Понимание вариантов рефинансирования вашего дома после HARP

Для многих домовладельцев рефинансирование ипотеки кажется на первый взгляд простым процессом. Однако реальность становится гораздо сложнее, когда у вас есть значительная задолженность, проблемы с плохой кредитной историей или ситуация, когда рыночная стоимость вашей недвижимости опустилась ниже суммы, которую вы должны по ипотеке. Именно здесь возникают сложности, и традиционные пути рефинансирования часто закрываются.

Хорошая новость? Если ваша ипотека обеспечена одним из двух крупных государственных агентств — Fannie Mae или Freddie Mac — у вас всё еще может быть доступ к программам, специально предназначенным для помощи в рефинансировании в сложных обстоятельствах. Хотя первоначальная федеральная программа Home Affordable Refinance больше не принимает заявки, её преемники предлагают аналогичные возможности для заемщиков в трудных ситуациях.

Эволюция программ помощи при ипотечном рефинансировании: от HARP к современным решениям

Чтобы понять, на каком этапе находятся сегодня домовладельцы, полезно знать предысторию. Федеральное агентство по финансированию жилищного хозяйства (FHFA) запустило программу Home Affordable Refinance в рамках федеральной инициативы в 2009 году, во время администрации Обамы. Эта программа возникла из необходимости — рынок жилья рухнул, оставив миллионы домовладельцев без значительной части капитала в недвижимости. Многие продолжали платить по своим кредитам, но были заблокированы подводными ипотеками и не могли воспользоваться обычными вариантами рефинансирования.

Между 2009 и 2018 годами, когда программа завершилась, почти 3,5 миллиона домохозяйств воспользовались этой инициативой для рефинансирования по более низким ставкам или реструктуризации своих кредитов в более управляемые формы. Влияние программы было значительным, но по мере стабилизации рынка жилья государство перешло к поддержке новых альтернатив.

Сегодня FHFA управляет двумя заменяющими программами, продолжающими эту миссию: программой High LTV Refinance (HLTV) от Fannie Mae и программой Enhanced Relief Refinance (ERR) от Freddie Mac.

Два современных пути: понимание HLTV и ERR

К концу 2022 года примерно 1,2 миллиона домовладельцев в США все еще имели ипотеку, по которой они должны были больше, чем стоила их недвижимость. Для этих заемщиков обычное рефинансирование практически недоступно. Именно здесь вступают в силу программы HLTV и ERR.

Обе программы работают по схожему принципу: они позволяют заемщикам с отрицательным капиталом рефинансировать ипотеку без необходимости иметь значительный собственный взнос. Однако есть одно важное отличие между старым и новым подходами. Исходная программа требовала коэффициент LTV (соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости) 80% или ниже, то есть вы могли быть должным до 80% стоимости дома. Новые программы значительно повысили этот порог до 97,01%.

Чтобы понять, что это означает на практике, рассмотрим следующий расчет: ваш LTV определяется делением суммы долга на оценочную стоимость дома. Если ваш баланс по ипотеке составляет $200 000, а стоимость дома — $180 000, ваш LTV равен 111% (то есть вы в «подводной» зоне). По новым программам вы потенциально можете претендовать на рефинансирование даже в такой ситуации, тогда как старые правила исключали вас.

Чтобы иметь право на участие в HLTV или ERR, новый кредит должен предоставлять хотя бы одно из следующих преимуществ:

• Снижение ежемесячных платежей по основному долгу и процентам
• Снижение процентной ставки
• Укорочение срока погашения кредита
• Переход на более стабильную структуру ипотеки, например, смена с плавающей ставки (ARM) на фиксированную

Определение вашей пригодности для современных программ рефинансирования

Помимо требований по LTV, заемщики должны продемонстрировать стабильную историю платежей по текущей ипотеке. Вот что требуют FHFA и кредиторы, реализующие эти программы:

• Дата выдачи кредита: ваш займ должен быть оформлен после сентября 2017 года
• Возраст кредита: ипотека должна быть не моложе 15 месяцев
• Статус платежей: все текущие платежи по ипотеке должны быть внесены вовремя
• Недавняя история платежей: за последние шесть месяцев не должно быть просрочек более чем на 30 дней
• Проблемы с платежами за последние 12 месяцев: не более одного просроченного платежа на 30 дней, без случаев просрочек более чем на 30 дней

Кроме того, для этих программ не установлен минимальный кредитный рейтинг, что особенно важно для заемщиков, переживших финансовые трудности во время кризиса на рынке жилья или недавних экономических спадов.

