Когда Кристис можно будет купить дом за Криптоактивы, это новый этап в секторе RWA

Автор: BUBBLE, ритм

«Покупайте землю, они больше не производят землю.» Это цитата, ошибочно приписываемая Марку Твену в 20 веке, которая часто используется в качестве слогана в сфере недвижимости. Гравитация сильно поддерживает это утверждение: если человечество не сможет осуществить межзвёздные путешествия, то земля будет такая же, как биткойн, «не подлежащая эмиссии».

В 2025 году криптоволна из Силиконовой долины достигнет Уолл-стрит и, в конечном итоге, Вашингтона. С постепенным внедрением соблюдения норм она также начнет тихо изменять основную структуру рынка недвижимости. В начале июля Christie』s International Real Estate официально создала специализированное подразделение по сделкам с криптонедвижимостью, став первым в мире ведущим брендом роскошной недвижимости, который полностью поддерживает «покупку жилья с использованием чисто цифровой валюты».

И это только начало: от стартаперов из Силиконовой долины до застройщиков в Дубае, от роскошных домов в Беверли-Хиллз в Лос-Анджелесе до арендных квартир в Испании, ряд платформ для сделок с недвижимостью, основанных на технологии блокчейн и цифровых активах, начинает появляться на поверхности, формируя новую нишу «Crypto Real Estate».

Почему криптовалюта может стать движущей силой следующей волны на рынке недвижимости США

Стоимость недвижимости в США в 2024 году близка к 50 трлн долларов, что делает ее одним из самых значительных активных рынков в мире, тогда как эта цифра около 23 трлн долларов в 2014 году, и за десять лет объем активов в этой области удвоился.

Общий объем недвижимости в США, аналитический отчет Awealthofcommonsense

В отчете NAR за июнь 2025 года сообщается, что медианная цена домов в США составила 435,3 тысячи долларов, что на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Запасы жилья составляют около 1,53 миллиона единиц, соотношение спроса и предложения составляет 4,7 месяца. Высокие цены на жилье и длительный дефицит предложения повышают барьеры, а также постоянные высокие ипотечные ставки (в июле 2025 года средняя ставка по 30-летним фиксированным ипотечным кредитам составила около 6,75%, в то время как текущая ставка по ипотечным кредитам в биткойнах составляет около 9%) постоянно превышают рост стоимости недвижимости, что сдерживает объем сделок, а низкая ликвидность заставляет инвесторов в недвижимость искать новые источники ликвидности.

Высокие ставки процентов препятствуют не только низкой ликвидности для инвесторов в недвижимость. За последние пять лет среднее состояние владельцев недвижимости возросло на 140 тысяч долларов. Но на самом деле многие семьи не хотят использовать свои недвижимые активы для получения ликвидности, потому что у них в основном только два пути к монетизации: либо продажа всего актива, либо аренда. Использование недвижимости в качестве залога для кредитования при текущих ставках не является хорошим выбором, а продажа на фоне постоянно растущих цен на жилье также не кажется лучшим инвестиционным решением.

Таким образом, в целом 50 триллионной долларовой сфере недвижимости текущая доля прав собственности составляет около 70% (34,98 триллиона долларов), что означает, что только 30% поддерживается заемными средствами, а остальные являются собственными средствами покупателей. Например, если семья владеет недвижимостью стоимостью 500 тысяч долларов, хотя номинально они владеют этой недвижимостью, если они хотят ее продать, им нужно вычесть долю займа, чтобы узнать, сколько они фактически владеют. При доле в 70% они владеют правами на 350 тысяч долларов от этой недвижимости.

Объем прав собственности на недвижимость в США, источник: Ycharts

Но только наличие спроса и предложения далеко не достаточно. Концепция RWA развивалась на протяжении многих лет, но только в последние два года она действительно начала набирать популярность, особенно после того, как в 2025 году Трамп был избран, что ещё больше увеличило наклон роста.

Его основа – это соблюдение норм, особенно для инвесторов в такие малоликвидные активы, как недвижимость. Новый руководитель FHFA Уильям Пултер в марте 2025 года приказал ипотечным гигантам Fannie Mae и Freddie Mac разработать программу, которая позволит включать криптоактивы в резервные активы при оценке рисков по ипотечным кредитам на единичные дома без необходимости сначала конвертировать их в доллары. Эта политика поощряет банки рассматривать криптовалюту как актив, который можно учитывать в сбережениях, расширяя базу заемщиков.

