Компании REIT с дивидендной доходностью: сравнение Realty Income и NNN REIT

Фонды недвижимости (REIT) стали привлекательными инструментами для инвесторов, ориентированных на доход, особенно по мере того, как рыночные опасения по поводу розничного сектора в значительной степени утихли. Налоговая структура компаний REIT обязывает распределять не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов, что делает их по своей природе привлекательными для портфелей, ищущих доходность. За первые девять месяцев 2025 года REIT, ориентированные на розничный сектор, принесли в среднем 6,9% дохода согласно данным Nareit, что отражает восстановление сектора после недавних трудностей.

Два заметных игрока в этой области — Realty Income и NNN REIT — предлагают привлекательные, но разные инвестиционные профили. Решение между этими двумя ведущими компаниями REIT зависит от вашего предпочтения масштаба или потенциала роста.

NNN REIT: меньший масштаб, более резкая траектория роста

NNN REIT управляет примерно 3 700 объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду розничным торговцам, включая магазины у дома, автосервисы, рестораны и развлекательные заведения. Несмотря на более компактный портфель по сравнению с конкурентами, компания демонстрирует стабильные операционные показатели. В третьем квартале уровень занятости составил 97,5%, что свидетельствует о высоком качестве арендаторов и сильной позиции на рынке.

С финансовой точки зрения, скорректированные средства от операций (AFFO) на акцию за квартал выросли с $0,84 до $0,86. Руководство компании прогнозирует, что за полный год AFFO достигнет $3,41 — $3,45 на акцию, что обеспечивает комфортное покрытие дивидендных обязательств. В настоящее время доходность по акциям составляет 5,9%.

Что отличает NNN REIT среди компаний REIT — это его способность к значительному росту. Меньшая база активов означает, что каждое новое приобретение недвижимости может существенно повлиять на общие показатели роста. Компания также поддерживает впечатляющую историю выплаты дивидендов, недавно отметив 36-й подряд год увеличения выплат после повышения в августе на 3,4% до $0,60 на акцию.

Realty Income: диверсификация и стабильность

Realty Income управляет более чем 15 500 объектами недвижимости, примерно 80% дохода от аренды которых поступает от розничных арендаторов. В портфель входят продуктовые магазины (11%), магазины у дома (10%), магазины товаров для дома и долларовые магазины. Остальная часть — это промышленные объекты, игровые заведения и другие коммерческие недвижимости. Крупнейшие арендаторы — Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart.

Уровень занятости компании составляет 98,7%, что подчеркивает эффективное управление арендаторами и сильную позицию на рынке. Более того, Realty Income продлил аренду с ростом арендной платы на 3,5%, что демонстрирует ценовую силу в конкурентной среде. Годовой показатель AFFO на акцию вырос на 2,9% до $1,09, а прогноз на полный год составляет $4,25 — $4,27 на акцию, что с легкостью покрывает годовой дивиденд в размере $3,23 на акцию.

Эта крупнейшая из двух компаний REIT предлагает ежемесячные дивиденды, выплачиваемые акционерам, с увеличениями, происходящими несколько раз в год. Последнее повышение произошло в октябре, увеличив ежемесячный выплату с $0,269 до $0,2695. Текущая доходность по дивидендам составляет 5,7%. Компания повышает дивиденды квартально уже более тридцати лет с момента IPO в 1994 году.

Сравнение этих крупных REIT-компаний

Обе эти компании успешно справляются с вызовами в розничной сфере, сосредотачиваясь на недвижимости с арендаторами, устойчивыми к экономическим колебаниям. Их сопоставимые дивидендные доходности и стабильные истории роста выплат — каждая более 30 последовательных лет — делают их структурно похожими инвестиционными инструментами.

Однако существенные различия формируют инвестиционный тезис. Значительный размер Realty Income обеспечивает ей непревзойденную диверсификацию и стабильность, но создает проблему: добавление новых объектов становится все сложнее для достижения значительного процентного роста. С портфелем из более чем 15 000 объектов компания, вероятно, привлекает инвесторов, ищущих стабильную и предсказуемую доходность, а не ускорение роста.

В отличие от этого, NNN REIT работает на меньшей платформе, где стратегические приобретения недвижимости все еще могут существенно повлиять на показатели роста. Концентрация на розничной недвижимости США дает фокус, хотя и за счет меньшей диверсификации. Для инвесторов, ориентированных на рост выше абсолютной стабильности, эта меньшая REIT-компания может представлять более привлекательную возможность.

Инвестиционное решение

Выбор между этими двумя REIT в конечном итоге отражает вашу инвестиционную философию. Если вы цените проверенную историю и широкую диверсификацию крупного владельца недвижимости, Realty Income предоставляет такую позицию. Если вы готовы принять более узкую специализацию в погоне за более сильными перспективами роста, NNN REIT заслуживает серьезного рассмотрения.

Обе компании торгуются по разумным оценкам с привлекательной покрываемостью дивидендов. Выбор зависит от того, предпочитаете ли вы подход черепахи — стабильный и устойчивый рост Realty Income — или возможность более ускоренных прибылей с NNN REIT. Любой путь обеспечивает значительный доход и защитные характеристики, которые делают REIT привлекательными в периоды экономической неопределенности.