続き深化しており、碧桂园の商管による新たな動きが市場の注目を集めている——佛山南海区の桂城万达広場を正式に碧桂园商管が運営を引き継ぎ、10月にリニューアルを完了し、「桂城·凤凰荟」として新たに登場予定だ。今回の引き継ぎは、所有者側が数千万元を投入してアップグレードを行い、碧桂园商管が改造案を提供し、招商と運営を担当する軽資産モデルを採用しており、これは碧桂园商管の市場拡大の重要な一手であるとともに、楊氏家族が経営回復と戦略の正常化を推進する重要なシグナルと見なされている。

広州・佛山の同一都市圏の中心エリアに位置するこの商業施設、佛山桂城·凤凰荟は総建築面積約11.6万平方メートルで、10年以上の運営と複数回の譲渡を経てきた。以前は業態の散在、ブランドの階層低さ、シーンの単一性といった問題を抱えていた。碧桂园商管が引き継いだ後、「新世代家庭の集い場」として全面的にアップグレードを行う予定だ。ハード面では、外観の照明、中庭の美化、地下1階のフードストリート、各階の公共エリアを刷新し、母子室やペットフレンドリーなスペースなどの便利施設も新設される。業態面では、2階に主要ブランドの商業街区を配置し、3階には子供向けテーマパークと素質教育の集積地を設け、5階にはスポーツ体験とポップアップスペースを展開。外広場には子供向けのオープンスペースや夜市エリアを計画し、周辺1.5キロ圏内の家庭客層に的確に対応する。

今回の協力は、「所有者投入＋専門運営提供」の軽資産モデルを採用しており、これにより碧桂园商管の重資産負担を軽減し、業界の増量開発からストック運営への転換の核心的トレンドに適合している。碧桂园商管の成熟した商業運営体系とブランド展開能力を活用し、地域の商業活力を迅速に活性化させ、周辺の35のコミュニティや千灯湖エリアにより良い消費シーンを提供することが期待されている。データによると、2025年までに碧桂园商管は管理面積560万平方メートルを実現し、年間客流は1億人を突破。プロジェクトは粤港澳大湾区や長三角などの主要都市群をカバーしている。今回の佛山プロジェクトの実現は、華南地域における商業展開をさらに強化し、軽資産モデルの実践経験を積むことにもつながる。

2026年は碧桂园が明確に「引き渡し完了の年」と位置付けており、同時に引き渡し完了から正常運営への移行の重要な節目でもある。近年、碧桂园は債務問題を経験し、3年間の努力で重要な進展を遂げている。2023年から2025年までに、累計で約115万戸の住宅を引き渡し、2025年には約17万戸を完了。国内外の債務再編も2025年12月にほぼ完了し、総債務削減額は約900億元に達し、新規債務の資金調達コストも1％～2.5％に大幅に低下。これにより、今後の経営展開の重荷が軽減された。

市場面では、碧桂园の経営データに回復の兆しが見られる。2025年の契約販売総額は330.1億元で、2026年前2ヶ月の減少幅は大きく縮小し、44.4億元と前年同期比でわずか2.6％減、販売面積は57万平方メートルで1.7％減にとどまった。市場順位も向上し、2025年は克而瑞の販売額ランキングで全国第18位だったが、2026年前2ヶ月には第15位に浮上し、市場の信頼回復が進んでいる。今回の碧桂园商管による大規模な商業プロジェクトの引き受けは、経営能力の回復を示す直感的な証拠であり、保交付から積極的な商業運営へのシフトを反映している。これにより、キャッシュフローの改善と運営能力の復活が明確になっている。

市場の噂である「大規模なベテラン社員の呼び戻し」計画について、碧桂园は「離職者の再雇用管理規定」の通常の改訂であり、新たな方針ではないと回答している。しかし、業界では、人的資源の最適化と調整は、経営回復のリズムに合わせて新規プロジェクト開発のニーズに適応させるための体系的な配置であり、商業部門の拡大と相乗効果を生む重要な証拠とみなされている。

経営状況の修復が続く中でも、碧桂园商管は慎重かつ堅実な拡大戦略を堅持している。プロジェクト獲得においては、地方政府やプラットフォーム企業との連携を強化し、粤港澳大湾区や長三角などのコア都市群に焦点を当て、消費潜力の高いエリアを優先的に深耕している。事業拡大の面では、引き続き軽資産モデルを中心とした展開を続け、「所有者投入＋専門運営」の協力メカニズムでリスクを低減し、効率を向上させている。2024年以降、碧桂园商管は新たに管理する商業プロジェクトの面積を23.1万平方メートル増やし、長期賃貸アパートブランド「碧家公寓」の新規物件は2400室超に達し、管理規模は約3万室に拡大。拡張とリスク管理のバランスを取ることに成功している。

業界の格局を見ると、商業不動産は不動産企業の転換の核心的な舞台となっている。華潤置地や龍湖などの企業はすでに収益の柱となる事業を展開し、香港資本の商業不動産大手も国内市場への進出を続けている。競争は激化の一途をたどっている。碧桂园商管は後発として、今回佛山桂城プロジェクトを引き受けることは、自身の運営能力の検証であるとともに、ストック運営の重要な機会でもある。家庭の消費シーンに的を絞り、業態の最適化とハードウェアのアップグレードを行うことで、プロジェクトは碧桂园商管の軽資産モデルの模範例となり、今後の展開においてブランドの評判と運営経験を蓄積できる見込みだ。

現在、碧桂园商管の拡大と経営回復は多くの課題に直面している。一つは、商業不動産の運営には継続的な招商力と客流の育成が不可欠であり、佛山桂城·凤凰荟は短期間でブランド刷新と業態調整を完了させる必要があり、市場競争と消費ニーズのマッチングの二重のプレッシャーに直面している。二つ目は、ストック時代の背景下で地域の商業の類似化競争が激化しており、差別化されたコア競争力の構築が急務となっている。三つ目は、企業全体の経営修復には時間を要し、キャッシュフローの黒字化と利益の黒字化を着実に進める必要がある。

しかし一方で、業界の変革は碧桂园商管に新たな機会ももたらしている。住民の消費ニーズが持続的に高まる中、家庭消費や体験型消費が商業不動産の成長エンジンとなっており、碧桂园商管は親子やペットフレンドリーなシーンに的を絞った戦略を展開し、市場の消費トレンドに適合させている。軽資産モデルの推進は、資本の占有を抑えつつ運営能力を拡大できるため、業界の変革方向に合致している。碧桂园グループの全体的な経営修復の恩恵と、商業部門の専門運営能力を活用し、碧桂园商管はストック市場での競争優位を徐々に確立していくことが期待されている。

佛山桂城万达広場の引き継ぎとリニューアル開始は、同社の軽資産戦略の実現とともに、経営回復の実践段階への明確な一歩である。業界の深刻な調整と変革の時期において、碧桂园は慎重かつ堅実な戦略で商業部門の拡大を進めており、経営修復への自信を示すとともに、ストック運営の新たなモデルを提示している。10月のリニューアル公開により、その運営成果は碧桂园の経営回復の進捗を測る重要な指標となるだろう。今後も、碧桂园商管は運営能力の向上とプロジェクトの最適化を継続し、商業不動産のストック市場で安定した成長を実現し、碧桂园の正常経営への全面移行を支援していく必要がある。