В июле 2025 года Трамп подписал закон GENIUS и продвигал закон CLARITY. Закон GENIUS впервые признает стейблкоины законными цифровыми валютами, требуя, чтобы стейблкоины были полностью обеспечены на 1:1 в долларах США или безопасных активах, таких как краткосрочные государственные облигации, и обязательно проходили сторонний аудит. Закон CLARITY пытается прояснить, относятся ли цифровые токены к ценным бумагам или товарам, предоставляя участникам рынка пути для регулирования.

Эти несколько комбинаций拳 позволят этой области иметь большую безопасность, а также аналогичное свойство нехватки недвижимости, как у биткойна (земля не может увеличиться, недвижимость может, строительство домов похоже на майнинг), сделает их более легкими для объединения. Цифровизация помогает преодолеть высокие барьеры. Один из четырех крупнейших бухгалтерских офисов, Deloitte, в своем отчете финансового отдела прогнозирует, что к 2035 году около 40 триллионов долларов недвижимости могут быть токенизированы, что значительно выше, чем менее 300 миллиардов долларов в 2024 году.

Токенизация может разбить крупную недвижимость на мелкие доли, предоставляя глобальным инвесторам возможность участия с низким порогом входа и высокой ликвидностью, а также создавая денежный поток для продавцов и покупателей, которые изначально не имели достаточных средств. Тем не менее, цифра в 4 триллиона долларов звучит привлекательно, но, как и в случае с прогнозами институтов о том, что рыночная капитализация ETH в будущем достигнет 85 триллионов, это подлежит обсуждению. Но до какого уровня она на самом деле развилась? Возможно, мы сможем найти некоторый Alpha на рынке.

Фрагментация? Кредитование? Аренда? Предоставление ликвидности? Играть в недвижимость так же, как в DeFi

В отличие от недвижимых активов с низкой ликвидностью, таких как золото и произведения искусства, недвижимость обладает присущими ей финансовыми характеристиками. А после подключения к Crypto она стала еще более разнообразной.

Хотя ранее также были попытки, сотрудничество платформы Harbor с RealT в 2018 году, которое представило сервис токенизации недвижимости на основе блокчейна, считается одним из первых и наиболее масштабных проектов токенизации недвижимости.

Конкретно, платформа RealT разбивает права собственности на недвижимость на торгуемые RealToken с помощью блокчейна. Каждое имущество принадлежит независимой компании (Inc/LLC), а инвесторы, покупая RealToken, фактически становятся владельцами части акций этой компании и пропорционально получают доход от аренды. Платформа использует механизм авторизованного выпуска на Ethereum, что снижает порог входа для инвестиций (обычно около 50 долларов), и все транзакции и выплата аренды выполняются в цепочке, так что инвесторы не несут ответственность за повседневное управление, как традиционные владельцы. RealT еженедельно выплачивает доход от аренды держателям в виде стейблкоинов (USDC или xDAI).

Ожидаемая прибыль исходит от коэффициента рентабельности чистых активов (RONA), то есть годовой чистой арендной платы / общей инвестиции в недвижимость. Например, если ожидаемый годовой доход от аренды определенного объекта недвижимости составляет 66,096 долларов США после вычета расходов, а общая инвестиция составляет 880,075 долларов США, то RONA составляет 7,51%. Этот показатель не учитывает кредитное плечо или прибыль от прироста стоимости недвижимости. В настоящее время средняя доходность данной платформы колеблется от 6% до 16%.

После токенизации следующим шагом естественно является его применение. У недвижимости RealT нет залога, все средства поступают от продажи RealToken. Но для того чтобы держатели могли гибко использовать активы, RealT выпустила модуль RMM (Рынок денег для недвижимости).