Как пройти процесс рефинансирования

Если вы считаете, что можете претендовать, вот шаги, которые нужно предпринять:

1. Определите вашего обслуживающего кредитора и агентство-участника
Обратитесь к вашему текущему кредитору, чтобы узнать, обеспечена ли ваша ипотека Fannie Mae или Freddie Mac. Также можно посетить их официальные сайты — оба предоставляют инструменты для поиска и подтверждения, какое агентство обеспечивает ваш займ. Важно знать дату оформления кредита, подготовьте эту информацию заранее.

2. Выберите вашего кредитного партнера
Вы можете рефинансировать через вашего текущего кредитора или выбрать нового. Многие банки, кредитные союзы и ипотечные компании одобрены для оформления кредитов HLTV и ERR, у вас есть выбор.

3. Соберите необходимые документы
Подготовьте все требуемые документы заранее: последние выписки по ипотеке, сведения о втором ипотечном кредите или кредитной линии под залог недвижимости, полный список ваших ежемесячных долговых обязательств и подтверждение доходов (последние платежные ведомости, налоговые декларации или подтверждение занятости).

4. Подайте заявку
Работайте с выбранным кредитором, чтобы заполнить и подать официальную заявку. Они проверят вашу информацию, подтвердят право и проведут вас через их внутренний процесс.

5. Заключение сделки и переход
Если одобрено, вы подпишете новые документы по кредиту и начнете платить по новым условиям ипотеки. Процесс рефинансирования обычно занимает несколько недель от подачи заявки до получения средств.

Преимущества и недостатки

Перед тем как принять решение о рефинансировании, честно оцените, оправдывают ли преимущества затраты и усилия.

Преимущества HLTV и ERR

• Доступны для заемщиков с минимальным или отрицательным капиталом (или даже без него)
• Возможность снизить процентную ставку и уменьшить ежемесячные платежи
• Упрощенная процедура подачи заявки по сравнению с обычным рефинансированием
• Отсутствие минимального кредитного рейтинга, что делает эти программы доступными для заемщиков с проблемами с кредитом
• Отсутствие необходимости платить ипотечное страхование по новому кредиту
• Отсутствие ограничения по соотношению долгов к доходам (DTI), в отличие от многих обычных ипотечных продуктов

Недостатки, которые стоит учитывать

• Рефинансирование связано с затратами: расходы на оформление, оценку, страхование титула и обработку могут легко достигать $3,000–$5,000 и более
• Текущие рыночные условия: ставки по рефинансированию остаются относительно высокими по сравнению с историческими средними, что может снизить вашу экономию
• Не подходит для домовладельцев в процессе foreclosure: если ваш кредитор начал процедуру изъятия, эти программы вам не помогут

Как принять решение: подходит ли вам рефинансирование?

Если вы недовольны условиями текущей ипотеки, стоит проверить, имеете ли вы право на HLTV или ERR, даже если изначально не подходили под условия программы HARP. Для многих домовладельцев с отрицательным или минимальным капиталом эти программы — единственный реальный шанс на рефинансирование, поскольку большинство обычных кредиторов требуют LTV 80% или ниже.

Если эти программы не подходят, изучите другие варианты поддержки, одобренные FHFA, например, программу рефинансирования для заемщиков с низким доходом. Также проверьте, есть ли в вашем штате программа помощи домовладельцам (HAF), которая может предложить прямую финансовую поддержку. Можно обсудить с вашим кредитором возможность модификации кредита — этот способ может навсегда или временно изменить условия ипотеки, если у вас есть трудности с ежемесячными платежами.

Главное — действовать до того, как ситуация ухудшится еще больше. Рефинансирование или изменение условий ипотеки могут значительно облегчить ваше положение, но эти возможности требуют своевременного поиска и тщательного взвешивания затрат и выгод.