Что происходит с REIT во время рецессии? Основные выводы для инвесторов

Фонды недвижимости (REITs) позволяют инвесторам владеть акциями компаний, связанных с недвижимостью, при соблюдении определённых нормативных требований: не менее 75% активов должны быть связаны с недвижимостью, не менее 75% доходов — происходить от недвижимости, а компании обязаны распределять не менее 90% прибыли в виде дивидендов акционерам. Но когда наступает рецессия, очень важно понять, что происходит с ценами REITs для планирования портфеля. Вопрос не в том, повлияют ли REITs — а в том, насколько сильно, и какие стратегии могут применить инвесторы.

Историческая реальность: фактическая динамика REITs во время экономических спадов

В долгосрочной перспективе REITs показывали впечатляющие доходности. С 1972 по 2024 год среднегодовая доходность американских REITs составляла 12,6% — значительно опережая средний показатель S&P 500, равный 8%. Однако последние годы демонстрируют другую картину. За последние пять лет доходность REITs составила всего 5,5% в год, значительно отставая от 15,3% у S&P 500.

Но что действительно происходит при наступлении рецессии? Данные анализа Neuberger Berman, охватывающего шесть крупных спадов с 1991 по 2024 год, показывают суровую реальность: во время рецессий REITs в среднем показывали отрицательную доходность — минус 17,6%. Для сравнения, индекс S&P 500 потерял более 20% в среднем. Это ставит REITs в средний диапазон — болезненно, но не катастрофично по сравнению с более широким рынком акций.

Однако важна точка входа. Исследования Nareit показывают, что за 12 месяцев до рецессии REITs в среднем дают положительную доходность 5,7%. Более того, наиболее сильные показатели REITs проявляются после начала экономического восстановления. В 12 месяцев после последних шести рецессий REITs в среднем возвращались на 22,7% — значительно опережая рынок в целом. Это создает интересное окно возможностей в самые темные периоды экономического цикла.

Почему восстановление происходит так быстро: связь с процентными ставками

Быстрота восстановления REITs во время рецессии обусловлена фундаментальным механизмом: стоимость недвижимости чрезвычайно чувствительна к процентным ставкам. Доходности капитализации — процентные оценки, определяющие цены недвижимости — движутся в унисон с более широкими ставками. Когда центральные банки снижают ставки во время рецессий, что происходит постоянно, доходности капитализации сжимаются, повышая оценки коммерческой недвижимости.

Эта корректировка обычно происходит быстро, как только начинается рецессия, что позволяет REITs быстро восстанавливаться. Поскольку REITs торгуются на публичных биржах, а не в частных рынках, ценовые корректировки происходят практически мгновенно. Финансовые рынки работают с предвидением, оценивая ценные бумаги исходя из ожидаемых цен на 12-18 месяцев, а не текущих. Эта динамика создает быстрый потенциал восстановления даже при сохраняющейся экономической неопределенности.

Не все REITs одинаково устойчивы: классы активов, показывающие превосходство

Инвесторам в REITs важно понимать, что не все сектора недвижимости реагируют одинаково на давление рецессии. Разные специализации REITs ведут себя по-разному во время спада. По словам Питера Забиерека из Sugi Capital Management: «Во время рецессии такие сектора, как офисные помещения и гостиницы, будут показывать худшие результаты, а другие, например, дата-центры и сотовые вышки, — лучше».

Недавние исследования Wide Moat Research подтверждают это, выделяя дата-центры, медицинские объекты и тройные арендные договоры как особенно устойчивые во время спадов. Эти сектора сохраняют спрос и ценовую мощь даже при экономической слабости. В то же время REITs, владеющие гостиницами, рекламными щитами и ипотечными портфелями, обычно испытывают более сильные падения. Разница между лучшими и худшими по результатам может превышать 20 процентных пунктов в периоды сильных спадов.

Инвесторам, опасающимся рецессии, рекомендуется рассматривать в качестве защитных активов REITs, ориентированные на здравоохранение и дата-центры. Эти сегменты демонстрируют стабильную устойчивость в различных экономических циклах и предлагают привлекательные доходности.

Итог: как инвесторам следует подходить к REITs в условиях неопределенности

Что происходит во время рецессии, напрямую влияет на стратегию инвестирования в REITs. Из анализа исторических данных выделяются три ключевых вывода. Во-первых, REITs терпят меньшие потери, чем весь рынок акций — около 17,6% против более 20%. Во-вторых, отдельные категории REITs, особенно связанные с здравоохранением и дата-центрами, обеспечивают значительную защиту при рисках рецессии. В-третьих, и, возможно, самое важное, — рецессии исторически представляли собой возможности для покупки REITs, поскольку их последующее восстановление было очень сильным.

Вместо того чтобы рассматривать рецессии только как опасность, информированные инвесторы могут воспринимать их как потенциальные точки входа в позиции REITs, особенно в устойчивых секторах. Понимание того, что происходит во время экономических спадов, превращается из абстрактной тревоги в конкретные действия по формированию портфеля.