RMM основан на протоколе Aave, вы можете делать две вещи с его помощью. Во-первых, предоставлять ликвидность, как это делается с процентами LP в DeFi, инвесторы могут вкладывать USDC или XDAI в RMM и получать соответствующие ArmmToken, которые накапливают проценты в реальном времени. Во-вторых, можно взять кредит, заложив RealToken, используя ваши RealToken или стейблкоины в качестве залога для получения таких активов, как XDAI. Процентные ставки по займам также имеют два варианта: фиксированная ставка (аналогично краткосрочной фиксированной ставке, но будет корректироваться при слишком высоком уровне использования или слишком низкой ставке) и плавающая ставка (колеблется в зависимости от рыночного спроса и предложения).

Открытие пути кредитования означает возможность использования плеча, как это делали группы спекулянтов с недвижимостью, занимая деньги для покупки жилья, а затем используя ипотеку для покупки еще одного жилья. Закладывая RealToken, можно занять стейблкоины и снова купить RealToken, повторяя этот процесс несколько раз для увеличения общей доходности. Важно отметить, что с каждым увеличением уровня плеча коэффициент здоровья снижается, а риск возрастает.

Примечание: Здоровый фактор является обратной величиной отношения залоговой стоимости к стоимости кредита; чем выше здоровый фактор, тем меньше риск ликвидации. Когда здоровый фактор снижается до 1, это означает, что стоимость залога равна стоимости кредита, что может привести к ликвидации. Способы избежать ликвидации включают погашение части кредита или добавление залога. (похоже на маржу в бессрочных контрактах)

Кроме недвижимости, используемой в качестве «залогового обеспечения» для кредитов, в последнее время все больше обсуждается возможность использования криптоактивов в качестве залога для ипотечного кредитования. Финансово-технологическая компания Milo позволяет заемщикам использовать биткойн в качестве залога для получения максимальных 100% ипотечных кредитов. На начало 2025 года было завершено 65 миллионов долларов США операций по криптоипотекам, а общая сумма выданных кредитов составила более 250 миллионов долларов США. Политические органы также «дают зеленый свет» этой модели: Федеральное управление жилищного финансирования США (FHFA) требует от ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac учитывать соответствующие криптоактивы в оценке рисков. Хотя процентные ставки по криптоипотекам, как правило, близки или даже немного превышают традиционные ипотечные кредиты, их основное преимущество заключается в том, что заемщики могут финансироваться без необходимости продажи своих криптоактивов.

А исследование Redfin показывает, что после пандемии около 12% первичных покупателей жилья в США использовали доходы от криптовалюты для внесения первоначального взноса (продажа или ипотечное кредитование). В сочетании с изменением политической ситуации, это, безусловно, привлечет «крупные компании», а «Crypto Real Estate» впервые увидит участие компаний высококлассной недвижимости.

В июле 2025 года Christie’s International Real Estate первой создала глобальный отдел роскошной недвижимости, ориентированный на криптовалюту, став знаковым примером слияния традиционных агентов по продаже элитной недвижимости и цифровых активов. Интересно, что этот шаг не был вызван стратегическим толчком сверху, а стал ответом на реальные потребности клиентов с высоким уровнем дохода.

Представители Christie’s заявили: «Все больше состоятельных покупателей хотят совершать сделки с недвижимостью напрямую с использованием цифровых активов, что побуждает компанию воспользоваться этой возможностью и создать сервисную архитектуру, поддерживающую полную цепочку криптоплатежей». В Южной Калифорнии Christie’s завершила несколько сделок по продаже элитной недвижимости, полностью оплаченных криптовалютой, на общую сумму более 200 миллионов долларов, все сделки на уровне «восьми цифр». В настоящее время портфель недвижимости, дружественной к криптовалютам, находящийся в распоряжении Christie’s, оценивается более чем в 1 миллиард долларов и включает в себя множество элитных домов, готовых принять «предложения в чистой криптовалюте».

Одна из вилл, принимающая оплату исключительно в криптовалюте, стоимостью 118 миллионов долларов «La Fin» расположена в Бель-Эйр, Лос-Анджелес, имеет 12 спален, 17 ванных комнат, оборудована ночным клубом площадью 6000 квадратных футов, частным винным погребом, дегустационной комнатой для водки при температуре ниже нуля, курительной комнатой и фитнес-центром с скалодромом. Ранее цена на нее достигала 139 миллионов долларов, источник: realtor.

Отдел криптовалютной недвижимости Sotheby's не только предоставляет каналы оплаты на основе основных криптоактивов, таких как биткойн и эфир, но и сотрудничает с депозитарными учреждениями и юридическими командами, чтобы гарантировать, что сделки завершены в рамках нормативной базы. Включает в себя депозитарное обслуживание криптовалютных платежей, налоговую и правовую поддержку, соответствие активов (эксклюзивный крипто-объект недвижимости для удовлетворения специфических инвестиционных потребностей высокообеспеченных клиентов).

Генеральный директор Christie’s Real Estate Аарон Кирман прогнозирует, что «в течение следующих пяти лет более трети сделок с жилой недвижимостью в США могут быть связаны с криптовалютами». Переход Christie’s косвенно подтверждает уровень проникновения криптоактивов среди состоятельных людей и предвещает структурную трансформацию традиционных моделей сделок с недвижимостью.

Инфраструктура становится все более совершенной, но, похоже, что обучению «пользователей» еще предстоит пройти долгий путь.

На данный момент проекты токенизации недвижимости уже начали принимать форму, но, похоже, еще не достигли ожидаемого уровня. RealT на сегодняшний день токенизировал более 970 объектов аренды, что принесло пользователям почти 30 миллионов чистого дохода от аренды; в то время как Lofty токенизировал 148 объектов недвижимости в 11 штатах, привлекая около 7000 активных пользователей в месяц, которые, обладая токенами, делятся ежегодным доходом от аренды в размере примерно 2 миллионов долларов. Объемы нескольких проектов почти все колеблются на уровне десятков миллионов или сотен миллионов, и долгое время не могут преодолеть это, возможно, по многим причинам.

С одной стороны, блокчейн действительно позволяет сделать сделки независимыми от географических ограничений, обеспечивая мгновенные трансакции между странами, и комиссии за сделки значительно ниже по сравнению с традиционными затратами на передачу недвижимости. Однако инвесторы должны понимать, что это не экосистема с «нулевыми затратами»: сборы за создание токенов, сборы за управление активами, торговые комиссии, сетевые сборы и потенциальный налог на прирост капитала формируют новую структуру затрат. В отличие от «единого сервиса» традиционных агентов по недвижимости и адвокатов, крипто-недвижимость требует от инвесторов активного обучения и понимания смарт-контрактов, оншорного хранения и правил налогообложения криптовалют.

С одной стороны, ликвидность является привлекательной чертой, но она также сопровождается более высокой волатильностью. Токенизированная недвижимость может торговаться на вторичном рынке круглосуточно, инвесторы могут не только получать аренду, но и в любой момент выходить из позиции. Однако при недостаточной ликвидности цена токена может значительно превышать или недооценивать реальную стоимость недвижимости, колебания рынка могут даже происходить быстрее, чем циклы физической недвижимости, что увеличивает спекулятивные свойства краткосрочной торговли.

Кроме того, многие платформы внедряют управление DAO (децентрализованными автономными организациями), позволяя инвесторам голосовать по вопросам аренды, ремонта и другим. Это чувство участия похоже на «игру в Монополию», снижая барьеры входа и усиливая взаимодействие, но также выдвигает новые требования к пользователям: им нужно не только понимать управление недвижимостью, но и обладать осознанием управления в цепочке и соблюдения нормативных требований. В условиях нехватки достаточного образования инвесторы могут неправильно оценивать риски, рассматривая цифровую недвижимость как инструмент для краткосрочной спекуляции, а не как долгосрочную инвестиционную стратегию.

Иными словами, настоящим барьером для крипто-недвижимости является не технология, а восприятие. Пользователи должны понимать такие вещи, как залоговая ставка, механизм ликвидации, управление на блокчейне, налоговая отчетность и т.д., что представляет собой революционное изменение для группы людей, привыкших к традиционным моделям покупки жилья.

С учетом того, что регулирование постепенно становится более ясным, опыт работы с платформами улучшается, а крупные финансовые учреждения вовлекаются, в будущем криптовалютная недвижимость, вероятно, сможет сократить этот образовательный процесс. Однако в обозримом будущем отрасли все еще необходимо вложить больше ресурсов в обучение пользователей, просвещение по управлению рисками и соблюдение нормативных требований, чтобы действительно сделать «криптовалютную недвижимость» доступной для широкой аудитории, а не только для узкого круга энтузиастов.